ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-10821/2021

г. Киров

04 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.11.2022 по делу №А82-10821/2021

по иску Управления муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

установил:

Управление муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 903 141 рублей 72 копеек долга по арендной плате за период с августа 2020 года по январь 2021 года, 139 346 рублей 05 копеек пени за период с 11.08.2020 по 01.02.2021.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ссылаясь на часть 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), ответчик считает, что при расчете арендной платы должна применяться кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора. Ответчик указывает, что в нарушение пункта 6.1 договора аренды от 08.09.2017 № 1835 истец каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды, а также извещений об изменении арендной платы в адрес Общества не направлял. В результате Общество не имело возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Кроме того, ответчик считает, что в соответствии с пунктами 5, 6 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы должен быть определен не выше размера земельного налога. Также ответчик полагает, что неустойка должна быть уменьшена в связи с тем, что является несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Ответчик указывает, что Общество было лишено возможности использовать земельный участок по назначению, так как земельный участок расположен на болотистой местности.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ В судебном заседании объявлялся перерыв до 08 часов 50 минут 03.07.2023.

Истец представил в суд апелляционной инстанции заявление об отказе от исковых требований в части взыскания 5 535 рублей 48 копеек арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.01.2021 и 46 668 рублей 20 копеек пени за период с 11.08.2020 по 01.02.2021.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом, производство по делу прекращается.

Поскольку частичный отказ от исковых требований по делу не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, подписан уполномоченным лицом, данный отказ принимается судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, в соответствии с пунктом 3 статьи 269 АПК РФ, решение по настоящему делу в части взыскания 5 535 рублей 48 копеек арендной платы и 46 668 рублей 20 копеек пени подлежит отмене, а производство по делу в указанной части - прекращению.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области в остальной части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 08.09.2017 между Администрацией г. Переславля-Залесского (далее – Администрация), Управлением (арендодатель), ООО «Фабрика строительства» (инвестор-инвестор-застройщик) был заключен договор № 1835/1 о комплексном освоении территории (далее – договор № 1835/1) (лист дела 65).

В соответствии с договором комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка с кадастровым номером 76:18:010366:154, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 36 005 кв.м, местоположение: 

<

...> разрешенное использование для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Участок предоставляется инвестору-инвестор-застройщику для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Документацией по планировке территории также определяется тип возводимых на земельном участке жилых домов (многоквартирные жилые дома либо индивидуальные жилые дома), их этажность, плотность застройки, баланс территории или иные значимые параметры строительства (пункт 1.1 договора № 1835/1).

Инвестор-инвестор-застройщик обязан за свой счет осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным Проектом, обеспечить проведение необходимых кадастровых работ и государственного кадастрового учета образованных земельных участков в границах участка в течение 3 месяцев с момента утверждения проекта (пункт 2.1.4 договора № 1835/1).

Согласно пункту 3.6 договора № 1835/1 стороны в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

08.09.2017 по результатам аукциона между Управлением (арендодатель) и ООО «Фабрика строительства» (арендатор) был заключен договор № 1835 аренды земельного участка из неразграниченной государственной собственности для комплексного освоения территории (далее – договор аренды) (лист дела 5).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для комплексного освоения территории земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 36 005 кв.м с кадастровым номером 76:18:010366:154, расположенный по адресу: 

<

...> в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее – земельный участок).

Вид разрешенного использования земельного участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок предоставляется для целей комплексного освоения территории, а именно: подготовка проекта межевания территории, раздела земельного участка в соответствии с проектом межевания, осуществления жилищного строительства и строительства иных объектов, в соответствии с условиями благоустройства земельного участка.

Срок аренды установлен с 08.09.2017 по 07.09.2022 (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер первого арендного платежа устанавливается в соответствии с протоколом утверждения результатов аукциона от 02.08.2017 в размере 392 730 рублей.

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с решением Переславль-Залесской городской Думы от 13.12.2016 № 114 «Об утверждении коэффициентов функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории г. Переславля-Залесского, для расчета величины годовой арендной платы» (далее – Решение от 13.12.2016 № 114), постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок № 710-п) в размере 127 015 рублей 56 копеек в год. 

Согласно пункту 3.4 договора аренды арендная плата вносится арендодателем не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным, равными частями (1/12 части годовой арендной платы).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

На основании договора от 05.04.2018 ООО «Фабрика строительства» передало права и обязанности по договору аренды Обществу (лист дела 14).

Указанный договор прошел государственную регистрацию (лист дела 15). 

По акту приема-передачи земельный участок передан Обществу (лист дела 16).

Стороны по делу не оспаривают, что ООО «Фабрика строительства» уступило права и обязанности по договору № 1835/1 Обществу, о чем заключено соглашение от 25.04.2018 (представлено в апелляционной инстанции).

Управление до судебного разбирательства направляло Обществу уведомление о расчете арендной платы (лист дела 21).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.01.2021 по делу № А82-16920/2020 с Общества в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате в сумме 560 786 рублей 03 копеек за период с ноября 2019 года по июль 2020 года, пени в сумме 37 026 рублей 46 копеек за период с 11.11.2019 по 07.09.2020.

Следовательно, апелляционный суд исходит из того, что позиции сторон основаны на договорных отношениях с Обществом. Кроме того, в силу статьи 69 АПК РФ вступивший в законную силу судебный акт имеет для рассмотрения настоящего дела обязательное значение.

 

В рамках досудебного урегулирования настоящих исковых требований Управление направило в адрес Общества претензию от 03.06.2021 № 94-10, в которой потребовало погасить задолженность по арендной плате за период с августа 2020 года по январь 2021 года в сумме 903 141 рублей 66 копеек и уплатить пени в сумме 139 346 рублей 05 копеек (лист дела 17, расчет - лист дела 18).

Поскольку ответчик требование истца не исполнил, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьями 309, 310, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно подпункту 10 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства. При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, ежегодный размер арендной платы, за исключением первого арендного платежа, равен плате за земельные участки, которые предоставляются без проведения торгов, то есть определенной на основании статьи 39.7 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (в редакции, действовавшей на дату заключения договора № 1835/1) предусматривал следующие виды договоров: договор о комплексном освоении территории (статья 46.4), договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (статья 46.5), договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (статья 46.6).

Договор № 1835/1 не содержит обязательные условия договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (подпункты 3, 4 пункта 4 статьи 46.5 ГрК РФ) и договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (подпункты 11, 12 пункта 4 статьи 46.6. ГрК РФ), а также из договора № 1835/1 следует, что территория не является застроенной.

Исходя из положений статьи 46.4 ГрК РФ, условий договора № 1835/1 и договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории. 

В связи с этим доводы ответчика о том, что в соответствии с подпунктами 5, 6 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (действовавшими в 2020 году) размер арендной платы должен быть определен не выше размера земельного налога, не принимаются; случаи, указанные в пункте 5 статьи 39.7 ЗК РФ, отсутствуют.

Согласно договору аренды, по результатам аукциона был определен размер первого арендного платежа – 392 730 рублей (пункт 3.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Постановлением № 710-п.

Постановлением Правительства Ярославской области от 03.04.2020 № 303-п, вступившим в силу с 18.04.2020, Порядок № 710-п изложен в следующей редакции.

Согласно пункту 2.15 Порядка № 710-п, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 2.2 - 2.14 данного раздела Порядка, размер годовой арендной платы (А) рассчитывается по формуле: А = КС x Ст x КИ, где:

КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

Ст - ставка арендной платы за земельный участок, установленная с учетом вида разрешенного использования земельного участка (процентов);

КИ - коэффициент инфляции.

При заключении договора аренды земельного участка в году, в котором начали применяться утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков соответствующей категории, расположенных на территории Ярославской области, размер годовой арендной платы определяется без применения коэффициента инфляции.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н по состоянию на 01.01.2019 определена кадастровая стоимость земельного участка – 85 486 311 рублей 45 копеек, которая действует с 01.01.2020.

В связи с этим доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы должна применяться кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора, то есть в размере 29 538 502 рублей, являются неправомерными.

Части 3 и 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, введенные Федеральным законом от 05.12.2022 № 513-ФЗ, к спорному периоду применению не подлежат.

Поэтому расчет арендной платы правильно произведен истцом с применением ставки арендной платы (2,1%, с учетом вида разрешенного использования) к кадастровой стоимости земельного участка (85 486 311 рублей 45 копеек), что в расчете за 1 месяц составляет 149 601 рубль 05 копеек (декабрь – 149 600 рублей 99 копеек), без коэффициента инфляции (расчет лист дела 21).

Доводы ответчика о том, что Общество было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению в связи с тем, что участок расположен на болотистой местности, не принимаются, поскольку не являются основанием для освобождения Общества от внесения арендной платы. Ответчиком не представлено доказательства, что указанные особенности земельного участка не были известны Обществу и не могли быть обнаружены при получении прав по договору аренды. Ответчиком также не представлено доказательств возврата земельного участка. Обязанность арендатора соблюдать при эксплуатации земельного участка охранную зону установлена в пункте 1.5 договора аренды. 

С учетом изложенного требования истца (с учетом частичного отказа от иска) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с августа 2020 года по январь 2021 года в сумме 897 606 рублей 24 копеек и пени за период с 11.09.2020 по 01.02.2021 в сумме 92 677 рублей 85 копеек являются правомерными (расчет приложен к частичному отказу от иска). 

Доводы ответчика о том, что в нарушение пункта 6.1 договора аренды от 08.09.2017 № 1835 истец в адрес Общества не направлял дополнительных соглашений к договору аренды, не принимаются.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления № 73). В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, указано, что отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

В данном случае условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя направлять в адреса арендатора уведомление об изменении регулируемой арендной платы. Решением по делу № А82-16920/2020 с Общества в пользу Управления взыскана пеня за просрочку уплаты арендной платы за периоды до рассматриваемых в настоящем деле (в том числе с учетом частичного отказа от иска пени в настоящем деле взыскиваются за следующий период – с 11.09.2020). 

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик на основании статьи 333 ГК РФ просил уменьшить неустойку.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

В рассматриваемом случае в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Размер неустойки не является чрезмерно высоким, завышенным.

Ставка неустойки (0,15%) нормативно установлена постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п.

Оснований для уменьшения неустойки, в том числе исходя из доводов ответчика, судом апелляционной инстанции не усматривается, так как доводы ответчика не свидетельствует о явной несоразмерности неустойки.

При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца 897 606 рублей 24 копеек долга и 92 677 рублей 85 копеек пени является правильным. В данной части апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. В остальной части, как указано выше, решение суда подлежит отмене в связи с частичным отказом от иска.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с прекращением производства по делу в части отказа от иска, расходы Общества по уплате государственной пошлины в соответствующей сумме подлежат возврату из бюджета.  Пропорционально удовлетворенным исковым требования государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 258, 268, пунктом 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

принять отказ Управления муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского от иска в части взыскания 5 535 рублей 48 копеек долга и 46 668 рублей 20 копеек пени. В данной части решение Арбитражного суда Арбитражного суда Ярославской области от 20.11.2022 по делу № А82-10821/2021 отменить, производство по делу прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Арбитражного суда Ярославской области от 20.11.2022 по делу № А82-10821/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» - без удовлетворения, изложив судебный акт в новой редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 897 606 рублей 24 копеек долга по арендной плате за период с августа 2020 года по январь 2021 года, 92 677 рублей 85 копеек пени за период с 11.09.2020 по 01.02.2021.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первой инстанции в сумме 22 805 рублей 68 копеек.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтройГеоСфера» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную платежным поручением от 15.11.2022 № 112 по апелляционной жалобе, в сумме 150 рублей 30 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

 

Л.И. Черных

ФИО3

ФИО1