Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43248/2019

21 ноября 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  21 ноября 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Югра Северо-Запад" (адрес:  Россия 191167, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт НЕВСКИЙ 176/ЛИТЕР А, ОГРН:  1047855077270)

и встречному требованию общества с ограниченной ответственностью "Элит" (адрес:  Россия 195279, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПЕРЕДОВИКОВ ДОМ/27, СТРОЕНИЕ 1, ПОМЕЩЕНИЕ 53, ОГРН:  1097847027277);

при участии:

представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности от 02.09.2019 года,

представителя  ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от 07.02.2019 года,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЮГРА СЕВЕРО-ЗАПАД" (далее по тексту – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛИТ" (далее по тексту - Общество) с требованием о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.08.2009 №Н- 03/09 750462,24 рублей, пени в размере 48578,79 рублей и расходов по оплате государственной пошлины в размере 18981,00 рублей.

В свою очередь, Общество обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с Компании денежных средств в сумме 561968469,62 рублей в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества по договору аренды от 31.05.2004 №3300001038 в размере 6737389,62 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено  Государственного предприятия Ханты-Мансийского автономного округа «Исполнительная дирекция Фонда поколений Ханты-Мансийского автономного округа» (далее - Предприятие).  

В судебном заседании Компания поддержал первоначальные исковые требования, возражая против удовлетворения встречного иска.

Общество, поддерживая встречные исковые требования, просило в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в     порядке, предусмотренном статьями 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалах дела документов, между Компанией (субарендодателем) и Обществом (субарендатором) заключен договор субаренды от 01.08.2009 №Н-03/09 в редакции дополнительного соглашения №4 от 29.10.2012г. в отношении помещений площадь 1476,8 кв.м., расположенных в нежилом здании по адресу: 

<

...> литера А.

Помещения являются пространственной частью нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер №78:31:1500:19:55:19 (далее -Объект).

Нежилые помещения переданы Субарендодателем и приняты Субарендатором согласно Акту приема-передачи нежилых помещений 01 августа 2009 года.

Договор субаренды заключен на неопределенный срок.

Ежемесячная арендная плата, установленная Договором в редакции дополнительного соглашения от 14.11.2011г. №2 и  от 28.12.2018г.  №7, состоит из двух составляющих (п. 5.2.): 

- постоянной составляющей, равной 724914,00 рубля, 

- переменной составляющей, размер которой определяется Сторонами Договора не позднее 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым, исходя из фактического потребления Субарендатором электроэнергии, холодной и горячей воды согласно показаниям приборов учета ресурсов, и водоотведения, объем потребления, которого определяется в соответствии с установленными нормативами.

Пунктом 5.7. Договора в редакции дополнительного соглашения №7 от 28.12.2018 г. установлены следующие сроки внесения арендной платы:

- не позднее 15-го числа оплачиваемого месяца, оплачивается постоянная составляющая арендной платы за текущий месяц;

- не позднее последнего числа месяца, следующего за оплачиваемым, оплачивается переменная составляющая арендной платы за прошедший месяц.

В связи с досрочным расторжением Договора аренды б/н от 01.11.2007 г., являющегося основанием заключения Договора субаренды, по инициативе собственника недвижимости, Договор субаренды расторгнут досрочно 28 февраля 2019г., о чем Истцом и Ответчиком подписано Соглашение о расторжении Договора субаренды от 13.02.2019г.

Помещения и имущество переданы Субарендатором и приняты Субарендодателем 28.02.2019г. согласно Актам сдачи-приема помещений и имущества.

Субарендодателем 20.03.2019г. передан Субарендатору, а Субарендатором принят Акт сверки взаимных расчетов по Договору субаренды № Н-03/09 от 01.08.2009г. по состоянию на 28.02.2019г., подписанный со стороны Субарендодателя, что подтверждается сопроводительным письмом от 20.03.2019г. №49, на котором имеется соответствующая отметка генерального директора Обществ о получении документов.

По принятому Субарендатором акту сверки взаимных расчетов по Договору субаренды не были представлены какие-либо возражения или замечания в порядке, предусмотренном пунктом  5.10, Договора субаренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 14.11.2011г. №2, что позволяет считать Акт сверки принятым Субарендатором без замечаний.

Согласно Акту сверки взаимных расчетов по Договору субаренды по состоянию на 28.02.2019 г. за Субарендатором по Договору субаренды числится задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 г. по 28.02.2019 г. в размере 750462,24 рублей.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с   абзацем 3 пункта  2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки, согласованные сторонами (статьи 614, 654 ГК РФ).

Факт передачи в аренду Обществу помещений, расположенных в здании по адресу :

<

...> литера А, на цоколе, 1-2   этажа, общей площадью 1476,8 кв.м по договору субаренды от 01.08.2009 г. № Н-03/09 для размещения ресторана «АМРОЦ», подтверждается материалами дела, а также не оспаривается сторонами.

Невнесение Обществом арендной платы послужило основанием для направления истцом в его адрес претензии с требованием погасить задолженность и пени, что подтверждается копией квитанции Почты России.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Истца в арбитражный суд.

 Компанией заявлены требований о взыскании задолженности и  пеней, предусмотренных договором, начисленных по состоянию на 11.04.2019 в размере 48578, рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пеней в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, предусмотрена пунктом 5.15 Договора субаренды.

Расчет пени арбитражным судом проверен и признан обоснованным. Ответчиком расчет пени не оспорен, основания применения положений статьи   333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В ходе рассмотрения дела   Общество обратилось с встречное исковое заявление о взыскании с Компании денежных средств в размере 56744379,00 рублей в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемых по Договору субаренды помещений.

 Заявляя требований о взыскании денежные средства, Общество указывало на   неотделимые улучшения арендуемых помещений по договору субаренды, которые были произведены в период аренды.

В соответствии с пунктами 4.1.11. и 5.8. договора Субарендатор обязывался  не производить перепланировку, переоборудование и неотделимые улучшения помещений без согласования с Субарендодателем (Компанией).

  Порядок производства перепланировок, переоборудования и неотделимых улучшений арендуемых истцом помещений определен сторонами в указанном договоре субаренды и заключается в их обязательном согласовании с Субарендодателем, что корреспондируется с нормами действующего законодательства.

Так, в соответствии с пунктом  1 статьи  615 Гражданского кодекса Российской Федерации    арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества.

По правилам статьи  623 Гражданского кодекса Российской Федерации   произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

 Возражая по существу заявленных требований Компания оспаривала факт согласования    производства неотделимых улучшений арендуемого имущества.

 При заключении договора субаренды от 01.08.2009г. №Н-03/09 стороны согласовали порядок производства перепланировок, неотделимых улучшений арендуемых истцом помещений, предусмотрев обязательный порядок согласования с Субарендодателем работ по переоборудованию, переоборудованию и неотделимым улучшениям помещений.

Документальное подтверждение наличия согласований Компании на выполнении Обществом работ по переоборудованию, улучшению арендуемого имущества, а также согласованию их стоимости в материалы дела не представлено.  

Общество не  подтвердило соответствующими докумнетами, что выполненные им работы по улучшению арендованного имущества были вызваны неотложной необходимостью, что лишает истца права требовать их возмещения за счет Субарендодателя (статья 616 ГК РФ).

Заявленные к возмещению затраты Общества, связанные с произведенными улучшениями, также не нашли в материалах дела документального подтверждения в заявленном размере.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 АПК РФ установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Исполнение арбитражным судом указанных выше обязанностей по доказыванию вместо соответствующей стороны нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование Компании обосновано и подлежит удовлетворению, в то время как требование Общества удовлетворению не подлежит.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

взыскать в пользу общество с ограниченной ответственностью  «УК «ЮГРА» с общества с ограниченной ответственностью «ЭЛИТ» сумму основного долга по Договору субаренды №Н-03/09 от 01.08.2009г. в размере 750462,24 рублей;  пени за просрочку нарушения обязательств по Договору субаренды в размере 48578,79 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 18981,00 рублей. 

В удовлетворении встречного иска общество с ограниченной ответственностью  «ЭЛИТ»   отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.