АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2153/2020

23 июня 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А. 

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 21.04.2020

от администрации г. Владивостока и УМС г. Владивостока:                  ФИО3, представитель по доверенностям от 13.12.2019 № 1-3/3674,  от 17.12.2019 № 28/5-10008, соответственно

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу администрации города Владивостока и Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 12.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020

по делу № А51-16569/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик центр»

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков», администрация города Владивостока

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 311254011600026, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока              (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН 

<

***>,                            ИНН 

<

***>, адрес: 400050, 

<

...>; далее – ООО «Аналитик центр») о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 87,00 кв.м, этаж: цоколь, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. IV, в размере 5 186 440 руб. 68 коп., определенной ООО «Аналитик Центр» в отчете от 22.02.2018 № 183/18; об определении условий договора № 310-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с рассрочкой (с субъектами малого и среднего предпринимательства) сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, заключаемого между Управлением, действующим от имени Владивостокского городского округа, и ИП ФИО1, в отношении спорного помещения, в части пункта 3.1, изложив его в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта от 17.06.2019 № 016-С/2019 цена продажи арендуемого имущества составляет 3 352 000 (три миллиона триста пятьдесят две тысячи) руб. 00 коп. без учета НДС (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>,               ИНН 

<

***>, адрес: 690106, 

<

...>; далее – МКУ «АПМЗН»), саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 350033, 

<

...>; далее – СО «РАО»), администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>; далее – администрация).

Решением суда от 12.12.2019, оставленным постановлением              Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 без изменения, требования предпринимателя удовлетворены с учетом их уточнения.

В кассационной жалобе Управление и администрация выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами и считают, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права,                 не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем просят обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.

Как полагают заявители жалобы, заключение судебной экспертизы, на основе которого приняты обжалуемые судебные акты, не является достоверным и допустимым доказательством. Считают необоснованным применение экспертом сравнительного подхода оценки. Кроме того,                         по мнению заявителей, суд первой инстанции неправомерно отдал предпочтение предложенной истцом кандидатуре эксперта, который не заинтересован в объективной оценке муниципального объекта. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель Управления и администрации просил удовлетворить поданную жалобу, против чего возражал представитель предпринимателя.

Остальные участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела (статья 284 АПК РФ). 

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют. 

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, в Едином государственном реестре недвижимости 02.11.2006 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на нежилое помещение общей площадью 87 кв.м, номер на поэтажном плане IV, этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:040010:1522, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Первоначально указанное помещение на основании договора                      от 31.08.2012 № 04-00771-001-Н-АР-6790-00 передано в аренду предпринимателю на срок с 31.08.2012 по 30.08.2017.

Впоследствии между сторонами заключен новый договор аренды                от 23.11.2017 № 01-17845-001-Н-АР-8153-00 в отношении того же помещения сроком с 11.09.2017 по 10.09.2022. 

В период действия последнего договора ИП ФИО1 обратилась в Управление с заявлением от 30.08.2017 по вопросу о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения общей площадью 87,00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с подготовленным ООО «Аналитик Центр» по заданию Управления отчетом № 183/18 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 87,00 кв.м, по адресу:                   

<

...>, пом. IV, по состоянию на 25.01.2018 указанная стоимость составила 5 186 440 руб. 68 коп. без учета НДС. 

Думой города Владивостока принято решение от 31.05.2018 № 96               «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», в том числе в отношении спорного помещения,             в приложении к которому его рыночная стоимость установлена в размере               5 186 440 руб. 68 коп.

 Управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора               № 310-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества                        с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в отношении нежилого помещения общей площадью 87,00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. IV, в пункте 3.1 которого цена продажи арендуемого имущества определена в размере 5 186 440 руб. 68 коп. (без учета НДС) в соответствии   с отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» и распоряжением                                        Управления от 05.06.2018 № 317/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества». Приложением  № 1 к договору предусмотрен график оплаты в рассрочку. 

Полагая, что предложенная Управлением выкупная стоимость завышена, предприниматель обратился в ООО «Центр развития инвестиций», подготовившее отчет об оценке № 18-01.1294, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 25.01.2018 составила                          2 847 458 руб., не включая НДС. 

Не согласившись с условиями проекта договора в части цены арендуемого имущества, истец направил в адрес ответчика заявление, приложив отчет об оценке от 25.01.2018 № 18-01.1294 ООО «Центр развития инвестиций».

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, предприниматель обратился в арбитражный суд с уточненными требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008                        № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона         № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,               в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности). 

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган            не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора),  и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.                      При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, ИП ФИО1 является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ей в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Доводов, опровергающих указанные обстоятельства, Управлением и администрацией в ходе рассмотрения настоящего дела не приводилось.  

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены спорного имущества.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета № 183/18 оценщика ООО «Аналитик Центр» (цена составила 5 186 440 руб. 68 коп. без учета НДС) и предложенной предпринимателем в поданном              в адрес ответчика заявлении (протокол разногласий к договору купли-продажи № 310-ППВ) в размере 2 847 458 руб., не включая НДС (отчет                  № 18-01.1294 оценщика ООО «Центр развития инвестиций»), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца                    в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено                    ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт». 

Согласно представленному заключению эксперта от 17.06.2019                    № 016-С/2019 стоимость спорного помещения по состоянию на 30.08.2017           (дата подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества) составила 3 352 000 руб. без учета НДС или 3 955 000 руб. с учетом НДС. 

Указанное заключение судебной экспертизы послужило основанием для уточнения заявленных предпринимателем требований. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся              в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли                        к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы от 17.06.2019 № 016-С/2019, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При этом судебными инстанциями не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами отчеты оценщиков ООО «Аналитик Центр» и ООО «Центр развития инвестиций», поскольку рыночная стоимость в них была определена по состоянию на 25.01.2018,            что не соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12,                в силу которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В данном случае с таким заявлением предприниматель обратился в уполномоченный орган 30.08.2017. 

При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно удовлетворили уточненные требования истца, обязав Управление заключить с предпринимателем договор купли-продажи исходя из рыночной стоимости этого имущества в размере 3 352 000 руб. (без учета НДС). 

В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению              в данном случае нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе Управлением и администрацией доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права. 

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении                 в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы                   в конкретном экспертном учреждении (часть 3 статьи 82 АПК РФ). Вместе         с тем установление же конкретного эксперта (экспертного учреждения), которому будет поручено проведение экспертизы, является прерогативой арбитражного суда (Определение Конституционного Суда РФ от 28.09.2017 № 2040-О).

Частью 3 статьи 82 АПК РФ лицам, участвующим в деле, помимо прочего предоставлено право заявлять отвод эксперту; ходатайствовать                  о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту. 

При этом гарантиями прав участвующих в деле лиц в случае назначения судом по делу экспертизы выступают установленная уголовным законодательством ответственность за дачу заведомо ложного экспертного заключения (абзац третий части 4 статьи 82 АПК РФ), а также предусмотренная частью 2 статьи 87 АПК РФ возможность ходатайствовать перед судом – в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах –                             о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; изложенные                    в заключении выводы участвующими в деле лицами не опровергнуты,                       о проведении дополнительной или повторной экспертиз стороны не ходатайствовали.

В связи с этим доводы заявителей жалобы о несогласии с результатами судебной экспертизы и их ссылки на отсутствие заинтересованности эксперта в объективной оценке муниципального объекта отклоняются судом округа как несостоятельные и бездоказательные. 

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 по делу № А51-16569/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –         без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

 

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова