АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Город Пермь

13.07.2020 года                                                    Дело № А50-37247/2019

 

          Резолютивная часть решения объявлена 06.07.2020

          Решение в полном объеме изготовлено   13.07.2020

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В.Гусельниковой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев дело по иску Заместителя  прокурора  Пермского  края (

<

...>)  в интересах муниципального образования «Суксунский городской округ»

к ответчикам Администрации Суксунского городского округа Пермского края (617560, Пермский край, Суксунский район, рабочий 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); закрытому акционерному обществу «Курорт Ключи» (617565, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 №36, применении последствий недействительности ничтожной  сделки,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2 (617565, 

<

...>), ФИО3 (614097, 

<

...>), ФИО4 (617565, 

<

...> Победы, д. 6, кв. 2)

 

У С Т  Н О В И Л:

Заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Суксунский городской округ» (далее истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации Суксунского муниципального района, закрытому акционерному обществу «Курорт Ключи» (далее ЗАО «Курорт Ключи») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 №36, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Определением суда от 12.12.2019 третьими лицами привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2 (617565, 

<

...>), ФИО3 (614097, 

<

...>), ФИО4 (617565, 

<

...> Победы, д. 6, кв. 2)

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве, просил заменить ответчика Администрацию Суксунского муниципального района на Администрацию Суксунского городского округа Пермского края.

Ответчик представитель Администрации Суксунского муниципального района возражала.

Суд в порядке ст. 48 АПК РФ произвел замену ответчика Администрацию Суксунского муниципального района на Администрацию Суксунского городского округа Пермского края исходя из следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статье 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

В случаях, установленных законом, реорганизация юридического лица в форме его разделения или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц осуществляется по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда (часть 2 статьи 57 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 57 ГК РФ юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Как следует из  п.1 ст. 1  Закона Пермского края от 23.02.2019 N 358-ПК (ред. от 13.12.2019) "Об образовании нового муниципального образования Суксунский городской округ" в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" преобразовать Суксунское городское поселение, Ключевское сельское поселение, Киселевское сельское поселение, Поедугинское сельское поселение, входящие в состав Суксунского муниципального района, путем их объединения, не влекущего изменения границ иных муниципальных образований, в новое муниципальное образование - Суксунское городское поселение. Наделить Суксунское городское поселение, образованное путем проведения преобразования, указанного в абзаце первом настоящей части, статусом городского округа (далее - Суксунский городской округ).

В соответствии с п.5 ст. 1 Закона Пермского края от 23.02.2019 N 358- ПК «Об образовании нового муниципального образования Суксунский городской округ» Суксунский городской округ считается образованным со дня вступления в силу настоящего Закона. Суксунское городское поселение, Ключевское сельское поселение, Киселевское сельское поселение, Поедугинское сельское поселение и Суксунский муниципальный район утрачивают статус муниципальных образований со дня вступления в силу настоящего Закона.

Органы местного самоуправления Суксунского городского округа в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания Суксунского городского

округа осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Пермского края, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами (ч.1 ст.3 Закона № 386-ПК). 

Администрация Суксунского муниципального района до формирования администрации Суксунского городского округа осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения в соответствии со статьей 16 Федерального закона N 131-ФЗ на территории Суксунского городского округа.  Со дня формирования администрации Суксунского городского округа полномочия администрации Суксунского муниципального района прекращаются (п.4 ст.4 Закона № 358-ПК).

Как следует из Единого Государственного реестра юридических лиц, администрация Суксунского городского округа создана, и запись о ней внесена в ЕГРЮЛ  - 24.12.2019, в связи с чем  полномочия администрации Суксунского муниципального района считаются прекращенными.

Истцом требования поддержаны. 

Ответчики с предъявленными требованиями не согласны по доводам отзыва.

 Из материалов дела следует, что распоряжением комитета имущественных отношений администрации Суксунгского муниципального района Пермского края №207 от 08.05.2007г. утвержден проект границ земельного участка (л.д.26-28 т.1) 

Распоряжением № 291 от 04.06.2007 председателя КИО администрации района в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935, находящийся по адресу: ул. Курортная, с. Ключи, Суксунский район, Пермский край, ЗАО «Курорт Ключи» на 3 года в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. ст. 22, 29 ЗК РФ. Земельный участок     относится     к     категории     земель     -     земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения подсобного хозяйства (л.д.29 т.1).

