АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7478/2023

г. Чебоксары

03 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  22.05.2024.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пушкиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский",  ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 428903, Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,  ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Удмуртская Республика, Селтинский район, д. Льнозаводский,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,  ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары 

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары 

к закрытому акционерному обществу "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский",  ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 428903, Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,  ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Удмуртская Республика, Селтинский район, д. Льнозаводский,

о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительным в части,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.09.2023 (сроком на 3 года), ФИО4 по доверенности от 01.09.2023 (сроком на 3 года),

ответчика ИП ФИО1, его представителя - ФИО5 по доверенности от 09.03.2023 № 21 АА 1592057 (сроком на 1 год),

от ответчика ИП ФИО2 – ФИО6, по доверенности от 18.03.2024 21 АА 1585167 (сроком на 1 год),             

установил:

закрытое акционерное общество "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик)  о понуждении заключить с закрытым акционерным обществом "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, площадью 80 772 кв.м., на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 13.04.2022 в редакции соглашения от 13.10.2022, а именно по цене 65000000 руб., с оплатой оставшейся стоимости земельного участка в размере 62500000 руб. равными частями ежемесячно до последнего числа соответствующего месяца в течение 6 (шести) месяцев начиная с даты заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

Исковые требования основаны статьями 429, 445 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации  и  мотивированы  неправомерным отказом ответчика от заключения основного договора   купли-продажи земельного участка.

Определением суда от 03.10.2023 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике совершать государственные регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, город Чебоксары, связанные с отчуждением данного земельного участка, а также по постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

Определением суда от 31.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Определением суда от 18.03.2024 ФИО2 привлечена в качестве второго ответчика по ходатайству истца от 13.03.2024 в связи с признанием судом  права общей долевой собственности в размере ? доли в праве в отношении спорного земельного участка  и регистрацией этого права в ЕГРН. 

Определением  суда от 28.03.2024 отказано в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" от 13.03.2024 о передаче дела по подсудности в Верховный Суд Чувашской Республики для направления его в суд общей юрисдикции.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в рамках дела №А79-7478/2-2023 22.03.2024 подала встречный иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1  и закрытому акционерному обществу "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка  от 13.04.2022 недействительным в части, который  основан статьями 35 Семейного кодекса Российской Федерации и  173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что сторонами не было получено ее согласие при заключении предварительного договора от 13.04.2022.  

 Определением суда от 28.03.2024 принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к  производству  для рассмотрения  его совместно с первоначальным иском в рамках дела А79-7478/2023, поскольку исходя из оснований и предметов первоначального и встречного исков имеется взаимная связь, удовлетворение встречного иска может исключить удовлетворение первоначального иска, что в силу требований, установленных статьей 132 АПК РФ является самостоятельным и достаточным основанием для его принятия к производству. 

ЗАО "ССК "Чебоксарский" заявлением от 15.04.2024  уточнил исковые требования и просил понудить индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с закрытым акционерным обществом "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, площадью 80 772 кв.м., на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 13.04.2022 в редакции соглашения от 13.10.2022, а именно, по цене 65000000 (Шестьдесят пять миллионов) рублей, с оплатой оставшейся стоимости земельного участка в размере 62500000 (Шестьдесят два миллиона пятьсот тысяч) рублей равными частями ежемесячно до последнего числа соответствующего месяца в течение 6 (шести) месяцев начиная с даты заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

Суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение иска, поскольку истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия  судебного акта, которым заканчивается рассмотрение  по существу, изменить  основание или предмет иска.

Представители истца по первоначальному иску поддержали исковые требования,  просили оставить встречный иск без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, заявили о пропуске срока исковой давности по требованию о признании  сделки недействительной. 

ФИО1 и его представитель просили отказать в удовлетворении первоначального иска  по основаниям, изложенным в отзыве на исковое  заявление и дополнениях к нему, рассмотрение встречного иска оставили на усмотрение суда.

Представитель ФИО2 в судебном заседании  просил отказать в удовлетворении первоначального иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск, удовлетворить встречный иск.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела суд установил.

 13.04.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Продавец) и закрытым акционерным обществом "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" (ЗАО "ССК "Чебоксарский", Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка, в соответствии с условиями которого  Продавец обязуется передать, а Покупатель принять в собственность Объект недвижимости - часть земельного участка с кадастровым номером: 21:21:076202:3295, площадью 242314 кв.м. (общая площадь всего земельного участка составляет 330350 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,   расположенного по адресу: Чувашская Республика,  г. Чебоксары.

