АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-5096/2021

г. Краснодар

6 июня 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 2320008595, ОГРН 1032311682182)к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Южная консалтинговая группа» (ИНН 2320164890, ОГРН 1082320004876)

о взыскании с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи за счет казны в пользу общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» сумму в размере 1 899 223 рублей 98 копеек, являющуюся неосновательным обогащением арендодателя (излишне уплаченная плата по договору аренды от 12.04.2005 № 4900003434; о возложении на администрацию города Сочи, в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Магазин № 8 «Овощи» дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.04.2005 № 4900003434, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «размер годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2. договора: с 01.01.2022 рассчитывать по формуле: кадастровая стоимость земельного участка 1 808 094 рубля 14 копеек умножить на налоговую ставку 0,85% (1 808 094,14 рублей х 0,85% = 15 368 рублей в год), в соответствии с пунктом 2.4 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58; о взыскании с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи за счет казны в пользу общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» судебных расходов по оплате государственной пошлины,в отсутствие представителей сторон, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (далее – общество, ООО Магазин № 8 «Овощи») с исковым заявлением к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (далее – администрация), администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о взыскании с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации за счет казны в пользу ОО магазин № 8 «Овощи» сумму в размере 1 933 695 рублей 51 копейки, являющуюся неосновательным обогащением арендодателя (излишне уплаченная плата по договору аренды от 12.04.2005 № 4900003434; о возложении  на администрацию города Сочи, в лице департамента обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.04.2005 № 4900003434, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «размер годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2. договора: с 01.01.2022 г. Кадастровая стоимость земельного участка 1 808 094,14 рублей. Налоговая ставка 0,5% (1 808 094,14 рублей х 0,5% = 9 040,47 рублей в год, и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости»; о взыскании с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации за счет казны в пользу ООО Магазин № 8 «Овощи» судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От истца поступило ходатайство об изменении предмета исковых требований, в котором истец изложил просительную часть искового заявления в следующей редакции:

«Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице Администрации города Сочи за счет казны в пользу ООО Магазин № 8 «Овощи» сумму в размере 1 899 223 рублей 98 копеек, являющуюся неосновательным обогащением Арендодателя (излишне уплаченная плата по договору аренды № 4900003434 от 12 апреля 2005 года).

Возложить на администрацию города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148), город Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940), город Сочи обязанность заключить с ООО «Магазин № 8 «Овощи» дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900003434 от 12 апреля 2005 года, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «размер годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2. договора: с 01.01.2022г. рассчитывать по формуле: кадастровая стоимость земельного участка 1 808 094,14 рублей умножить на налоговую ставку 0,85% (1 808 094,14 рублей х 0,85% = 15 368 рублей в год), в соответствии с п. 2.4 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице Администрации города Сочи за счет казны в пользу ООО Магазин № 8 «Овощи» судебные расходы по оплате государственной пошлины».

Данное ходатайство судом удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) от 12.04.2005 № 4900003434 (далее – договор), заключенного между администрацией (арендодатель) и ООО Магазин № 8 «Овощи» (арендатор), обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 149 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0202017:28, для реконструкции овощного павильона № 109 по ул. Донской, 37 в Центральном районе города Сочи, установлен срок действия договора аренды по 1 февраля 2048 года, номер и дата государственной регистрации права аренды: 23-23-50/035/2005-453 от 27.09.2005.

Согласно выписке ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:28 является муниципальное образование город-курорт Сочи с 16.04.2014.

На указанном земельном участке расположено здание магазина площадью 353 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0202017:1787, принадлежащее на праве собственности ООО Магазин № 8 «Овощи», номер и дата государственной регистрации права: от 07.05.2008 № 23-23-50/011/2008-309.

В силу пункта 3.2 договора аренды, арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-а-х149х1,3 (где 1,3 является поправочным коэффициентом).

Согласно приложению к договору, расчет суммы годовой арендной платы за земельный участок составил 13 190 рублей 21 копейка.

7 июня 2011 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к спорному договору аренды, согласно которому, арендная плата рассчитывалась по формуле, установленной Постановлением Главы Администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и составила 157 898,88 р. в год.