04.08.2007 между КИО администрации района и ЗАО «Курорт Ключи» заключен договор аренды земельного участка № 56, сроком на 3 года с 04.08.2007 по 03.08.2010 с разрешенным использованием участка – под строительство жилых домов. Договор заключен на основании распоряжения № 291 от 04.06.2007, которым вид разрешенного использования являлось для ведения подсобного хозяйства (л.д.30- 33 т.1)

Распоряжением КИО администрации Сункусноскго муниципального района Пермского края №1021а от 28.07.2009 в договор аренды внесены изменения (л.д.34 т.1)

31.12.2009 постановлением главы администрации Суксунского муниципального района № 405 утвержден градостроительный план земельного участка под строительство жилых домов ЗАО «Курорт Ключи» (л.д.38-41 т.1).

31.12.2009 ЗАО «Курорт Ключи» получило в Управлении территориального развития, градостроительства и инфраструктуры администрации района разрешение № 144-2009 на строительство 8-ми одноквартирных жилых домов, срок действия разрешения до 31.12.2011 (л.д.42 т.1)

31.08.2010 между КИО администрации Сунксунского муниципального района и  ЗАО "Курорт Ключи" заключен договор № 167 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 49 лет с 31.08.2010 по 30.08.2059 (л.д.35-37 т.1).

01.06.2018 ЗАО "Курорт Ключи" обратилось в КИО администрации Сунксунского муниципального района с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с личного подсобного хозяйства на малоэтажную жилую застройку (л.д.64 т.1)

05.06.2018 Комитетом ЗАО «Курорт Ключи» отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «малоэтажная жилая застройка» в связи с превышением предельного максимального размера земельного участка для территориальной зоны Ж2 (2 500 кв. м).

06.06.2018 администрация района выдала ЗАО «Курорт Ключи» 3 разрешения на ввод объектов (жилых домов) в эксплуатацию (л.д.52- 63 т.1)

13.07.2018 ЗАО «Курорт Ключи» обратилось в КИО администрации района с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 в связи с расположением на нем находящихся с 02.07.2018, 06.07.2018 и 19.07.2018 в собственности заявителя объектов недвижимого имущества - 3 жилых домов площадью 108,6 кв. м, 107,3 кв. м и 66,8 кв. м (кадастровые номера 59:35:1530102:1405, 59:35:1530102:1406 и 59:35:1530102:1407) (л.д.68-69 т.1).

30.07.2018 между ответчиками заключен договор купли-продажи №36  земельного участка с кадастровым номером  59:35:1530102:935 (л.д.71- 72 т.1)

ЗАО "Курорт Ключи" произвел оплаты по данному договору (л.д.73 т.1)

16.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 снят с кадастрового учета в связи с образованием из него 7 земельных участков с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1447, 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:1449, 59:35:1530102:1450 и 59:35:1530102:1451 (л.д.74- 140 т.1).

По состоянию на 07.11.2019 право собственности ЗАО «Курорт Ключи» зарегистрировано в отношении 5 участков с кадастровыми номерами: 59:35:1530102:1445 (площадь 1 850 кв.м), 59:35:1530102:1446 (площадь 1 850 кв.м), 59:35:1530102:1447 (площадь 5 499 кв.м), 59:35:1530102:1448 (площадь 1 017 кв.м) и 59:35:1530102:1450 (площадь 1 302 кв.м).

В отношении остальных 2 земельных участков ЗАО «Курорт Ключи» произвело их отчуждение по договорам купли-продажи гражданам: земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:1449 (площадь 1 051 кв.м) продан в общую совместную собственность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО2 и ФИО3 (регистрация права 21.06.2019 № 59:35:1530102:1449-59/087/2019-3) (л.д. 146-151 т.1); земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:1451 (площадь 109 кв.м) продан по договору купли-продажи земельного участка ФИО4 (регистрация права 04.07.2019 № 59:35:1530102:1451-59/083/2019-3).

По мнению истца, оспариваемый договор является ничтожным, поскольку нарушает установленный законом запрет, баланс общественных интересов и принцип равноправия участников аукциона, а также права лиц, потенциально претендующих на заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах (ЗАО «Курорт Ключи» необоснованно предоставлено преимущество перед такими лицами).

Земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 в период передачи его в аренду ЗАО «Курорт Ключи» находился за чертой поселения, т.е. по п. 1 ст. 4 Закона № 112-ФЗ являлся полевым, который мог  использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строении. Градостроительный план земельного участка утвержден в нарушение запрета строительства объектов капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения. Разрешение на строительство выдано в нарушение п. 1 ч. 9 ст.    51    Градостроительного    кодекса    РФ    лицу,    не    имеющему правоустанавливающий документ на земельный участок, предоставленный для строительства индивидуальных жилых домов. В силу ст. 39.18, п. 10 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ по общему правилу земельные участки из публичной собственности отчуждаются на торгах за исключением установленных законом случаев, к числу которых отнесена, в т.ч., продажа земельных участков гражданам (а не юридическим лицам) для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Юридические лица не могут являться субъектами, ведущими личное подсобное хозяйство, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются только гражданам, и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц без предварительного изменения их целевого назначения в установленном порядке. ЗАО «Курорт Ключи» со ссылкой на п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предоставлен в собственность земельный участок площадью 12 678 кв.м., на котором расположены объекты недвижимого имущества - 3 жилых дома площадью 108,6 кв. м, 107,3 кв. м и 66,8 кв. м (общая площадь трех объектов 282,7 кв. м). При этом в документах по отчуждению из государственной собственности указанного земельного участка отсутствуют обоснования необходимости предоставления ЗАО «Курорт Ключи» земельного участка в 44,8 раз превышающего площадь расположенных на нем жилых домов (явно не соразмерные объекты).

По мнению ответчиков в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ключеского сельского поселения (утв. Решением Совета депутатов Ключевского сельского поселения от 27.10.2014 № 82) земельный участок находился в территориальной зоне ЖУ - зона усадебной застройки.

Согласно описанию территориальной зоны ЖУ, она предназначена для размещения отдельно стоящих одноквартирных жилых домов для постоянного проживания с количеством этажей не более 3 с приусадебным участком.

Основными видами разрешенного использования земельных участков в зоне ЖУ являются:

- малоэтажная жилая застройка;

- личное подсобное хозяйство;

Земельный участок на момент его выкупа относился к категории земель «земли населенных пунктов» и на нём были расположены 3 индивидуальных жилых дома, разрешенное использование земельного участка было «ведение личного подсобного хозяйства».

Размер полученного ЗАО «Курорт Ключи» в собственность земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности - ЛПХ, и функциональным назначением объектов недвижимого имущества — жилых домов. На каждое личное подсобное хозяйство на земельном участке (приусадебный участок с жилым домом) должно приходиться не более 5 000 кв.м. земли, т.е. всего не более 15 000 кв.м. Доказательств нарушения прав и интересов каких-либо лиц оспариваемым Договором, заместителем прокурора Пермского края в нарушении статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств наличия неблагоприятных последствий для каких-либо лиц, в том числе для Администрации Суксунского муниципального района. На спорном земельном участке с кадастровым номером 59:35:1530102:935 на момент его выкупа Обществом у Администрации Суксунского муниципального района находились (и в настоящее время находятся) объекты недвижимости - индивидуальные жилые дома. Таким образом, ЗАО «Курорт Ключи», как собственнику объектов недвижимости, принадлежало исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости, в собственность. Поскольку на земельном участке на момент выкупа находились 3 объекта недвижимости и земельный участок был в аренде у ЗАО «Курорт Ключи», земельный участок не мог быть продан на торгах. Требования Заместителя прокурора Пермского края о восстановлении в ЕГРН регистрационных записей в отношении предыдущего земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 неисполнимы. В настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами: 59:35:1530102:1449 и 59:35:1530102:1451, которые были образованы из земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 (исходного земельного участка) путём его раздела, принадлежат на праве собственности третьим лицам - ФИО2, ФИО3, ФИО4, отчуждены указанным лицам возмездно, и не могут быть истребованы у добросовестных приобретателей (ст. 302 Гражданского кодекса РФ).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, иск подлежит удовлетворению.

Согласно  ст.  166 ГК РФ  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом  1 ст.  167 ГК РФ установлено, что  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст.  167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст.  168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.п. 74-75  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что  ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.  Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора  о  признании договора 30.07.2018 № 36 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади  земельного  участка под существующие объекты.

Пунктом   1   ст.   77   ЗК   РФ   (ред.   от   19.06.2007)   землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселении, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее - Закон № 112-ФЗ) для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Пунктом 3 ст. 4 Закона № 112-ФЗ полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строении.

В силу п. 6 ст. 27, ст. 77 ЗК РФ, п. 1 ч. 3 ст. 1 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства; оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения их целевого использования.

Согласно ст. 78 ЗК РФ (ред. от 27.12.2009) земли сельскохозяйственного   назначения   могут   использоваться   для   ведения

сельскохозяйственного     производства,     создания    защитных    лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 в период передачи его в аренду ЗАО «Курорт Ключи» 04.08.2007г. находился за чертой поселения, т.е. по п. 1 ст. 4 Закона № 112-ФЗ являлся полевым. Вместе с тем относясь к категории земель с/х назначения в договоре указан вид разрешенного использования – под строительство жилых домов, что не соответствует содержанию распоряжения № 291 от 04.06.2007 на основании которого данный договор заключен. В распоряжении указано на вид разрешенного использования для ведения подсобного хозяйства ЗАО "Курорт Ключи".

28.07.2009 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка, а именно разрешенное использование «под строительство жилых домов» изменено на «для ведения личного подсобного хозяйства». 05.02.2010 договор с учетом внесенных изменений прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю.

Несмотря на законодательный запрет строительства объектов капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, 31.12.2009 постановлением главы администрации Суксунского муниципального района № 405 утвержден градостроительный план земельного участка, при этом в п. 1 постановления отражены характеристики участка, а именно - под строительство жилых домов ЗАО «Курорт Ключи».

31.08.2010 ответчики заключили договор № 167 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения на срок 49 лет с 31.08.2010 по 30.08.2059, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства.

В нарушение п.1 ч.9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдано разрешение на строительство № 144-2009 8-ми одноквартирных жилых домов, срок действия разрешения до 31.12.2011. Разрешение получено лицом, не имеющему правоустанавливающих документов на земельный участок, предоставленный для строительства индивидуальных жилых домов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Ключеского сельского поселения (утв. Решением Совета депутатов Ключевского сельского поселения от 27.10.2014 № 82) земельный участок стал находится в территориальной зоне ЖУ - зона усадебной застройки.

06.06.2018 администрация района выдала ЗАО «Курорт Ключи» 3 разрешения на ввод объектов (жилых домов) в эксплуатацию (после включения названного земельного участка 23.09.2014 в черту населенного пункта), что, в свою очередь, дало право Обществу зарегистрировать данные объекты как объекты собственности, а в последующем, на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ получить право на получение земельного участка в собственность без проведения торгов.

В договоре купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 между КИО администрации района и ЗАО «Курорт Ключи», прошедшем 13.08.2018 государственную регистрацию в Кунгурском межмуниципальном отделе Управления Росреестра по Пермскому краю, в качестве основания приобретения земельного участка указан п. 7 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам) указано ошибочно, фактически участок приобретен на основании заявления покупателя от 13.07.2018 в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (как собственником объектов недвижимости).

На момент заключения указанного договора земельный участок имел категорию «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства».

Земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Право распоряжаться такими участками предоставлено органам местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района (абз. 4 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 1, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию.

В соответствии с п. 2 ст. 2, п. 1 ст. 3 Закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, юридические лица не могут являться субъектами, ведущими личное подсобное хозяйство, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются только гражданам, и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц без предварительного изменения их целевого назначения в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст.  39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ  исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу  подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если  с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии  с правовой позицией, сформулированной  в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14,   значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта.

Постановлением Главы администрации Суксунского муниципального района 02.10.2006г № 240 установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность (в ред. от 27.03.2014 № 87). Согласно постановления для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства в пгт Суксун: максимальный размер составляет 0,25га (л.д.48 т.1) 

05.06.2018 Комитетом ЗАО «Курорт Ключи» отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «малоэтажная жилая застройка» в связи с превышением предельного максимального размера земельного участка для территориальной зоны Ж 2 (2 500 кв. м).

В силу требований п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный на распоряжение земельным участков орган обязан принять решение об отказе в его предоставлении без торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Несмотря на запрет между сторонами заключен оспариваемый договор купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 № 36 с кадастровым номером 59:35:1530102:935 подлежит признанию недействительным, 

Нарушение норм федерального законодательства при заключении указанного договора купли-продажи земельного участка повлекло существенное нарушение интересов муниципального образования «Суксунский муниципальный район» (с 11.03.2019 образовано новое муниципальное образование - Суксунский городской округ, в соответствии с Законом Пермского края от 23.02.2019 № 358-ПК). Участок продан без торгов под существующие объекты недвижимости по выкупной цене 6 667,36 руб. - 1,5% от кадастровой стоимости. Несоразмерность площадей, отчужденного из неразграниченной государственной собственности земельного участка (12 678 кв.м.) и расположенных на нем объектов недвижимости - 3 жилых домов (общей площадью 282,7 кв. м). Из  земельного участка мог быть сформирован самостоятельный объект недвижимости и реализован с торгов в соответствии с требованием п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. В случае продажи на аукционе цена такого земельного участка определялась по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона - рыночной, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровой стоимости (п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ),

то есть в условиях конкуренции по цене, превышающей выкупную.

Статьей 10 Федерального  закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что  земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 4 ст.  10 Федерального  закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии  с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В данном случае общество не обладает  правом  на приобретение спорного  земельного  участка без торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. 

Стороны сделки настаивают  на  правомерности  отчуждения  земельного  участка в собственность  для  целей эксплуатации возведенных  обществом  объектов недвижимости.  

Учитывая, что  собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, материалы дела не  содержат  доказательств обоснования такой площади. Наоборот, общество земельный участок 16.10.2018 с кадастровым номером 59:35:1530102:935 снял с кадастрового учета в связи с образованием из него 7 земельных участков с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1447, 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:1449, 59:35:1530102:1450 и 59:35:1530102:1451 (л.д.74- 140 т.1).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. В обоснование необходимости предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 площадью 12678 кв.м для эксплуатации объектов недвижимости площадью 108,6 кв.м., 107,3 кв.м, 66,8 кв.м, общество представило заключение кадастрового инженера ФИО5 от 01.07.2020. В соответствии с указанным заключением вопрос соразмерности площади разрешен исходя из разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, а не под конкретные объекты недвижимости, с учетом возможного размещения на земельном участке других вспомогательных объектов недвижимости (хозяйственные   постройки,   коровники,   курятники   и   т.д.).   Однако действующим законодательством не предусмотрена возможность приватизации земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство каких -либо объектов.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-0).

Последующее разделение земельного участка на 7 самостоятельных участков свидетельствует о том, что изначально площадь земельного участка явно превышала площадь необходимую и достаточную для использования 3 объектов недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки.

Госпошлина относится на ответчиков по правилам ст. 110 АПК РФ.  

 

Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными)  договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 №36 с кадастровым номером 59:35:1530102:935, расположенного по адресу: 

<

...> заключенный Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района с ЗАО "Курорт Ключи".

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: взыскать с ЗАО "Курорт Ключи" в пользу Администрации Суксунского городского округа 614,80руб.; взыскать с  Администрации Суксунского городского округ  в пользу ЗАО "Курорт Ключи" 6 667,36руб.

Произвести зачет взаимных требований по результатам которого с Администрации Суксунского городского округ взыскать в пользу ЗАО "Курорт Ключи" 6 052,56руб.

Погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ЗАО "Курорт Ключи" на земельные участки с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1447, 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:1450.

Восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о правах в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 на 13.08.2018.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Курорт Ключи» (617565, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет госпошлину 3 000руб.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                   Н.В. Гусельникова