АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-19091/2023 

 

Дата принятия решения –  12 апреля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при составлении протокола судебного заседания судебного заседания секретарём судебного заседания Ивановой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кубня", с.Хозесаново (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Исполнительному комитету Ульянковского сельского поселения, Кайбицкий район, с.Ульянково (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на нежилое здание «Столярная мастерская»  площадью 101, 7 кв. м. с кадастровым номером 16:21:040601:343, расположенное на земельном участке по адресу: РФ, РТ, Кайбицкий муниципальный район, Ульянковское сельское поселение,

при участии третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН: 

<

***>), Публично-правовой компании «Роскадастр» (420054 ул. Кулагина дом 1), Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан"

при участии: 

от истца – ФИО1, доверенность от 07.11.2022г., диплом от 01.07.2011г.,  

от ответчика – не явились, извещены,

от третьих лиц -  не явились, извещены, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кубня" (далее - ООО "Агрофирма "Кубня", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету Ульянковского сельского поселения, Кайбицкий район, с.Ульянково (далее – Исполком, ответчик) о признании права собственности на нежилое здание «Столярная мастерская»  площадью 101, 7 кв. м. с кадастровым номером 16:21:040601:343, расположенное на земельном участке по адресу: РФ, РТ, Кайбицкий муниципальный район, Ульянковское сельское поселение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12 июля 2021 года между ООО «Агрофирма «Кубня» и ООО «Сфера Успеха» (Агент) был заключен агентский договор б/н, по условиям которого Агент принял на себя обязанность от своего имени, но за счет ООО «Агрофирма «Кубня» выкупить на торгах по форме открытого аукциона №6782741, проводимых на электронной площадке www.alfaIot.ru. имущество ООО «Ак Барс «Кайбицы».

23 июля 2021 года по результатам электронных торгов по продаже имущества ООО «Ак Барс» «Кайбицы» в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве № А65-23294/2017 Агент, действуя в интересах ООО «Агрофирма «Кубня», заключил договор купли - продажи имущества №1 с ООО «Ак Барс» «Кайбицы»

В соответствии с приложением к договору купли-продажи в собственность ООО «Агрофирма «Кубня» наряду с прочим имуществом поступило нежилое здание «Столярная мастерская», площадью 101,7 кв. м, с кадастровым номером 16:21:040601:343, расположенное по адресу Российская Федерация, Республика Татарстан, Кайбицкий муниципальный район. Ульянковское сельское (п. 753).

Однако, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости ни ООО «Агрофирма «Кубня», ни прежним собственником не осуществлялась.

ООО «Ак Барс» «Кайбицы» прекратило свою деятельность в результате ликвидации в процедуре банкротства в рамках арбитражного дела № А65-23294/2017, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ на ООО «Ак Барс» «Кайбицы», содержащей запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Таким образом, как было указано ранее, в силу заключенного между ООО «Агрофирма «Кубня» и ООО «Ак Барс» «Кайбицы» договора купли-продажи имущества от 23 июля 2021 года, имущество, принадлежавшее последнему, было передано ООО «Агрофирма «Кубня».

Имущество, находящееся во владении истца, а именно: «Столярная мастерская», площадью 101,7 кв. м. на основании заявления Исполнительного комитета Муниципального образования «Ульянковское сельское поселение Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан» 29.06.2022 было принято на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества. 

В соответствии с положениями ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки  бесхозяйной  недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Решением Кайбицкого районного суда Республики Татарстан от 7 августа 2023 года по делу №2-248/2023 признано право собственности за муниципальным образованием Ульянковское сельское поселение Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан на нежилое здание - Столярная мастерская площадью 101,7 кв. м. с кадастровым номером 16:21:040601:343.

Истцом в Кайбицкий районный суд Республики Татарстан была подана апелляционная жалоба на указанное решение.

Определением Верховного суда Республики Татарстан от 14.03.2024 по делу №2-248/2023 производство по апелляционной жалобе ООО "Агрофирма "Кубня" приостановлено до разрешения Арбитражным судом Республики Татарстан настоящего дела.

Истец полагает, что спорные объекты были поставлены на учет в качестве бесхозяйного недвижимого имущества по причине отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах ООО "Агрофирма "Кубня", однако, истец осуществляет владение и пользование спорным объектом недвижимости, а его предшественник являлся собственником спорного объекта недвижимости независимо от наличия в ЕГРН соответствующих сведений.

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", части 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ООО «Ак Барс» «Кайбицы» на дату заключения договора купли-продажи от 23 июля 2021 года само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 306-ЭС17-2124 по делу N А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

Как следует из технического плана на спорный объект годом завершения его строительства является 1976.

В соответствии с договором купли-продажи от 23 июля 2021 года спорный объект недвижимости принадлежал ООО «Ак Барс» «Кайбицы».

Доказательств того, что спорный объект недвижимости был создан либо принадлежал иным лицам, в материалах дела отсутствуют.

В п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, если право собственности ООО «Ак Барс» «Кайбицы» на спорное имущество является ранее возникшим, договор купли-продажи имущества от 23 июля 2021 года сторонами исполнен, и единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество является ликвидация продавца, то в соответствии с указанными разъяснениями, надлежащим способом защиты нарушенного права покупателя является оспаривание решения регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако применительно к рассматриваемому случаю, такой способ защиты невозможен, поскольку спорное имущество принято на учет регистрирующим органом как бесхозяйное недвижимое имущество и в последующем на основании решения суда за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, в связи с чем между обществом и органом местного самоуправления возник спор о праве, который не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иск о признании права собственности (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Однако для этого истец должен доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение его прав ответчиком. 

Удовлетворяя такой иск, суд лишь подтверждает ранее возникшее по установленным законом основаниям право собственности истца на индивидуально-определенную вещь. 

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что  в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с толкованием норм права, изложенным в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 60 вышеназванного постановления, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. 

Из материалов дела усматривается, что право истца на объекты возникло на основании договора купли-продажи, который не оспорен и недействительным не признан. Исполнение продавцом обязанности по передаче объектов недвижимости, а также исполнение покупателем обязанности по оплате подтверждается материалами дела.

Принадлежность продавцу объекта на праве собственности подтверждается материалами дела.

Истец с момента заключения договора-купли продажи несет бремя содержания  спорного имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Судом установлено, что определением Верховного суда Республики Татарстан от 14.03.2024 по делу №2-248/2023 производство по апелляционной жалобе ООО "Агрофирма "Кубня" на решение Кайбицкого районного суда приостановлено до разрешения Арбитражным судом Республики Татарстан настоящего спора.

Возражения ответчика о том в договоре купли-продажи спорный объект не идентифицирован надлежащим образом, судом отклоняется в силу следующего.

Как было установлено судом, спорный объект указан его сторонами в п.753 Приложения №1 к договору, в котором содержится указание на спорный объект и его наименования.

При этом судом принимается во внимание, что ответчиком спорный объект принят на учет в 2022 годы как бесхозяйный, то есть ответчику правообладатель объекта известен не был.

Факт принадлежности имущества ООО «Ак Барс» «Кайбицы» ответчиком не оспаривается.

Кроме того судом учитывается, что на момент принятия Кайбицким районным судом Республики Татарстан решением от 7 августа 2023 года по делу №2-248/2023 ответчику было известно о наличии правопритязаний истца на спорное имущество и о наличии в производстве арбитражного суда настоящего дела, поскольку 21.07.2023 им было получено определение о принятии его к производству.

Принимая во внимание пункты 59, 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая, что право собственности ООО «Ак Барс» «Кайбицы» на спорное имущество является ранее возникшим (ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), право собственности ООО «Агрофирма «Кубня» и ООО «Ак Барс» «Кайбицы» на спорные объекты подтверждено материалами дела, договор купли-продажи имущества сторонами исполнен, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Поскольку удовлетворение заявленного иска к ответчику  не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения или оспаривания со стороны ответчика прав истца, понесенные истцом судебные расходы на оплату государственной пошлины судом возложены на истца, что соответствует принципу добросовестности лиц, участвующих в деле, и не нарушает баланс прав и интересов сторон.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кубня", с.Хозесаново (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое здание «Столярная мастерская», площадью 101,7 кв.м., кадастровый номер 16:21:040601:343, расположенное по адресу: РТ, Кайбицкий муниципальный район, Ульянковское сельское поселение.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            К.П. Андреев