Истец считает пункт 3.2. договора и дополнительное соглашение от 07.06.2011 противоречащими закону.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес департамента направлена претензия от 23.12.2020 с требованием о возврате неосновательного обогащения и внесении изменений в договор аренды, которая оставлена последним без исполнения.

Неурегулированные возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606 – 625 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). 

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены Постановлением № 582. Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Земельный кодекс Российской Федерации определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости отказа в выкупе, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2, подпункт 1 пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (часть 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1, 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях

Согласно частью 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктом 13 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» (далее – постановление от 07.12.1996 № 1425) на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации. Границы второй зоны устанавливаются: для месторождений минеральных вод с учетом геоструктурных и гидрогеологических условий территории; для месторождений лечебных грязей по линии ближайших водоразделов поверхностного и грунтового стоков; для других месторождений полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, с учетом геоструктурных и геоморфологических особенностей их залегания; для природных лечебных факторов, не относящихся к недрам, с учетом рельефа и ландшафта местности, розы ветров, других возможных природных особенностей, а также с учетом соответствующих нормативных документов.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также в статье 58 Закона № 7-ФЗ.

Нормами Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из числа земель особо охраняемых природных территорий.

До вступления в силу Закона № 406-ФЗ статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категории особо охраняемых природных территорий.

В то же время, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

До вступления приведенного Закона в силу, в соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» лечебно-оздоровительные местности и курорты относились к землям особо охраняемых природных территорий.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральным законом от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Спорные земельные участки расположены в черте муниципального образования город-курорт Сочи.

На основании изложенного, возникший у курортного региона города Сочи до введения в действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие.

Совокупное толкование вышеназванных норм, а также правил части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ о сохранении особо охраняемых природных территорий и их 7 охранных зон, созданных до дня вступления его в силу, пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации об установлении содержания ограничений оборота земельных участков не только данным Кодексом, но и другими федеральными законами, признается как препятствие к приобретению в собственность испрашиваемого земельного участка.

Данное законоположение означает сохранение у созданных до 30.09.2013 лечебно-оздоровительных местностей и курортов статуса земель особо охраняемых природных территорий, что исключает приватизацию расположенных в пределах их территории земельных участков.

Данные выводы отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2020 по делу № А32-46059/2019 и поддерживается Конституционным судом Российской Федерации (Определения от 30.01.2020 № 103-О по жалобе Завода минеральных вод «Горячеключевской» и от 27.09.2018 № 2369-О по жалобе гражданина ФИО1).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. Договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу ограничен в обороте, что ответчиком не оспаривается. 

На указанном земельном участке расположено здание магазина площадью 353 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0202017:1787, принадлежащее на праве собственности ООО Магазин № 8 «Овощи», номер и дата государственной регистрации права: от 07.05.2008 №23-23-50/011/2008-309. 

Согласно выписке ЕГРН назначение здания «нежилое здание», наименование «здание магазина».

Следовательно, принцип № 7 постановления № 582 подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку для общества установлены ограничения на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:28, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

Решение Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 (ред. от 28.11.2019) «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» не применяется на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (Решение Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58). Изменения, внесенные Решением Городского Собрания Сочи от 28.11.2019 № 141, вступили в силу с 01.01.2020, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования.

Следовательно, надлежит руководствоваться положениями пункта 2.4 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 N 58, которым установлена ставка 0,85 процент от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли.

Согласно пункту 21 ГОСТ Р 51303-2013 Группа Т02 «НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», к предприятиям розничной торговли относят магазины, павильоны, киоски и т.п.

На основании изложенного, размер годовой арендной платы с 12.08.2017 по 31.12.2021 составляет: кадастровая стоимость земельного участка 2 010 391,44 рублей умножить на налоговую ставку 0,85% (2 010 391,44 рублей х 0,85%) = 17 088 рублей в год;

С 01.01.2022 по настоящее время составляет: кадастровая стоимость земельного участка 1 808 094,14 умножить на налоговую ставку 0,85%, (1 808 094, 14 х 0,85%) = 15 368 рублей в год.

