ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-2192/2018

г. Саратов

13 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2018 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б., 

судей  Лыткиной О.В., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,    

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Агророс» – ФИО2, действующего на основании доверенности от 24.05.2017, 

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агророс» на решение арбитражного суда Саратовской области от 3 июля 2018 года по делу № А57-2192/2018 (судья Заграничный И.М.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агророс», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо: администрация Большеозёрского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области, о компенсации расходов на производство за свой счёт неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 256 768,02 рублей, о взыскании государственной пошлины в размере 25 568 рублей,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Агророс» (далее по тексту – истец, общество, ООО «Агророс») с исковым заявлением к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – ответчик, администрация) о компенсации расходов на производство за свой счёт неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 256 768 рублей 02 копеек и взыскании государственной пошлины в размере 25 568 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 3 июля 2018 года в  удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и определения Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2018 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился,  о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них  доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, постановлением администрации Балтайского муниципального района Саратовской области от 29.01.2010 № 30 обществу с ограниченной ответственностью «Агророс» из государственных земель для строительства рыбонагульного пруда предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124 общей площадью 50 000 кв.м, расположенный примерно в 3 600 м по направлению на северо-восток от ориентира здание администрации с. Пилюгино, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Балтайский район сроком на 11 месяцев из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства.

На основании указанного Постановления, 01.02.2010, между администрацией Балтайского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ООО «Агророс» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 6 (далее – договор) сроком на 11 месяцев - до 01.01.2011.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства рыбонагульного пруда.

В процессе пользования земельным участком ООО «Агророс» хозяйственным методом за счёт собственных средств восстановил на земельном участке земляные перемычки № 1 (Техническое заключение ГУП «Сартехинвентаризация» от 29.11.2010 № 1666) и № 2 (Техническое заключение ГУП «Сартехинвентаризация» от 29.11.2010 № 1665), которые были возведены им в соответствии с целевым назначением земельного участка, в полном соответствии с Постановлением от 29.01.2010 № 30, а также условиями договора аренды. В частности, строительство земляных перемычек необходимо для формирования пруда и регулирования в нем уровня водного зеркала.

Отделом строительства, архитектуры и ЖКХ администрации Балтайского муниципального района было согласовано строительство указанных земляных перемычек путём уведомления истца об отсутствии необходимости выдачи разрешений на строительство (исх. от 01.12.2010 № 2044).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10.12.2010 зарегистрировано право собственности общества на земляные перемычки № 1 и № 2 для сбора талых вод, расположенные по адресу: Саратовская область, Балтайскай район примерно 3 600 м по направлению на северовосток от ориентира здание администрации с. Пилюгино, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2010 внесены записи о регистрации № 64-64-28/009/2010-309 и № 64-64-28/009/2010-311 и выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности № 64-АВ 972647 и № 64-АВ 972646, соответственно.

По истечении 01.01.2011 срока действия договора аренды ООО «Агророс» продолжило пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), означало возобновление договора аренды на неопределённый срок.

На основании заявления ООО «Агророс», в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в действовавшей на тот момент редакции Земельного кодекса РФ, администрация приняла Постановление от 25.07.2011 № 249 о выкупе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 64:07:010604:124, находящегося под объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Агророс» на праве собственности (земляные перемычки № 1 и № 2).

В связи с чем, между администрацией (продавец) и ООО «Агророс» (покупатель) заключён договор купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 № 12 в соответствии с которым администрация передала в собственность ООО «Агророс» земельный участок кадастровый номер 64:07:010604:124, в связи с чем, управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 25.08.2011 было зарегистрировано право собственности истца на указанный земельный участок (регистрационная запись от 23.08.2011 № 64-64-29/048/2011-336).

Постановлением администрации от 08.09.2011 № 319 внесены изменения в постановление администрации от 25.07.2011 № 249, согласно которым в пункте 1 постановления исключено словосочетание «свидетельство серии № 64-АВ 972647».

Таким образом, основанием для предоставления в собственность обществу спорного земельного участка послужило наличие на нём объекта недвижимости - земляная перемычка № 2.

В дальнейшем, 03.12.2013 прокуратура Саратовской области обратилась в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области и ООО «Агророс» о признании отсутствующим у ООО «Агророс» права собственности на объекты - земляная перемычка № 1 и земельная перемычка № 2; признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 № 12; применении последствия недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2014 по делу            № А57-21351/2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2015 вышеназванные судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015, производство по делу прекращено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.12.2015 решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 в части отказа в удовлетворении иска отменены, договор купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 № 12 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При этом, судом кассационной инстанции было установлено, что спорные земельные перемычки не являются объектом недвижимости и право на них не подлежало государственной регистрации по правилам статьи 131 ГК РФ.

20.06.2016 ООО «Агророс» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации о признании недействительным одностороннего отказа администрации Балтийского муниципального района Саратовской области от исполнения договора аренды земельного участка  от 01.02.2010 № 6, о признании договора аренды действующим сроком на три года и обязании администрации заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.09.2016 по делу № А57-15127/2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.11.2016 по делу №А57-15127/2016, в удовлетворении иска отказано.

Также, 17.08.2016 администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО «Агророс» о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права собственности ООО «Агророс» на объекты - земляная перемычка № 1 и земляная перемычка № 2.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.11.2016 по делу            № А57-19902/2016 исковые требования администрации удовлетворены в полном объёме.

Исходя из результатов судебных разбирательств, а также руководствуясь требованиями статей 622 и 623 ГК РФ, ООО «Агророс» намеревался осуществить демонтаж установленного им на земельном участке за счет собственных средств и принадлежащего ему оборудования, а именно - двух гидротехнических сооружений типа «монах», установленных каждое, соответственно, на земляных перемычках № 1 и № 2.

В связи с чем, 14.12.2016 администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО «Агророс» об обязании  не осуществлять работы по демонтажу ГТС «монах» с земляной перемычки № 1.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 мая 2017 года по делу № А57-31721/2016, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов, исковые требования удовлетворены в полном объёме.

При этом, в рамках указанного дела,  арбитражным судом были установлены обстоятельства поступления 24.11.2016 в администрацию письма общества от 24.11.2016 № 576 о начале работ по демонтажу гидротехнических сооружений (монах), расположенных на земляных перемычках № 1 и № 2, в ответ на которое, администрацией в адрес общества было направлено письмо от 02.12.2016 № 10-10/2535 о том, что производство данных работ в настоящее время может создать угрозу затопления земель Балтайского района, что в зимнее время приведет к их обледенению, а также создаст социальную напряженность у жителей сел Кикино и Пилюгино Балтайского района, поскольку ими запущена рыба в общественный пруд, где обществом будут производиться указанные работы.

По результатам рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что до начала проведения ООО «Агророс» вышеуказанных работ, у водного объекта - пруда «Кикинский» имела место оградительная дамба. В результате реконструкции дамбы создано сооружение - земляная перемычка № 1, одним из конструктивных элементов которого является труба металлическая. Указанная труба по своему функциональному назначению является гидротехническим сооружением типа «монах».

Кроме того, установлено, что функциональное предназначение и описание гидротехнического сооружения «монах», являющего частью земельной перемычки № 1, свидетельствуют о том, что оно не имеет самостоятельного функционального назначения, создано в совокупности с иными конструктивными элементами земляной перемычки № 1 исключительно в целях улучшения качества земельного участка, на котором расположен водный объект - пруд «Кикинский», обслуживает только земельный участок, на котором оно расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должно следовать судьбе этого земельного участка.

В связи с тем, что ООО «Агророс» вышеназванными судебными актами был запрещён демонтаж ГТС «монах» с земляной перемычки № 1, истец, ссылаясь на обстоятельства осуществления им в период пользования спорным земельным участком неотделимых улучшений, обратился в арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции  обоснованно руководствовался положениями статьи 623 ГК РФ и исходил из недоказанности истцом факта согласования с арендодателем произведённых им на арендуемом земельном участке работ по реконструкции дамбы.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность отказа в удовлетворении заявленных требований, в виду производства им неотделимых улучшений спорного земельного участка за счёт собственных средств, подтверждения материалами дела фата согласования с арендодателем произведённых им работ по реконструкции дамбы.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, в силу нижеуказанного.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору   аренды   (имущественного   найма)   арендодатель   (наймодатель)   обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 2 статьи 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из положений статьи 623 ГК РФ, под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счёт собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведённых улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Вместе с тем, как правильно установлено арбитражным судом первой инстанции, договором аренды не предусмотрено согласие арендодателя на проведение улучшения арендованного имущества.

Дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений земельного участка к спорному договору аренды между сторонами не подписывалось. 

Арендодатель не давал согласие на проведение работ по производству арендатором неотделимых улучшений арендованного земельного участка,  стоимость таких работ и порядок возмещения расходов арендатора на их выполнение также не были им согласованы.

Ссылка истца на балансовую стоимость земляной перемычки № 1, поставленной на учёт в соответствии с актом приёма-передачи здания (сооружения) по форме ОС-1а от 21.12.2010 и выпиской из оборотно-сальдовой ведомости по счёту 08.03 за 2010 год, правомерно не приняты арбитражным судом первой инстанции во внимание, поскольку указанные документы не свидетельствуют о согласии арендодателя на проведение соответствующих работ.

Доводы жалобы о предоставлении спорного земельного участка на основании постановления администрации от 19.10.2010 № 30 для целей строительства рыбонагульного пруда, необходимости возведения земляных перемычек для использования   земельного участка по целевому назначению в соответствии с условиями спорного договора аренды и их возведение за счёт средств ООО «Агророс», также отклоняются судебной коллегией, поскольку издание администрацией в пределах своей компетенции постановлений о предоставлении в аренду спорного земельного участка, как и последующее внесение в них изменений, не является согласием арендодателя на осуществление неотделимых улучшении спорного земельного участка. 

Кроме того, истец, приняв в аренду спорный земельный участок, знал о его состоянии и не предпринял действий для досрочного расторжения договора аренды в порядке статьи 612 ГК РФ.

Ссылка заявителя жалобы в подтверждение факта согласования арендодателем осуществление неотделимых улучшении земельного участка на уведомление от 01.12.2010 № 2044 (лист дела 23 тома 1), содержащее информацию о рассмотрении отделом строительства, архитектуры и ЖКХ администрации Балтайского муниципального района обращения ООО «Агророс» по вопросу выдачи разрешения на строительство земляных перемычек № 1 и № 2 для сбора талых вод, отклоняется апелляционным судом, поскольку данное письмо содержит информацию об отсутствии необходимости выдачи разрешений на строительство указанных вспомогательных строений и сооружений, и не свидетельствует о согласии арендодателя на проведение соответствующих работ, согласование их объёма и утверждения стоимости и порядка возмещения арендодателем арендатору.

Доводы жалобы об установлении судебными актами Арбитражного суда Саратовской области факта отнесения затрат истца по восстановлению земляной перемычки № 1 к неотделимым улучшениям спорного земельного участка, также не принимаются судом апелляционной инстанции, как не подтверждающие факт согласования арендодателем осуществление соответствующих работ.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, т.е. на осуществление истцом работ по реконструкции оградительной дамбы путём создания сооружений – земляной перемычки № 1 на спорном земельном участке.

Таким образом, поскольку реконструкция дамбы произведены истцом без согласия ответчика, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что затраты на указанные работы в соответствии с условиями договора возмещению не подлежат, отказав в удовлетворении иска.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями  для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются.

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

            2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

            3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

            4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении,  соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленным при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда,  - отмене.

Руководствуясь статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

                                                              ПОСТАНОВИЛ:

 

            Решение арбитражного суда Саратовской области от 3 июля 2018 года по делу №А57-2192/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                         В.Б. Шалкин

 

Судьи                                                                                                          О.В. Лыткина

 

                                                                                                          С.В. Никольский