ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-7805/2020

г. Вологда

11 февраля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 февраля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области                                  от 14 декабря 2020 года по делу № А05-7805/2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Планета»                                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164521, Архангельская обл.,   г. Северодвинск, пр-зд Грузовой, д. 27, оф. 307; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164501, 

<

...>; далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно нежилого помещения общей площадью 405,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене                           9 074 000 (девять миллионов семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с заключением по результатам судебной экспертизы по делу № А05-7805/2020»; пункты 5.2 и 5.4.1 договора исключить. 

Решением суда от 14 декабря 2020 года уточненные исковые требования Общества удовлетворены частично; пункт 2.1 договора изложен в редакции, предложенной истцом, пункты 5.2 и 5.4.1 – в редакции, предложенной Комитетом; с Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе; Комитету с депозитного счета суда возвращено                                40 000 руб., перечисленных для оплаты судебной экспертизы.

Комитет не согласился с решением суда в части изложения пункта 2.1 спорного договора в редакции истца. Указывает, что истец при оспаривании величины стоимости отчуждаемого имущества не привел доказательства недостоверности цены, предложенной ответчиком. По мнению апеллянта, представленное в материалы дела по результатам судебной экспертизы экспертное заключение от 19.11.2020 № 729-ПО-2020 не опровергает достоверность цены, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020. Полагает, что при проведении судебной экспертизы экспертом допущены методологические ошибки, приведшие к занижению итогового результата. В частности, эксперт тщательно не проанализировал рынок недвижимости и не привел корректного диапазона цен предложений о продаже недвижимости такого типа. В ходе расчетов экспертом использовано лишь 3 предложения из иного ценового диапазона, нежели оцениваемый объект.

Отзыв на жалобу не поступил.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано Комитетом лишь в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора и при этом истец не заявил соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Обществом (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества от 16.05.2015 № 03-07/650-14, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование передано нежилое помещение (согласно прилагаемому плану) общей площадью 405,6 кв. м, расположенного по адресу:  

<

...>. Помещение предоставлено в целях использования для кратковременного пребывания детей с комплексом развивающих занятий.

Общество 30.12.2019 представило в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства. 

Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 30.06.2020 № 54-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения. 

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020 № 2-66/20 в размере 12 050 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Комитет письмом от 09.07.2020 № 11-04-04/4776 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Письмом от 13.07.2020 № 21 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать                   8 112 000 руб., а также предложило исключить из договора купли-продажи пункты 5.2. и 5.4.1.

В письме от 17.07.2020 № 11-04-04/4934 Комитет уведомил Общество об отклонении его разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, учитывая результаты судебной экспертизы, признал уточненные исковые требования Общества правомерными частично, изложив в уточненной редакции истца пункт 2.1 договора и отказав в исключении из договора пунктов 5.2 и 5.4.1.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22.07.2008                          № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.

При разрешении разногласий по пункту 2.1 договора суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно представленному Комитетом проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020 № 2-66/20 в размере 12 050 000 руб. 

В представленном Обществом предварительном расчете стоимости выкупаемого помещения рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 8 112 000 руб. 

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Обществом муниципального имущества судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» (далее – ООО «Агентство недвижимости «Троицкий Дом») ФИО2

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 19.11.2020 № 729-ПО-2020 содержится вывод о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 22.11.2019 составляет                 9 074 000 руб.

Оценив заключение эксперта ООО «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является мотивированным, не содержит противоречий, и определил выкупную стоимость объекта недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной экспертизы, в размере                     9 074 000 руб.

Доводы Комитета о недостоверности выводов эксперта правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные по мотивам, изложенным в решении. 

Из заключения эксперта следует, что им изучены представленные документы, проведен осмотр спорного объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка; произвел выбор объектов – аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода методом корректировок, а также с применением доходного подхода произвел согласование результатов. 

Как верно указал суд первой инстанции, какие-либо противоречия в экспертном заключении отсутствуют. Экспертом даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено. 

Из материалов дела следует, что экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. 

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. 

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

В свете изложенного, поскольку признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта от 19.11.2020 не установлено, суд первой инстанции не усмотрел оснований для назначения повторной экспертизы.

В части включения в текст договора пунктов 5.2 и 5.4.1 в редакции Комитета истец решение суда не обжалует.

По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке подателем жалобы обстоятельств спора, что  не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Комитета удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря                2020 года по делу № А05-7805/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу  Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько

А.Н. Шадрина