Оплачено арендатором: 2 180 433 рубля 98 копеек, следовало оплатить: 197 490 + 83 720 = 281 210 рублей, переплата составила 2 180 433,98-281 210 =1 899 223 рубля 98 копеек.

В рамках рассмотрения дела ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям.

В соответствии со статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу общего правила, закрепленного в пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовым подходам Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 12.10.2010 № 4864/2010, от 01.12.2011 № 10406/2011, течение срока исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы не может начаться ранее прекращения договора аренды. Нарушение прав арендатора происходит не в момент осуществления им платежа, превышающего договорную величину, а после прекращения договора аренды, когда остающиеся у арендодателя средства не могут более засчитываться в счет арендных платежей.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 4864/2010, если стороны отступили от условий заключенного ими договора аренды в части порядка внесения арендной платы (арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору, а арендодатель принимал их и самостоятельно засчитывал в счет последующих арендных платежей), права арендатора на возврат излишне уплаченной суммы считаются нарушенными не в момент осуществления платежа в большем размере, а после прекращения договора аренды.

Таким образом, течение срока исковой по взысканию излишне внесенной платы по договору начинается лишь с момента расторжения договора.

С учетом периода осуществления обществом спорных платежей, соблюдения им обязательного претензионного порядка, даты подачи иска и отсутствия доказательств прекращения арендных отношений, следует сделать вывод, что срок исковой давности обществом не пропущен.

Представленный истцом расчет неосновательного обогащения проверен судом и признан произведенным арифметически и методологически верно.

Таким образом, с ответчика подлежит переплаты в заявленном истцом размере, а именно в размере 1 899 223 рублей 98 копеек (с учетом уменьшения).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. 

Таким образом, требование общества основано на приведенных разъяснениях, регулируемом характере арендной платы за участок и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202017:28 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, в связи с чем на момент передачи данного участка в аренду орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности. 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т. п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Приведенный правовой подход (правило эстоппеля), закрепленный в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) является одной из форм реализации основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса. Этот подход ранее нашел отражение и в арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 16996/09, от 13.12.2011 7 А32-4398/2020 № 10473/11). Указанный подход подлежит применению в тех случаях, когда стороны исполняют ранее заключенный договор, а заявление о недействительности такого договора сделано одной из его сторон в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором. 

Арендодатель не только принимал арендные платежи, но и направлял в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 12.04.2005 № 4900003434 и подписывал дополнительные соглашения. С учетом характера регулирования гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) представляется справедливым отнесение неблагоприятных последствий нарушений, допущенных при распределении полномочий по предоставлению публичных земельных участков, на соответствующее публично-правовое образование. При этом муниципальное образование является собственником земельного участка с 2014 года; на земельном участке находится принадлежащий предпринимателю объект недвижимости, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса может исключать возможность его предоставления иному лицу.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов общества, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований и изменении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 71, 110, 123, 156, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изменении предмета исковых требований удовлетворить.

Принять изменения предмета исковых требований.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 899 223 рублей 98 копеек неосновательного обогащения, а также 27 126 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Обязать муниципальное образование город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.04.2005 № 4900003434, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «размер годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2. договора: рассчитывать по формуле: 1 808 094 рубля 14 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,85% (расчетная ставка).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы управления собственностью – Юг» денежные средства в размере 55 тыс. рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по платежному поручению от 15.06.2021 № 81.

Реквизиты:

ООО «Центр экспертизы управления собственностью – Юг»

ИНН 

<

***> 

КПП 616743001

р/с 

<

***> в Южном филиале ПАО РОСБАНК 

БИК 046015239

к/с 30101810400000000239.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежные средства в размере 5 тыс. рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью магазин № 8 «Овощи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по платежному поручению от 15.06.2021 № 81

Реквизиты:

ООО магазин № 8 «Овощи»

ИНН 

<

***>

ОГРН 

<

***>

КПП 232001001 

р/с 

<

***> 

к/с 30101810400000000700

БИК 040349700.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов