ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-36079/2024

город Ростов-на-Дону

21 марта 2025 года

15АП-2201/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Глазуновой И.Н., 

судей Соловьевой М.В., Штыренко М.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шурпенко А.С.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  

по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области 

от 24.01.2025 по делу № А53-36079/2024 по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области  

о признании незаконным уведомления, 

при участии:  

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель ФИО1 по доверенности от  

02.11.2024, 

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель ФИО2 по доверенности от 31.01.2025.  

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Ростовской области) о признании незаконным уведомления от 01.08.2024 № КУВД001/2024-32863156/1 и от 01.11.2024 № КУВД-001/2024-32863156/4, об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995 (с учетом уточнений, заявленных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 71, 72).  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 заявленные требования удовлетворены.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить и принять новый судебный акт.  

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что договор аренды, который первоначально был заключен на определенный срок, может продлить свое действие на неопределенный срок. При этом, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. По мнению апеллянта, суд необоснованно указал, что позиция, отраженная в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об отсутствии необходимости регистрировать договоры, возобновленные на неопределенный срок в рассматриваемой ситуации несостоятельна, что также подтверждается обширной судебной практикой (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.10.2024 по делу № A31-9581/2023, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.02.2024 по делу № А56-134141/2022, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2024 по делу № А55-38415/2022, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2023 по делу № А19-11544/2022 и др.).  

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали занимаемые правовые позиции по рассматриваемому спору.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Администрации г. Ростова-на-Дону № 748 от 09.06.1995 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на- Дону (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995. Предметом договора является земельный участок общей площадью 0,0030 га, предоставленный для строительства и эксплуатации капитального гаража, расположенного по адресу: 

<

...>.  

09.10.2023 в департамент поступил запрос из управления о предоставлении информации относительно действия договора аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.  

10.10.2023 департамент информировал управление о том, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032032:9, расположенного по адресу: 

<

...>, следует, что участок поставлен на кадастровый учет 09.06.1995 с видом разрешенного использования для эксплуатации капитального гаража, площадью 30 кв. м, в строке «особые отметки» имеется запись об обременении в виде аренды на основании договора аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995 в пользу ФИО3  

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032032:9 находится объект с кадастровым номером 61:44:0032032:599 - нежилое здание, гараж, площадью 21,9 кв. м, право собственности ФИО3 зарегистрировано 09.11.2023 № 61:44:0032032:59961-183/2023-1.  

Учитывая наличие данных в ЕГРН о зарегистрированном праве собственности ФИО3 на гараж, а также в целях приведения текстовой формы договора аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995 в соответствии с действующей типовой формой договоров аренды земельных участков, 14.06.2024 департамент направил в адрес ФИО3 дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 для подписания и последующего возврата в департамент для регистрации в Управление Росреестра по Ростовской области.  

22.07.2024 между департаментом и ФИО3 было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.  

23.07.2024 департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.  

По результатам рассмотрения указанного заявления управление уведомлением от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-32863156/1 приостановило осуществление государственного кадастрового учета в срок до 01.11.2024 на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

01.11.2024 управление приняло решение об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995, мотивированное тем, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, равно как и дополнительное соглашение к нему, в силу действующих положений ГК РФ, государственной регистрации не подлежит.  

Несогласие с указанным решением управления послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд.  

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.  

Действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав регулируются нормами Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).  

Согласно статье 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.  

Согласно части 6 статьи 1 Закона о регистрации, регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.  

Согласно части 4 статьи 7 Закона о регистрации прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.  

С государственной регистрацией Закон о регистрации связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.  

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости и иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 1 и 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).  

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.  

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).  

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 20.06.1995 № 6427 заключен сроком по 09.06.2010.  

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).  

По окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, договор аренды земельного участка от 20.06.1995 № 6427 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.  

Согласно пункту 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды  

публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.  

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).  

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.  

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

Действующее законодательство не содержит запретов или ограничений на изменение условий договора аренды, продленного на неопределенный срок. Поскольку договор аренды земельного участка от 20.06.1995 № 6427 является действующим, следовательно, в него могут быть внесены изменения. Допустимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды вытекает из основополагающих принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обусловлена правомочиями собственников на распоряжение своим имуществом.  

Отказывая в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, управление указало на то, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, равно как и соглашение к нему, в силу действующих положений ГК РФ, государственной регистрации не подлежат.  

При этом регистрирующий орган ни при обращении в суд первой инстанции, ни при обращении с апелляционной жалобой, не обосновывает, какие именно нормы действующего гражданского законодательства, указывают на невозможность регистрации, возобновленных на неопределенный срок, договоров аренды.  

Согласно правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.  

На момент заключения договора аренды № 6427 от 20.06.1995, ни нормы Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни статья 609 ГК РФ (которыми предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков) не действовали. Соответственно, договор аренды не был зарегистрирован.  

Вместе с тем, из условий договора аренды земельного участка от 20.06.1995 № 6427 следует, что он заключался сторонами на срок более года, следовательно, и любые соглашения к данному договору аренды в силу действующего в настоящее время законодательства (учитывая предмет договора аренды) подлежат обязательной государственной регистрации.  

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.  

Подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.  

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.  

В силу части 2 статьи 1 Закона о регистрации ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.  

В рассматриваемом случае отказ управления в регистрации дополнительного соглашения лишает возможности для третьих лиц получать достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости.  

При этом в данном случае следует учитывать, что согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в отношении иных земельных участков, управление производит регистрацию дополнительных соглашений в случае продления договора на неопределенный срок. При таких обстоятельствах позиция управления по рассматриваемому спору является противоречивой.  

Ссылка управления на разъяснения, изложенные в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в рассматриваемой ситуации несостоятельна. Как правомерно отмечено судом первой инстанции, указанные разъяснения относятся к государственной регистрации возобновленного договора аренды, заключенного на неопределенный срок менее года, в то время как в спорном случае срок договора аренды был установлен более одного года, а максимальные сроки, установленные ст. 39.8 ЗК РФ в настоящее время не истекли.  

При этом доводы жалобы со ссылкой судебную практику (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.10.2024 по делу № A31-9581/2023, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.02.2024 по делу № А56-134141/2022, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2024 по делу № А55-38415/2022, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2023 по делу № А19-11544/2022), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на ошибочном толковании положений законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора; кроме того, в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела  

и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.  

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу оспариваемое решение управления противоречит приведенным выше нормам Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права заявителя.  

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными.  

При этом суд не связан требуемым заявителем способом восстановления права; способ восстановления нарушенного права определяется с учетом характера спорных правоотношений.  

Указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) соответствующего органа - незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.  

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 Кодекса).  

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает соответствующий орган совершить определенные действия.  

Ввиду изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что надлежащим способом восстановления нарушенного права будет являться возложение на заинтересованное лицо обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.  

Основания для отмены решения суда от 24.01.2025 и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены. Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводы суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.  

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 по делу № А53-36079/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий И.Н. Глазунова  

Судьи М.В. Соловьева  

 М.Е. Штыренко