 Согласно п.1.1 договора  стороны определили, что Объект будет разделен на три земельных участка (Объект-1, Объект-2, Объект-3) и основной договор будет заключен  отдельно на Объект -1 ориентировочной площадью 80771 кв.м., Объект -2 ориентировочной площадью 80771 кв.м. и Объект-3 ориентировочной площадью 80771 кв.м.  Границы самого Объекта в целом, а также Объекта-1, Объекта-2 и Объекта-3 определены в Схеме земельных участков, являющейся Приложением № 1 к предварительному договору.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 13.04.2022 стоимость Объекта-3 составляет 65000000 руб.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора Покупатель оплачивает Продавцу  за Объект-3 предоплату в сумме 2500000 рублей в срок до 30.04.2022.

Покупателем  платежным поручением от 28.04.2022 № 817 на счет Продавца внесены 2500000 руб. 

13.10.2022 между сторонами заключено Соглашение о внесении изменений в предварительный договор, согласно которому он дополнен пунктом 2.1.4 в следующей редакции: Продавец обязан в течении десяти рабочих дней с даты вступления в силу судебного акта о снятии обременения на Объект-3 (земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:6957), наложенных определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2022 по делу №А79-1130/2017, подписать основной договор купли-продажи на Объект-3 с Покупателем, подписать соответствующий акт приема-передачи и осуществить передачу документов в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности Покупателя. Указанным Соглашением стороны изложили п. 3.2.6 предварительного договора в следующей редакции: Покупатель оплачивает Продавцу 62500000 руб. за Объект-3 в срок до 01.07.2023 равными частями ежемесячно до последнего числа соответствующего месяца начиная с января 2023 года, но не ранее заключения основного договора купли-продажи на Объект-3. При заключении основного договора купли-продажи на Объект-3 позднее января 2023 года, сроки оплаты подлежат пропорциональному переносу.

На основании иска ФИО2 о разделе совместного нажитого имущества решением Московского районного суда г. Чебоксары от 14.06.2023 по делу №2-3094/2023 режим имущества супругов в отношении земельного участка был изменен с совместной собственности на долевую, и за каждым из супругов было признано по 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

На момент заключения предварительного договора от 13.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:6957 принадлежал супругам ФИО7 на праве общей совместной собственности.

Согласно актуализированной выписке из ЕГРН по состоянию на 17.05.2024  земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:6957  поставлен на кадастровый учет 16.05.2022, площадь -80772 кв.м., погрешность -99кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для сельскохозяйственного производства, правообладатели: ФИО2, вид права: общая долевая собственность,  ?, основание регистрации-  решение Московского  районного суда г. Чебоксары от 14.06.2023 по делу №2-3094/2023, ФИО1,  вид права: общая долевая собственность, ?,    основание регистрации-  решение Московского  районного суда г. Чебоксары от 14.06.2023 по делу №2-3094/2023,   собственность с 16.05.2022, основание:  соглашение об отступном от 22.05.2018. 

В отношении Объекта-1 (земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:6955, площадью 80 771 кв.м.) и в отношении Объекта-2 (земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:6956, площадью 80 773 кв.м.), продажа которых предусматривалась предварительным договором  состоялись государственные регистрации перехода права к ЗАО "ССК "Чебоксарский": 14.06.2022 (№21:21:076202:6955-21/052/2022-6) и 19.08.2022 (№21:21:076202:6956-21/042/2022-6).

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.04.2023 по делу №А79-1130/2017 по ходатайству ИП ФИО1 произведена замена обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2022 по делу № А79-1130/2017, в том числе в виде запрета регистрационных действий с земельным участком с кадастровым номером 21:21:076202:6957, площадью 80 772 кв.м., на обеспечительную меру в виде запрета регистрационных действий с земельным участком, принадлежащим ФИО1, площадью 88 034 кв.м, кадастровый номер 21:21:076202:6958. Определение Арбитражного суда от 05.04.2023 по делу №А79-1130/2017 подлежало немедленному исполнению, вступило в законную силу 20.06.2023. Таким образом, в отношении Объекта-3 - земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957 снято обременение, наложенное определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2022 по делу №А79-1130/2017.

Отлагательным условием для заключения между сторонами основного договора купли-продажи в отношении Объекта-3: земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, площадью 80 772 кв.м.  являлось снятие с данного земельного участка обременения, наложенного определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2022 по делу №А79-1130/2017.

13.04.2023 истцом в адрес ИП ФИО1  направлено письмо № 45-и о заключении основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957 с приложением договора от 13.04.2023 купли-продажи земельного участка,  однако какого-либо ответа в адрес ЗАО "ССК Чебоксарский" не направлено.

В период вступления в законную силу определения Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.04.2023 по делу №А79-1130/2017, которым были сняты обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, площадью 80 772 кв.м., определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.05.2023 по другому арбитражному делу №А79-3844/2023 наложены обременения в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике осуществлять регистрационные действия, связанные с отчуждением земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, которые отменены определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.06.2023 по делу № А79-3844/2023, вступившим в законную силу 19.07.2023.

25.07.2023 истцом в адрес ИП ФИО1 направлено письмо исх. № 93-и по вопросу заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957  с приложением договора, однако какого-либо ответа от ИП ФИО1 не получено.

В связи с этим 22.09.2023 ЗАО "ССК "Чебоксарский" обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением, рассматриваемым  в рамках настоящего дела. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 2 статьи 421 ГК РФ установлено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено следующее.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 27 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49  основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (абзац 2 пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Суд приходит к выводу, что истцом в пределах установленного  шестимесячного срока направлено требование Продавцу и в суд  о понуждении заключения основного договора.

Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее- СК РФ) имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов.

Суд установил, что ответчики находятся в зарегистрированном браке с 2004 года, при этом ФИО1 являлся собственником спорного объекта недвижимости, в отношении которого действовал правовой режим общей совместной собственности супругов.

Согласно пункту  1 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Пункт 2 статьи 35 СК РФ и пункт 2 статьи 253 ГК РФ содержат презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Иные правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливаются пунктом 3 статьи 35 СК РФ, согласно которому для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  Поскольку земельные участки являются объектами недвижимости, права на них  подлежат государственной регистрации, следовательно, на заключение  связанных с их отчуждением  сделок должно быть получено нотариально удостоверенное согласие супруги. 

Таким образом, при заключении договора по отчуждению имущества, являющегося совместной собственностью супругов, получение нотариального согласия является необходимым условием легитимности сделки, и несоблюдение этого требования дает право супругу, чье согласие не было получено, требовать признания такой сделки недействительной.

Согласно Обзору судебной практики  Верховного суда Российской Федерации №3 (2022), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022,  при заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 ГК РФ возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке. Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. 

Верховный Суд РФ в рассматриваемом деле пришел к выводу о невозможности отзыва ранее предоставленного согласия, на основании которого стороны вступили в обязательственные отношения  с третьим лицом. На основании этого суд пришел к выводу, что необходимо получить нотариальное согласие супруги и при заключении предварительного договора, поскольку на его основании возникает обязательство по заключению основного договора.   Указанная правовая позиция содержится и в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   от 14.07.2009 №402/09.

Как следует из материалов дела, ФИО2 заявила о своем несогласии с действиями ФИО1 по принятию обязательств по заключению основного договора на отчуждение спорного объекта, ссылаясь  на нарушение  ее прав  заключением предварительного договора без учета ее мнения.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Таким образом, в связи с отсутствием доказательств соблюдения требований  пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации  и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют  правовые основания для понуждения ответчиков к заключению спорного договора.

В рамках рассматриваемого встречного иска суд установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено следующее. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

При этом согласно пункту 2 статьи 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Судом рассмотрен вопрос о добросовестности поведения ЗАО "ССК "Чебоксарский" при заключении предварительного договора по приобретению спорного объекта недвижимости, что является юридически значимым обстоятельством

Суд приходит к выводу, что Покупатель мог заведомо знать о наличии у Продавца супруги, претендующей на продаваемое имущество, следовательно, о необходимости получения ее нотариально удостоверенного согласия.  Доказательством этого факта является наличие в паспорте Продавца  в разделе "Семейное положение" штампа о регистрации брака 04.06.2004 с  ФИО8, в чем Покупатель мог убедиться при должной степени осмотрительности и самостоятельности при ведении предпринимательской деятельности.  Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации  предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). При  необходимости получения согласия на совершение сделки никто не может утверждать о своей добросовестности, если совершат сделку при его отсутствии. В связи с этим действия ЗАО "ССК "Чебоксарский" при заключении предварительного договора  от 13.04.2022 не совсем были добросовестными и разумными.

Более того, при заключении двух других сделок между сторонами  по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:6955, 21:21:076202:6956 по договорам от 09.06.2022 и 28.07.2022  представлено нотариальное согласие супруги ФИО2, что подтверждает наличие осведомленности Покупателя (ЗАО "ССК "Чебоксарский") о необходимости его получения.

Согласно разъяснениям, содержащиеся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а, именно, содержащееся в абзаце пятом этого пункта указание на то, что, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно норме приведенного пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно.

Покупатель отмечает, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено, что изменение режима имущества супругов является основанием для возможности изменения их гражданско-правовых отношений с третьими лицами, с которыми супруги вступили в обязательственные правоотношения до изменения режима имущества супругов, а тем более, когда сделки большей частью уже исполнены. Обратное свидетельствовало бы о возможности недобросовестной стороне сделки злоупотреблять своими правами. 

ЗАО "ССК Чебоксарский" ссылалось на недобросовестное поведение ФИО2, на совершение ею действий, препятствующих исполнению предварительного договора, обращение в суд общей юрисдикции и получение  решения Московского районного суда города Чебоксары   о разделе совместно нажитого  имущества.

Вместе с тем, обращение в суд общей юрисдикции для защиты своих интересов, суд не расценивает как злоупотребление правом.  

Нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации она не давала. Оснований для вывода о недобросовестном осуществлении своих прав ФИО2 (злоупотреблении правом), а также о намерении причинить вред ответчику (Покупателю), что по смыслу статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа ответчику в судебной защите, судом не установлено.

Суд также не установил недобросовестного осуществления прав ФИО1, со дня заключения предварительного договора им принимались последовательные действия по снятию обременений  со спорного земельного участка. По общему правилу  пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, суд не соглашается с мнением ЗАО "ССК "Чебоксарский"  о злоупотреблении  ответчиками своими правами, суд не установил заведомо  или очевидно недобросовестного  их поведения.

Стороны согласно статьям 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пользуются равными правами на представление доказательств  и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих доводов.

 В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для признания  предварительного договора недействительным по основаниям, предусмотренным части 3 статьи 35 СК РФ, статей 167, 168, пункта  1 статьи 173.1 ГК РФ по причине отсутствия согласия на совершение сделки ФИО2 в части обязания  заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ, то есть соответствующая сделка является оспоримой.

По требованиям о признании данной сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия истца на ее совершение срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал или должен был узнать о совершении сделки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 18-КГ18-120).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

ЗАО "ССК "Чебоксарский" отзывом на встречный иск заявило о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

Со встречным иском о признании договора недействительным ФИО2 обратилась 22.03.2024, в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, она привлечена 31.10.2023.  Суд установил отсутствие доказательств того, что истица узнала о нарушении своих прав оспариваемым договором ранее этой даты, в связи с чем, отказывает в применении последствий пропуска срока исковой давности. 

Доводы ответчика по встречному иску о том, что для заключения предварительного договора  не требовалось нотариального согласия ФИО2, так как в силу в силу положений пункта 2 статьи 35 СК РФ ее согласие  предполагалось, не свидетельствуют о соблюдении положений части 3 статьи  35 СК РФ при совершении сделки и избранный ФИО2 способ защиты права соответствует нормам права.

Ссылка ЗАО "ССК "Чебоксарский" о даче согласия ФИО2 на заключение двух других сделок по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:6955, 21:21:076202:6956 по договорам от 09.06.2022 и 28.07.2022,  продажа которых также было предусмотрено спорным предварительным договором, как Объектов-1 и 2, соответственно, об ее осведомленности о наличии предварительного договора, судом не принимаются, поскольку из содержания этих договоров,  приобщенных в материалы настоящего дела, не следует их заключение во исполнение предварительного договора купли-продажи от 13.04.2022.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Исходя из положений статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Выбор способа  защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

Суд признал недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка  от 13.04.2022 в части обязания  заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, поскольку остальные два участка реализованы в установленном порядке и признание недействительным спорного  договора в отношении них, не восстановит права  ФИО2

В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

28.04.2022 ЗАО "ССК "Чебоксарский" платежным поручением №817 перечислило ФИО1 2500000 руб.  с указанием в назначении платежа:   "предоплата за земельный участок (Объект-3) по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 13.04.2022". 

В связи с признанием  предварительного договора недействительным в части земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957,  денежные средства в размере 2500000 руб.  подлежат возврату ФИО1  закрытому акционерному обществу "ССК "Чебоксарский". 

При изложенных обстоятельствах  суд требование ФИО2 находит  соответствующим законодательству  и подлежащим удовлетворению. 

Таким  образом, поскольку  предварительный  договор купли-продажи земельного участка от 13.04.2022, заключенный между ФИО1 (Продавцом) и ЗАО "ССК "Чебоксарский" (Покупателем), признан судом недействительным в части отчуждения спорного земельного участка, а  также учитывая отсутствие доказательств соблюдения ЗАО "ССК "Чебоксарский" и ФИО1 требований  пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют  правовые основания для понуждения ФИО1 и ФИО2 заключить основной договор купли-продажи земельного участка  с кадастровым номером 21:21:076202:6957, площадью 80772 кв.м.  на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 13.04.2022 в редакции соглашения от 13.10.2022.

В силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, обеспечительные меры сохраняют свое действие  до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу  арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене  мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении  иска.

Таким образом, в связи с отказом в иске, суд отменяет обеспечение иска, принятое определением суда  от 03.10.2023.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   подлежат отнесению на истца по первоначальному иску и на ответчиков по встречному иску.

Руководствуясь статьями  96 (часть 5), 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

в первоначальном иске о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка  отказать.

            Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка  от 13.04.2022, заключенный между закрытым акционерным обществом "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в части обязания  заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

Применить последствие недействительности предварительного договора  от 13.04.2022: индивидуальному предпринимателю ФИО1 возвратить  закрытому акционерному обществу "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" 2500000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сельский строительный комбинат "Чебоксарский" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины.

Отменить обеспечение иска, принятое определением суда от 03.10.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

С.Ю. Яхатина