Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-26272/23-17-218

г. Москва

15 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению индивидуального предпринимателя Ратникова Александра Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) ООО "Солт Люкс"

о признании незаконным решения от 02.02.2023 № КУВД-001/2022-49015614/7

в судебное заседание явились: от заявителя: Савин К.Г. по доверенности от 26.01.2023, от заинтересованного лица: Гибадуллин И.М. по доверенности от 24.01.2023г. № Д-43/2023, от третьих лиц: 1) Михнев М.П. по доверенности от 22.12.2022г. № 33-Д-1544/22, 2) не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ратников Александр Анатольевич (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации права, оформленного уведомлением 02.02.2023 года № КУВД-001/2022-49015614/7, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда, указав в Едином государственном реестре недвижимости Ратникова Александра Анатольевича в качестве арендатора земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, улица Тарусская, владение 14, с кадастровым номером 77:06:0009003:63.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявления по основаниям, указанным в отзыве.

Третье лицо (Департамент городского имущества города Москвы) просило отказать в удовлетворении требований, представило письменные пояснения. 

Третье лицо (ООО "Солт Люкс") в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие. 

Информация о принятии заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Суд установил, что указанный выше срок обжалования решения заинтересованного лица заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования предпринимателя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления и материалов дела, ООО «Солт Люкс» принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства (нежилое здание) с кадастровым номером 77:06:0009003:8092, адрес г. Москва, ул. Тарусская, д. 14, что подтверждается записью № 77-77-17/001/2012-010 от 09.02.2012 в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Объект незавершенного строительства согласно сведениям публичной кадастровой карты и ЕГРН расположен на публичном земельном участке с кадастровым номером 77:06:0009003:63, площадью 2000 кв.м., г. Москва, ул. Тарусская, вл. 14, к. 1, принадлежащем городу Москве на праве государственной собственности.

Собственнику объекта незавершенного строительства, ООО «Солт Люкс», на основании распоряжения префекта ЮЗАО города Москвы от 14.03.2005 № 429-РП и договора от 12.04.2005 № М-06-024476 одновременно принадлежало право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Земельный участок предоставлен городом Москвой (арендодатель) ООО «Солт Люкс» (арендатор) на срок с 12.04.2005 по 13.01.2053, категория — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — строительство и последующая эксплуатация многофункционального комплекса.

Сведения об ограничении (обременении) права собственности города Москвы на земельный участок правом аренды в пользу ООО «Солт Люкс» внесены в ЕГРН, о чем 13.07.2005 сделана запись номер 77-77-14/004/2005-505.

По заявлениям ООО «Солт Люкс» и Ратникова А.А. от 02.06.2022 № MFC-0558/2022-884862 на основании договора от 27.05.2022 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за  Ратниковым А.А., о чем 11.10.2022 регистрирующим органом в ЕГРН внесена запись номер 77:06:0009003:8092-77/051/2022-7.

Между тем, как указывает заявитель, в связи с переходом к заявителю в силу закона прав и обязанностей арендатора в связи с заключенным с городом Москвой договором аренды земельного участка регистрирующий орган обязан был 11.10.2022, одновременно с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства в пользу заявителя, внести в ЕГРН в запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости от 13.07.2005 номер 77-77-14/004/2005-505 сведения о Ратникове А.А. как новом арендаторе участка.

Заявитель 01.11.2022 № КУВД-001/2022-49015614 (MFC-0558/2022-1718950-I) обратился совместно с прежним арендатором ООО «Солт Люкс» за внесением изменений в сведения ЕГРН об арендаторе в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009003:63, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тарусская, д. 14. 

В заявлениях от 01.11.2022 ООО «Солт Люкс» и Ратников А.А. просили Управление осуществить регистрационные действия в отношении названного земельного участка в виде внесения изменений в запись от 13.07.2005 № 77-77-14/004/2005-505 путем исключения оттуда упоминания о прежнем арендаторе ООО «Солт Люкс» и включении туда сведений о текущем актуальном арендаторе Ратникове А.А.

