АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6073/2022

г. Уфа

18 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.11.2022

Полный текст решения изготовлен 18.11.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагирова Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрел дело по иску 

Администрации  ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 53 614  руб.  28 коп.  суммы  долга,  5 709  руб.  16 коп.  суммы  пени,  обязании  освободить  и  передать  по  акту  приема-передачи  помещение             

по встречному иску

ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации  ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о  признании  договора аренды  №3081  от  16.04.2019 г.  недействительным                    

без участия представителей истца и ответчика, извещенных надлежаще о времени и месте судебного заседания.  

Администрация  ГО г. Нефтекамск РБ  обратилась  в Арбитражный суд  Республики  Башкортостан  с  исковым  заявлением  к ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" о взыскании 53 614  руб.  28 коп.  суммы  долга,  5 709  руб.  16 коп.  суммы  пени,  обязании  освободить  и  передать  по  акту  приема-передачи  помещение.

ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ"  обратилось  в суд   с встречным  иском   к Администрации  ГО г. Нефтекамск РБ  о  признании  договора аренды  №3081  от  16.04.2019 г.  недействительным.

            В соответствии с положениями статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

            От  истца  поступило  ходатайство  о рассмотрении  дела  в  его  отсутствии.  

При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в  деле,   надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон,  надлежащим образом уведомленных  о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав представленные доказательства, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель, истец)  и ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (арендатор, ответчик) заключен договор №3081  аренды  в  отношении  нежилых  помещений,  зданий, строений, сооружений,  находящихся в казне  городского  округа  город Нефтекамск  Республики Башкортостан  от  16.04.2019, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение  и пользование объект недвижимого  имущества  – нежилое  помещение  в  подвале  пятиэтажного  жилого  дома,  общей площадью 33 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> целью использования -  ведение  образовательной  деятельности.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от16.04.2019.

Договор заключен на период с 16.04.2019 по  11.04.2020  (п.2.1.  договора).

В силу п. 6.1. договора размер арендной платы  по договору составляет 1 647  руб. 

Согласно  п.  4.2.6  договора  арендатор  обязан своевременно  и  в  полном  объеме  вносить  арендную  плату,  установленную  договором  или уведомлением арендодателя,  направленным  в соответствии  с п.6.3.1  договора. 

Пунктом  6.2  договора  предусмотрено первое  внесение арендной  платы  в  течении  десяти  дней  после  заключения  договора,  а впоследствии  арендная  плата вносится  не  позднее  десятого  числа  оплачиваемого  месяца.  

В соответствии с п.7.2.1.  при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как указал истец и подтверждается материалами дела, ответчиком были нарушены обязательства по своевременному внесению арендных платежей, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил ответчику претензия и  требование от  13.12.2021  о наличии задолженности по арендной плате и пени, и  о необходимости  освобождения  помещения  и  передачи  его  по  акту приема-передачи. 

Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок  и обязательств  по возврату  помещения  послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности рассматриваемого договора (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.07.2009  «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»), суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным.

Сторонами все существенные условия, необходимые для договоров аренды (предмет договора, размер арендной платы) согласованы. Договор со стороны арендодателя исполнен, имущество арендатору передано. 

В соответствии со ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу статей 309 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При этом обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как  указывает истец,  ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены ненадлежащим образом. Согласно представленному в материалы дела расчету задолженность  по арендной  плате   составила  53 614  руб. 28 коп.    за  период  с  01.07.2019 по  28.02.2022. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доказательств внесения арендных платежей в полном объеме в материалы дела не представил, требование истца о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению в сумме 53 614  руб. 28 коп.

В состав материально-правовых требований по настоящему иску включено также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании п. 7.2.1  договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, предусмотренных настоящим договором, он выплачивает арендатору пени в размере 0,3% с просроченной суммы  за каждый день просрочки.

За период с 12.01.2016 по 22.02.2022   истцом начислены пени за просрочку оплаты в размере  5 709 руб. 16 коп. 

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 201 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Отнесение претензионного порядка к процедуре разрешения споров во внесудебном порядке не противоречит содержанию пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечень таких процедур не является исчерпывающим, и соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Установленный в части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

Подаче иска предшествовало направление ответчику претензии от 13.12.2021.

С учетом того, что сторонами иной срок для направления претензии не согласован, суд учитывает такой срок как 30 календарных дней в соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (иск подается по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором).

С настоящим иском Администрация обратилась в суд 03.03.2022, согласно штампу канцелярии Арбитражного суда Республики Башкортостан на исковом заявлении.

Учитывая дату обращения с иском в суд и определенный договором срок внесения арендной платы, соблюдение претензионного порядка, а также разъяснения, изложенные в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд пришел к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате неустойки за период с 12.01.2016 по 09.02.2019.

Суд проверил представленные истцом справочные расчеты, которые признаны верными.

Таким образом, с учетом пропуска срока исковой давности по части требований исковые требования о взыскании пени  подлежат удовлетворению частично в размере 4 228 руб. 02 коп. за период  10.02.2019 г. – 22.02.2022 г.

Поскольку наличие договорных отношений, факт задолженности по арендной плате подтверждаются материалами дела, ответчиком не оспариваются, имеются основания для взыскания неустойки. 

Указывая, что ответчиком не возвращены помещения после прекращения действия договора аренды, Администрация также обратилась с требованием об обязании освободить занимаемые нежилые помещения.

Согласно положениям ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

К числу таких случаев п. 11 ч. 1 указанной статьи относит предоставление прав аренды на указанное имущество на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев. При этом предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При этом возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку рассматриваемый договор заключен в отношении муниципального  имущества, он не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, договор №3081  от 16.04.2019  прекратил свое действие  11.04.2020. 

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а арендатор (ответчик) на момент рассмотрения дела не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, является законным и обоснованным, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным объектом.

Разрешая требования  по встречному иску,   суд  исходит  из следующего. 

Основанием недействительности сделки истец по встречному  иску  ссылается на то, что спорное помещение в подвале является местом общего пользования жилого дома по ул.Ленина,  46,  г.Нефтекамск.   в нарушение положений статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации не получено согласие  иных собственников МКД, где расположенные спорные помещения.

Однако указанные доводы основаны на ошибочном толковании норм законодательства.

В соответствии с положениями статьи 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09). 

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. 

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. 

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 по делу N 11401/12. 

 В нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о распределении бремени доказывания ООО "Авто-Эксперт"   не представила доказательств того, что спорное помещение использовались в качестве общего имущества домовладельцев. 

 Кроме того, как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 12 указанного выше Постановления, наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство по уплате арендной платы за пользование имуществом арендатора, не оплатившего долг, в том числе лицу, которого он считает надлежащим арендодателем.

Более того, в соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Указанные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации закрепляют положения принципа эстоппель, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

В соответствии с принципом эстоппель, если у контрагента есть основания считать сделку действительной в силу исполнения ее другой стороной, то эта сторона не может требовать ее недействительности. Таким образом, арендатор лишается права требовать признания недействительным ничтожным договора аренды, если он принял в аренду имущество и производил оплату арендных платежей.

Между тем, ответчик владел и пользовался спорным помещение, вносил арендную плату, при этом каких-либо возражений относительно действительности договора  не заявлял.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении встречного иска  следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации  ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с  ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  Администрации  ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 53 614  руб.  28 коп.  суммы  долга,  4 228 руб. 02 коп. суммы  пени.

Обязать ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  освободить  нежилое  помещение  в  подвале  пятиэтажного  жилого  дома,  общей площадью 33 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> передать его по акту приёма-передачи свободными от владения и пользования третьих лиц.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного  искового  заявления ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   к Администрации  ГО г. Нефтекамск РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.            

Взыскать с ООО "АВТО-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 314 руб. суммы расходов по государственной пошлине.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Исполнительный лист на взыскание  расходов по государственной пошлине выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова