Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград                                                                                            Дело № А12-44705/2017

«28»  февраля   2018  года

Резолютивная часть решения оглашена 26 февраля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2018 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Павловой С.В.,                    при ведении протокола  заседания помощником судьи Ксендзовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Первая жилищная компания" (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) об обязании передачи технической и иной документации,

с участием в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1, доверенность №01/2018 от 09.01.2018,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 20.01.2017,

от третьего лица – не явился, извещен, 

                

У С Т А Н О В И Л:

Общество  с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями обязать ООО «Первая жилищная компания» (ответчик)   передать техническую  документацию, необходимую для осуществления  функций управляющей организации в многоквартирном доме по адресу:  ул. Мира, 155 г. Волжский Волгоградской области.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, доводы изложены в отзыве, указывает на частичную передачу истцу документации.

 Исследовав материалы дела,  суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома №155 по ул. Мира г. Волжского принято решение о смене управляющей организации и расторжении договора управления МКД №155 по ул. Мира г. Волжского с ООО «Первая ЖК».

На основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №155 по ул. Мира г. Волжского №01/2017 от 28.06.2017г, между ООО «Инвест» собственниками многоквартирного дома заключен договор управления от 01.07.2017г.

Решением Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области от 29.09.2017г сведения об управлении МКД №155 по ул.Мира г. Волжского ООО "Первая ЖК» исключены из реестра лицензии Волгоградской области и внесены сведения об управлении МКД №155 по ул. Мира г. Волжского ООО «Инвест» в реестр лицензии Волгоградской области с 01.10.2017г.

 

В связи с тем, что ответчик уклонился от передачи в полном объеме технической и иной  документации, необходимой для осуществления самостоятельного управления многоквартирным домом № 155 по ул. Мира ,  истец обратился в  суд с  иском.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ  гражданские права и обязанности возникают из оснований , предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий  граждан и юридических лиц, которые хотя  и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства  порождают гражданские  права и обязанности. 

Фактически сложившиеся правовые отношения между собственниками жилых  помещений многоквартирного дома и управляющей компанией регулируются  как общими положениями гражданского законодательства , так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 39 «Возмездное оказание услуг», главе 52 «Агентирование» и др. Гражданского кодекса РФ, Жилищном кодексе РФ. 

 В соответствии  со ст.ст. 11. 12 Гражданского кодекса РФ нарушенное или оспариваемое право может быть защищено судом путем обязания  исполнения обязательств в натуре.  Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров. 

Обратившись с настоящим иском, ООО «Инвест» защищает свои права управления  многоквартирным жилым домом. Предусмотренное Жилищным кодексом РФ   возникновение права управления основано на договорных  обязательствах с собственниками  помещений в указанном многоквартирном жилом  доме. 

Односторонний отказ собственников жилых помещений  от договора управления с ответчиком не противоречит  ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ. 

Пункт 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ определяет  содержание обязанностей управляющей организации  как услуги и работы  по  надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам  и пользователям помещений в доме,  осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления  домом. 

Пункт 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ  указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. 

Гражданское  законодательство допускает одностороннее  изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, иными законами  или договором (ст. 450 ГК РФ). 

Пункт 8.2  ст. 162 Гражданского кодекса РФ, измененный  ФЗ от 04.06.2011 года № 123-ФЗ «О внесении  изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные  законодательные  акты РФ» , в новой редакции позволяет   собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом  не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора , но и в случае принятия ими решения о выборе  иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. 

Анализ в совокупности норм законодательства, с учетом  характера и субъектного состава участников правоотношений , не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую  организацию, домовладельцы лишены возможности изменить этот способ  управления домом и управляющую организацию иначе, как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. 

Правовая конструкция  указанного договора не позволяет  усмотреть в нем  наличия  таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права  домовладельцев  как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг  при иной форме управления домом. 

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления  домом с управляющей организацией  обязательства сторон прекращаются  (п. 2 ст. 453 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

В силу пунктов 5, 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

В силу части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. 

Исходя из указанных норм закона, предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации. Отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ , изложенной в Постановлении № 17074/09 от 30.03.2010.

Перечень технической и иной документации предусмотрен постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.03 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» , в пунктах 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 № 491.

В соответствии с п. 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 Правил N 491).

В соответствии с п. 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3 Правил N 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил N 491).

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.05.2013 N 416 утвердило Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416).

В разделе V Правил N 416 установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.

Согласно п. 20 названных Правил техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами N 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как уже было отмечено ранее, в соответствии с п. 1.5.1 Правил N 170 в состав технической документации длительного хранения, в том числе входит паспорт на жилой дом. Согласно п. 1.5.2 данных Правил техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. На обязанность вносить необходимые изменения в техническую документацию указывает и п. 27 Правил N 491.

Таким образом, законодательно установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании, документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил N 491, п. 1.5.1 - 1.5.3 Правил N 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения дела не заявлял.

В соответствии с п. 21 Правил N 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п. 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств объективной невозможности корректировки истребуемой документации и ее передачи истцу (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит  к  выводу о том, что ответчик как лицо, ранее осуществляющее управление спорным жилым домом, обязано предоставить истцу актуальную на дату смены управляющей организации документацию, а в случае отсутствия такой документации по причине ее неизготовления в период управления многоквартирным домом данная документация должна быть восстановлена за счет ответчика и передана кредитору.

Следовательно, обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации возникает из закона.

Нормативное регулирование технической документации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491).

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 марта 2010г. № 17074/09.

Отказ ответчика в передаче технической документации, необходимой для осуществления управления многоквартирным домом в полном объеме, создает истцу препятствия в осуществлении законного права на управление многоквартирным домом.

Требуемая  истцом от ответчика техническая документация на многоквартирный  дом и иные связанные с управлением таким домом документы, соответствуют технической и иной документации, предусмотренными вышеуказанными правилами.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств передачи истцу полного перечня технической и иной документации за весь период управления спорным домом, наличие которой обязательно.

Таким образом, в соответствии с указанными выше нормами закона, суд находит требования истца, с учетом представленных уточнений перечня технической документации на многоквартирный  дом, правомерными и подлежащими удовлетворению.  

Доводы ответчика, изложенные в отзыве суд находит несостоятельными в силу следующего.

Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с требованиями пункта 27 Правил N 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата технической или иной документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал обстоятельства, на которые он ссылался: не представил объективных доказательств того, что спорная техническая и иная документация на многоквартирный дом при заключении договора управления не передавалась ему.

В отношении требований о передаче следующей документации:

—        технический паспорт на многоквартирный дом;

—        документов технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

—        инструкции по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года);

—        копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

—        заверенной уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

—        документов, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с  приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

—        проектной документации (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

—        плана участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

—        проектно-сметной документации и исполнительных чертежей на дом;

—        актов приемки жилых домов от строительных организаций;

—        актов технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

—        паспорта лифтового хозяйства,

—        паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

—        исполнительных чертежей контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

—        смет, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

—        актов технических осмотров;

—        журналов заявок жителей;

—        протоколов измерения сопротивления электросетей;

—        протоколов измерения вентиляции, производство по делу подлежит прекращению в связи с заявленным истцом отказом от данных требований.

  В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, п.4 ч. 1 ст. 150, 167-170 АПК РФ, суд       

Р  Е  Ш  И  Л :

Обязать ООО «Первая Жилищная компания»  передать ООО «Инвест» техническую и иную документацию по эксплуатации многоквартирного жилого дома №155 по ул. Мира  г. Волжского  Волгоградской области, а именно:

документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета, а именно паспорта на коллективные (общедомовые) приборы учета горячего водоснабжения, теплоносителя, электроэнергии), акт ввода в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета электроэнергии;

сведения о проведении ремонта, замены, поверки коллективных (общедомовых) приборов учета холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, теплоносителя, электроэнергии;

информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

копии паспортов и актов ввода в эксплуатацию индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета установленных в помещениях МКД;

акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям

акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду,

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

акты освидетельствования на лифтовое хозяйство, инструкция по эксплуатации лифтов.

В случае отсутствия технической и иной документации по эксплуатации многоквартирного жилого дома №155 по ул. Мира г. Волжского Волгоградской области обязать ООО «Первая ЖК» изготовить данную документацию согласно вышеизложенному перечню.

В остальной части требований производство делу прекратить.

Взыскать  с Общества с ограниченной ответственностью  «Первая жилищная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.        

   

Судья                                                                                                         С.В. Павлова