АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9851/2020

г. Новосибирск

20 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  17 августа  2020 года.

             Полный текст решения изготовлен   20 августа 2020 года.

            Арбитражный  суд   Новосибирской     области  в    составе  судьи  Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело  № А45-9851/2020 по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Ярковский Промкомбинат» (ОГРН 

<

***>), село Ярково Новосибирского района Новосибирской области

к 1. Администрации Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ОГРН 

<

***>), село Ярково Новосибирского района Новосибирской области

2.Администрации Новосибирского района Новосибирской области, 

                                                    г. Новосибирск,

о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: ФИО2  (по доверенности 19.12.2019, диплом);

от ответчиков: 1. не явился (извещен);

                 2.  ФИО3 (по доверенности от 10.09.2019, диплом),

   Общество с ограниченной ответственностью «Ярковский Промкомбинат»   (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к  Администрации Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и Администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности на   самовольную постройку -   административное здание, общей площадью 867,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:54:19:041901:1 по адресу: 

<

...>.

Администрация Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области  ( 1-й ответчик) против удовлетворения требований не возражала.

         Администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – 2-й ответчик) правопритязания истца отклонила, ссылаясь  на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.  

          Дело рассматривается по имеющимся в нём доказательствам, в порядке, обусловленном частями 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя 1-го ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:  

           По свидетельству истца, ООО «Ярковский промкомбинат» является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:19:041901:1 площадью 50 126 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> к югу от дома № 35.   Земельный участок с кадастровым номером 54:19:041901:1  относится к территориальной зоне «Зона производственно-коммунальных объектов (П-1)».  

            В 2017 году в отсутствие разрешения на  строительство истцом возведён объект капитального строительства - административное здание, общей площадью 867,7 кв.м.

           28.10.2019 ООО «БТИ Центр» по итогам визуального обследования построенного здания подготовлен Технический паспорт объекта.

         После получения положительных заключений о безопасности объекта истец 03.03.2020 обратился в Администрацию Новосибирского района Новосибирской области за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в котором истцу было отказано письмом от 26.03.2020.

            Поскольку здание возведено без разрешения на строительство, истец оценивает его в качестве самовольной постройки.

            Истец   не может зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости и получить правоустанавливающие документы, несмотря на то, что, по его мнению, указанное здание  соответствует строительным, противопожарным   нормам и эксплуатируется по назначению, что подтверждается заключениями соответствующего специального субъекта.   

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование своей правовой позиции истец ссылается на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как указывает истец,  легализация самовольно построенного объекта  невозможна в отсутствие  правоустанавливающего документа, которым в соответствии со статьёй 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», может являться судебное решение.

 Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. 

Признание права в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьёй  12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным  способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке. 

        Иных способов формализации  отношений по поводу спорного объекта  кроме обращения за судебной защитой с данным иском   истец не усматривает.  

        Организуя защиту против иска, 2-й ответчик апеллировал к тому обстоятельству, что истец не обращался за разрешением на строительство.    

          Кроме того, 2-й ответчик указал, что земельный участок истца относится к территориальной зоне «Зона производственно-коммунальных объектов» с разрешенным использованием: для организации производственной базы. К числу основных видов разрешенного использования, в том числе, относятся производственные базы и складские помещения строительных и других предприятий, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта. Административное здание является вспомогательным видом использования земельных участков в указанной зоне.

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании 11.08.2020 г. следует, что ООО «Ярковский промкомбинат» занимается изготовлением труб, при этом, самовольная постройка используется исключительно под размещение сотрудников и не участвует в производственном процессе, что согласуется с фотоматериалами, содержащимися в заключении ООО «Архстройпроект» № 10-4330..

Поскольку Градостроительный кодекс исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса), так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (то есть для одного участка, а не для двух различных, когда на одном осуществляется основной вид разрешенного использования, а на другом, самостоятельном участке, вспомогательный, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования), и истец не представил доказательств использования данного участка в соответствии с основным разрешенным видом использования (гараж и административное здание в совокупности не представляют собой производственную базу), то отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав  доводы   сторон, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к  убеждению о правомерности   исковых требований, при этом суд исходит из следующего. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.    

           Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

       В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.   

        Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.  

 Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности в отношении такого объекта суду необходимо проверить наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом надлежащих мер к получению разрешений на строительство и установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В спорной правовой ситуации истец не отрицал того факта, что спорный объект построен без получения соответствующего разрешения уполномоченного органа в нарушение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

         Вместе с тем, земельный участок площадью  50 126 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> к югу от дома № 35.   Земельный участок с кадастровым номером 54:19:041901:1  относится к территориальной зоне «Зона производственно-коммунальных объектов (П-1)».  , принадлежит истцу на  праве собственности.  

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что  сама постройка в силу отсутствия разрешения на строительство  (реконструкцию)     является самовольной, однако   легализация спорного объекта возможна только способом избранным истцом.

          Земельный участок, принадлежащий истцу,   на котором осуществлено строительство, отнесен к категории земель «земли промышленности», вид разрешенного использования земельного участка - «для организации производственной базы».  

В настоящее время Правила землепользования и застройки Ярковского сельсовета не содержат вида разрешенного использования «для организации производственной базы», однако в качестве одного из основных видов разрешенного использования для данного земельного участка указан вид «производственные базы и складские помещения строительных и других предприятий, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта», а также вид вспомогательного использования «офисы, конторы, административные службы».

Размещение административного здания на территории земельного участка 54:19:041901:1, расположенного в территориальной зоне «П-1», не противоречит Правилам землепользования и застройки Ярковского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.  

Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В связи с этим наличие у земельного участка вида разрешенного использования отличающегося по формулировке от указанных в Правилах, не является нарушением.

Согласно присвоенному виду разрешенного использования земельный участок предполагается к использованию «для организации производственной базы». В настоящее время данный вид соответствует указанному в правилах виду «производственные базы и складские помещения строительных и других предприятий, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта». Функционирование производственной базы невозможно без размещения на ее территории здания для размещения управленческого персонала, обеспечивающего функционирование предприятия в целом. В отсутствие на производственной базе административного персонала ее функционирование в рамках современных бизнес-процессов фактически невозможно. Следовательно, возведение административного здания является одним из важнейших действий по организации производственной базы и, безусловно, соответствует виду разрешенного использования, указанного для земельного участка как в выписке из ЕГРН, так и в ПЗЗ.

На момент приобретения истцом земельного участка в собственность на нём находилось здание трансформаторной подстанции, здание цеха лесопиления, здание цеха деревообработки, здание котельной, трассовая РММ  и здание конторы с проходной, что усматривается из Справки об объектах недвижимости Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области от 03.07.2007.

        Таким образом, на момент строительства, имущественный комплекс производственной базы был частично сформирован.

          Как указано в Заключении кадастрового инженера от 30 июня 2020 года строительство административного здания на земельном участке соответствует вспомогательному виду разрешенного использования № 6: «офисы, конторы, административные службы» в совокупности с основным видом разрешенного использования № 2: «производственные базы».

         По правилам части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

        Соответственно, являясь одним из ключевых объектов в структуре производственной базы, административное здание размещено в соответствии с видом разрешенного использования как указанного в выписке из ЕГРН, так и содержащегося в градостроительном регламенте для территориальной зоны П-1.

       Следовательно, размещение на указанном земельном участке   спорного объекта   не нарушает возможность эксплуатации участка в соответствии с его разрешенным использованием.

           В материалы дела истцом представлен Технический паспорт объекта от 28.10.2019, составленный кадастровым инженером ФИО4, отражающий все его характеристики,  

Из Заключения кадастрового инженера от 30.06.2020  усматривается   нахождение спорного объекта  в границах земельного участка с кадастровым номером  54:19:041901:1 с фактическими минимальными отступами объекта от границ земельного участка  в пределах 12,9 м, что соответствует градостроительным нормам; общий процент застройки земельного участка – 10%, что менее предельного значения.

Согласно Заключению ООО «Архстройпроект» от 25.05.2020 общее состояние административного здания, его конструктивных элементов признано работоспособным, не имеющим значительных дефектов или деформаций, обеспечивающим требуемую несущую способность, жёсткость и геометрическую неизменяемость как здания в целом, так и отдельных конструктивных элементов; степень надёжности здания соответствует данному классу сооружения; параметры административного здания не нарушают обязательные требования к параметрам постройки; административное здание не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы 2-го ответчика о том, что  специалист руководствовался Постановлением Правительства от 26.12.2014 № 1521, которое с 01.08.2020 г. утратило силу, судом отклонены, так указанный  Заключение составлено в период действия указанного постановления.

В Заключении ООО «Эксперт 01» от 15.07.2020 специалистом сделан вывод о том, что конструктивное исполнение и посадка административного здания, расположенного    по адресу Новосибирская область, Новосибирский район,   Ярковский сельсовет, 

<

...> соответствует требованиям Технических регламентов: Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Федерального   закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. 

На основании Договора  подряда № 12/П на строительство административного здания от 15.09.2016 года с ООО «РОССТРОЙ»  с Локальными сметными расчётами и Актами выполненных работ построен спорный объект. Истцом представлены доказательства осуществления расчётов за строительные работы.          

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о правопритязания иных субъектов на предмет спора и доказательства, свидетельствующие о наличии зарегистрированных прав на спорный объект в ЕГРП за иными лицами.  

Таким образом, спорный объект возведён истцом  за свой счёт, на принадлежащем ему на праве собственности  земельном участке, но без разрешения на строительство.  

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство  само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.  

Учитывая специфику данного вопроса, соискатели права должны в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

Применительно к спорной правовой ситуации судом исследованы се доказательства безопасности объекта и возможности его эксплуатации с учётом отсутствия нарушения прав третьих лиц.

Исследование и оценка представленных в материалы дела документов в соответствии с пунктом 26 Постановления № 10/22, позволили арбитражному суду сделать вывод о том, что созданный объект недвижимости не угрожает общественным интересам, жизни и здоровью людей, а отсутствие разрешения на строительство восполнено представленными истцом в материалы дела заключениями о безопасности объекта.

По указанным причинам суд полагает основанными на законе, подтверждёнными материалами дела требования истца, а способ защиты, избранный истцом – правильным и эффективным.

Вследствие указанных обстоятельств суд усматривает наличие правовых оснований для удовлетворения  иска и признания за истцом права собственности на самовольно построенный объект недвижимости. 

           Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению   на    истца  на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

          В судебном заседании объявлялся перерыв с 11 августа 2020 года до 14 часов 15 минут 17 августа 2020 года.         

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                                                                      

                                                  Р Е Ш И Л:   

          Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ярковский Промкомбинат»  удовлетворить.

  Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Ярковский Промкомбинат» (ОГРН 

<

***>) право собственности на административное здание, общей площадью 867,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:041901:1 по адресу: 

<

...>.

   Судебные издержки отнести на истца.

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

     В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.Ф. Шевченко