В качестве документа основания в Управление представлены: договор купли- продажи от 27.05.2022, выписка, сопроводительное письмо.

Управление уведомлением от 02.11.2022 № КУВД-001/2022-49015614/3, приостановило осуществление регистрационных действий по государственной регистрации прав на срок до 02.02.2023.

Решением Управления Росреестра по Москве, оформленным уведомлением № КУВД-001/2022-49015614/7 от 02.02.2023, в осуществлении вышеназванных регистрационных действий отказано.

Указанное уведомление мотивировано следующим. 

Согласно представленному заявлению MFC-0558/2022-1718950-2 от 01.11.2022 г., вносятся изменения в договор аренды земельного участка от 12.04.2005 № М-06-024476 в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Порядок изменения и расторжения договора регламентирован гл. 29 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Таким образом, как указывает Управление, осуществление действий по внесению изменений в ЕГРН в отношении записи об аренде возможно посредством государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Исходя из вышеизложенного, для составления соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка, заявителю рекомендовано обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Также, как указывает Управление, по основаниям, предусмотренным п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако, как указывает Управление, согласие либо документ, подтверждающий надлежащее уведомление Департамента городского имущества города Москвы, заявителем на государственную регистрацию не представлено.

Как указывает Управление, вышеуказанные обстоятельства препятствуют проведению заявленных регистрационных действий.

Удовлетворяя требования предпринимателя, суд соглашается с его позицией и при этом исходит из следующего.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 12 ст. 29 Закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа  в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

В силу ч. 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов. 

Частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно ч. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пунктами 1, 6 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации (часть 2 статьи 5 Закона N 218-ФЗ).

В состав ЕГРН входит в том числе реестр прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее — реестр прав на недвижимость) (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона N218-ФЗ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).

Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (часть 7 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).

Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 установлен порядок ведения ЕГРН (приложение № 1 к приказу) (далее — Порядок ведения ЕГРН).

Порядок ведения ЕГРН содержит раздел IV «Структура и правила внесения записей в реестр прав на недвижимость» и подраздел IV.II «Записи об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости».

Согласно абзацу 5 пункта 68 подраздела IV.II раздела IV Порядка ведения ЕГРН в записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются в том числе: сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости.

В связи с вышеизложенным изменение арендатора объекта недвижимости подлежит отражению в ЕГРН посредством внесения государственным регистратором в запись реестра прав на недвижимость об ограничении права и обременении объекта недвижимости актуальных сведений о лице, в пользу которого установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости. 

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 

Согласно части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления либо отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления либо отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Между тем, как следует из материалов дела, в настоящем случае отказ регистрирующего органа на основании пункта 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ мотивирован тем, что заявителем не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 названного закона.

Регистрационные действия были приостановлены в свою очередь в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ по причине не представления заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а именно: не представления в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашения об изменении условий договора аренды, подлежащего заключению заявителем с Департаментом городского имущества города Москвы (арендодателем участка), а также не представления в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласия либо уведомления арендодателя участка о передаче прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу.

Вместе с тем, приостанавливая регистрацию, а в последующем, отказывая в государственной регистрации права по вышеназванным мотивам, Управление Росреестра по Москве не учло следующее.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ одно из оснований для государственной регистрации прав — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

С заявлениями от 02.06.2022 № MFC-0558/2022-884862 ООО «Солт Люкс» и Ратниковым А.А. в качестве документа-основания для регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «Солт Люкс» к Ратникову А.А. и документа-основания для регистрации изменения сведений об арендаторе земельного участка в ЕГРН представлен договор от 27.05.2022 об отчуждении здания заявителю.

С заявлениями от 01.11.2022 № MFC-0558/2022-1718950-2 в качестве документа-основания для регистрации изменения сведений об арендаторе земельного участка в ЕГРН ООО «Солт Люкс» и Ратниковым А.А. представлен тот же самый договор.

Представленный заявителем в Управление для государственной регистрации права договор от 27.05.2022, согласно которому прекращено право собственности ООО «Солт Люкс» на здание и указанное право возникло у Ратникова А.А., как это предусмотрено частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, содержит описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и имеет надлежащие подписи сторон.

При этом, суд учитывает, что соответствие указанного договора требованиям части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ подтверждается осуществлением Управлением Росреестра по Москве на основании этого договора по заявлениям сторон от 02.06.2022 № MFC-0558/2022-884862 произведена регистрация права собственности на здание в пользу Ратникова А.А., о чем, как указано выше, 11.10.2022 в ЕГРН внесена запись номер 77:06:0009003:8092-77/051/2022-7.

В то же время, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных в настоящей статье случаев.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу приведенных норм закона в случае принадлежности одному лицу объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, недвижимость и участок в обороте выступают совместно.

Приобретение права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости в силу прямого указания закона его прежний собственник выбывает из обязательства по аренде земельного участка и в это обязательство в качестве арендатора вступает новый собственник.

Договор, иная сделка (подпункт 1 пункта 2 статьи 8 ГК РФ, пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ), с одной стороны, и указание закона (подпункт 9 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, пункт 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ), с другой стороны, являются самостоятельными основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей и разными основаниями регистрации прав на недвижимость.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество наравне с гражданским и земельным законодательством также следует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, призванному не допустить раздельный оборот принадлежащих одному лицу объектов недвижимости и прав на участок.

В силу пункта 1 статьи 57 Закона № 218-ФЗ одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество осуществляется регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности, а если предшествующему собственнику недвижимого имущества земельный участок принадлежал на праве аренды - вносятся в ЕГРН изменения в сведения о лице, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение земельного участка правом аренды (изменения в сведения об арендаторе земельного участка).

Также суд учитывает, что согласно статье 25.5 ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 28.07.2012), при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В этой связи согласно закону переоформление договора аренды земельного участка или внесение в него изменений дополнительным соглашением не является юридически значимым обстоятельством и не требуется для внесения изменений в сведения об арендаторе участка в ЕГРН в ходе государственной регистрации, поскольку в данном случае у приобретателя объекта недвижимости возникают права и обязанности арендатора земельного участка не в связи с фактом заключения договора (сделки) с арендодателем участка, а в силу прямого указания закона (статьи 1, 35 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ, статья 57 Закона № 218-ФЗ).

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества единственным и достаточным правовым основанием получения приобретателем (покупателем и т.д.) права пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, является прямое указание закона, запрос регистрирующим органом дополнительного соглашения к договору аренды (то есть просьба подтвердить наличие не требующегося в этом случае другого правового основания для регистрации) равноценен истребованию у заявителя не предусмотренных законом дополнительных документов, что запрещено частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, в связи с чем в настоящем случае оспариваемое заявителем решение Управления неправомерно.

Также судом установлено, что оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует государственной регистрации принадлежащего ему по закону права аренды земельного участка, что затрудняет использование им участка по назначению, в частности, для завершения строительства, ввода в эксплуатацию и последующего извлечения прибыли от функционирования расположенного на нем здания торгово-офисного комплекса.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных предпринимателем требований о признании оспариваемого  решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным.

Доводы заинтересованного лица и третьего лица, изложенные в отзыве на заявление и письменных пояснениях, проверены судом и признаны необоснованными, так как противоречат материалам дела и не основаны на нормах действующего законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Росреестра по Москве в пользу ИП Ратникова А.А.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 02.02.2023 № КУВД-001/2022-49015614/7.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права, указав в ЕГРН индивидуального предпринимателя Ратникова Александра Анатольевича в качестве арендатора земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009003:63, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тарусская, владение 14.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ИП Ратникова А.А. расходы по госпошлине в размере 300 рублей 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья                                                                                                  А.Б. Полякова