АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-3805/2017

14 августа 2018 года

город Орёл

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 14 августа 2018  года 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи А.Н. Юдиной при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление № 10" (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Орел г, ул. Смоленская, д.1 Б, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  (Пермский край, г.Пермь) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Орловская обл, Орловский р-н, Некрасовка д, Архитектурный пер, д.8; 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о взыскании соответственно 73 690 руб. 10 коп. и 161 701 руб. 67 коп.,

при участии в деле: 

от истца – представитель ФИО4 (доверенность от 09.01.2017),

от ответчика 1  – ФИО2(паспорт),

от ответчика 2 - представитель ФИО5 (доверенность от 22.06.2017),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление № 10"  (далее – истец, ООО «ЖЭУ №10») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, ответчик 2) о взыскании 161 701 руб. 67 коп., составляющих 147 682 руб. 76 коп. задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и 14 018 руб. 91 коп. пени.

 ООО «ЖЭУ №10» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик 1) о взыскании 73 690 руб. 10 коп., составляющих 66 337 руб. 11 коп. задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и 7 352 руб. 99 коп. пени, которые просит начислять по день фактического исполнения обязательства.

Определением от 18.08.2017 суд объединил дела № А48-3355/2017 и                             №А48-3805/2017 в одно производство  для  дальнейшего совместного рассмотрения, объединенному делу  был присвоен №А48-3805/2017.   

Ответчики  требования истца не признали по тем основаниям, что спорные помещения в состав многоквартирного дома не входят и истец не осуществлял коммунальное обслуживание в спорных помещениях.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришёл к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец осуществлял функции по управлению многоквартирным домом (далее - МКД) по адресу: 

<

...> на основании Решения общего собрания собственников помещений МКД от 19.10.2015 и договора управления данным МКД от 19.10.2015. Правомочие истца по управлению МКД действовали в период с 19.10.2015 по 30.04.2017, после чего сособственниками помещений МКД была избрана другая управляющая организация (ООО «Домком»).

Ответчику 1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение № 51, общей площадью 350,3 кв.м., а ответчику 2 - нежилые помещения № 55, 56, общей площадью 845,1 кв.м.

По мнению истца, у ответчиков сложилась задолженность по принадлежащему им имуществу по оплате жилищно-коммунальных услуг, что и послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Порядок внесения платы за услуги по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, за оказанные коммунальные услуги регулируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

 В силу ч.1 ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Согласно ч.11 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 

В части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Ответчики в отзывах на иск указали, что принадлежащие им на праве собственности помещения являются отдельным зданием, которому присвоен новый адрес: 

<

...> а.

По мнению ответчиков, спорные помещения расположены на отдельных от МКД земельных участках. Ответчики совместно обладают правом аренды земельного участка для эксплуатации и обслуживания магазина.

В ходе рассмотрения дела стороны заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое судом было удовлетворено.

Определением от 04.09.2017 суд назначил судебную экспертизу для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов. Проведение экспертизы было поручено ОАО «Гражданпроект» эксперту ФИО6 (302028, 

<

...>). Перед экспертом по проведению судебной экспертизы был поставлен следующий вопрос: являются ли нежилые помещения № 51, 55, 56, расположенные в многоквартирном доме № 248 по ул. Комсомольская в г. Орле самостоятельными объектами постройки, либо частями многоквартирного дома № 248 в г. Орле?

В материалах дела имеется экспертное заключение по нежилым помещениям № 51, 55, 56, расположенных в многоквартирном доме № 248 по ул. Комсомольская в г. Орле, шифр 79-17.

В ходе рассмотрения дела ООО «ЖЭУ №10» повторно заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Заявляя ходатайство о назначении экспертизы, истец полагал, что для определения того, имеют ли нежилые помещения №№51, 55, 56, принадлежащие ответчикам и расположенные по адресу: 

<

...> в городе Орле общие конструкции с многоквартирным домом, имеют ли данные нежилые помещения электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, имеют ли признаки единства спорные нежилые помещения и многоквартирный дом, а также являются ли нежилые помещения и многоквартирный дом единым объектом недвижимости.

Для установления истины по делу, судом удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы и  определением от 29.01.2018  проведение экспертизы поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» экспертам ФИО7 и ФИО8 (

<

...>). Перед экспертами по проведению судебной экспертизы поставлены следующие вопросы: 1) имеются ли между нежилыми помещениями №№ 51, 55, 56, принадлежащими ИП ФИО3 и ИП ФИО2, расположенных по адресу: 

<

...> и многоквартирным домом №248 по ул. Комсомольская в г. Орле общие конструкции, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытия, несущие колонны и иные конструкции? 2) имеется ли в нежилых помещениях №№ 51, 55, 56 механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, являющееся общим имуществом с многоквартирным домом № 248 по ул. Комсомольская в городе Орле? 3) имеются ли признаки единства объектов - многоквартирного дома № 248 по ул. Комсомольская в городе Орле и нежилых помещений №№ 51, 55, 56? 4) являются ли многоквартирный дом № 248 по ул. Комсомольская в городе Орле и нежилые помещения №№ 51, 55, 56 единым объектом недвижимости?

В материалах дела имеется экспертное заключение (шифр 79-17), выполненное ОАО «Гражданпроект» экспертом ФИО6

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что помещения №№ 51, 55, 56 являются самостоятельным объектом застройки и единым по конструктиву строением (зданием) примыкающим к жилому дому и встроено-пристроенным помещениям №№ 52, 53, 54, поскольку имеют отдельные фундаменты; разделены капитальными стенами; разделены территориально; имеют раздельные инженерные системы с самостоятельными подключениями и узлами учета. Эксперт в экспертном заключении указал, что результаты проведенных исследований позволили сделать эксперту вывод, что помещения №№ 51, 55, 56, расположенные по адресу: ул. Комсомольская, д. 248 в г. Орле являются самостоятельными объектами постройки и должны классифицироваться как отдельное здание и не являются нежилыми помещениями либо частями дома № 248.

В материалах дела, также имеется экспертное заключение от 29.06.2018 № 892/3-1, выполненное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», из которого следует, что помещения №№ 51, 55, 56 представляют собой единое строение. Согласно плану фундамента помещения №№ 51, 55, 56 расположены на собственном, несвязанном с МКД фундаменте. Несущие стены исследуемых помещений №№ 51, 55, 56 кирпичные, также не связаны с МКД. Также экспертом установлено, что кровля исследуемых помещений №№ 51, 55, 56 отдельная, примыкающая к стене многоквартирного  жилого дома с устройством гидроизоляции в месте примыкания. Экспертом установлено, что многоквартирный жилой дом и помещения №№ 51, 55, 56 не имеют между собой сообщения, то есть совместных помещений и общих входов; электроснабжение исследуемых помещений №№ 51, 55, 56 осуществляется по самостоятельной линии от ближайшей ТП с собственными приборами учета. Канализация исследуемых помещений №№ 51, 55, 56 самостоятельная с подключением к дворовым колодцам; водоснабжение и отопление исследуемых помещений №№ 51, 55, 56 подключено в подвале многоквартирного жилого дома с собственными приборами учета, расположенными в помещениях №№ 51,55, 56. В экспертном заключении также содержится вывод о том, что строение с помещениями №№ 51,55, 56 примыкает к стене МКД, при этом стена МКД не используется в качестве основного конструктивного элемента помещений №№ 51,55, 56, то есть на нее не происходит опирание перекрытий. Из экспертного заключения следует, что между нежилыми помещениями №№ 51,55, 56 общие конструкции, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытия, несущие колонны и иные конструкции не имеется. В нежилых помещениях №№ 51,55, 56 механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, являющееся общим имуществом с  МКД № 248 по ул. Комсомольская в г. Орле отсутствует. Признаки единства объектов: МКД № 248 по ул. Комсомольская в г. Орле и нежилых помещений №№ 51,55, 56 отсутствуют. Здание, с расположенными в нем нежилыми помещениями №№ 51,55, 56 является самостоятельным объектом недвижимости.

Арбитражный суд, изучив вышеуказанные экспертные заключения, пришел к выводу о том, что они являются относимыми и допустимыми доказательствами и принял их за основу.

Арбитражный суд, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу о том, что нежилые помещения №№ 51,55, 56 является самостоятельным объектом недвижимости, что также подтверждается и иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В материалах дела имеется технический план здания от 09.04.2018, подготовленный кадастровым инженером и технический паспорт многоквартирного дома, из которого следует, что дом введен в эксплуатацию в 1969 году. Истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих, что проект строительства МКД, построенного в 1969 году включал в себя спорные помещения, которые были пристроены к МКД в 1995 году (помещения №№ 51, 55) и в 2008 году (помещение №56). В материалах дела имеются договоры на производство аварийных работ и ликвидацию неисправностей внутридомового оборудования, в данных договорах указано, что в доме № 248 по ул. Комсомольская обслуживанию подлежат 2038,50 кв.м.

Арбитражный суд сделал вывод о том, что истец фактически обслуживал МКД по ул. Комсомольская, д. 248 только с учетом жилых помещений общей площадью 2038,5 кв.м., то есть без учета пристроенных к МКД помещений ответчиков.

Судом установлено, что договоры между истцом и ответчиками не заключались. Кроме того, истец не представил доказательства, подтверждающие, что им выполнялись какие-либо работы в пристроенных помещениях. Также в материалах дела имеются договоры аренды земельного участка, заключенные с Администрацией г. Орла для эксплуатации и обслуживания магазина.

Арбитражный суд критически относится к Акту от 25.06.2017 обследования общего домового имущества жилого дома №248 по ул. Комсомольская в г. Орле и приложенной к акту схеме нежилых помещений и разводки инженерных сетей, поскольку он не соответствует выводам, изложенных в экспертных заключениях.

Арбитражный суд проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу о том, что нежилые помещения №№ 51, 55, 56 имеют отдельное архитектурное решение, при этом представляют собой самостоятельный обособленный объект, имеют отдельные обособленные входы, собственный фундамент, собственные несущие ограждающие стены, собственную крышу, и не входит в состав многоквартирного жилого дома, имеет свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, которые не запитаны от внутридомовых сетей жилого дома. Помещения №№ 51, 55, 56 не имеют общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей; в отношении указанных помещений заключены самостоятельные договоры с обслуживающими организациями коммунального комплекса и поставщиками соответствующих ресурсов, над их кровлей отсутствуют какие-либо помещения примыкающего к нему многоквартирного дома.

С учетом изложенного и принимая во внимание положения пункта 1 статьи 155, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 2 - 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 49, Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 N 359, а также результаты проведенных по делу экспертиз, суд пришел к выводу о том, что нежилые помещения №№ 51, 55, 56, принадлежащие ответчикам, не связаны с многоквартирным жилым домом ни функционально, ни технологически, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований к ответчикам следует отказать.

Расходы по 2-м экспертизам и по госпошлине следует отнести на истца.

руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО3 отказать.

В удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с момента его принятия.  

 

Судья                                                                                                          А.Н. Юдина