АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

24.07.2019                                                                  Дело № А62-10185/2018

                          Резолютивная часть решения оглашена 18.07.2019

                                   Полный текст решения изготовлен 24.07.2019

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Открытого акционерного общества "Смолавторесурс" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка

при участии:

от истца: ФИО2- представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 - директор, ФИО4 - представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество "Смолавторесурс" (далее – истец) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ответчик), в котором просило:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей   площадью 4461 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>,  заключенный 02.04.2014 между ОАО «Смолавторесурс» и ООО «ВитебскЖилстрой»;

- обязать ООО «Витебскжилстрой» передать ОАО «Смолавторесурс» земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей   площадью 4461 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Как следует из материалов дела, 02 апреля 2014 года между ОАО "Смолавторесурс" (продавец) и ООО "ВитебскЖилстрой" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, во исполнение которого истец передал в собственность ответчика земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей площадью 4461 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, и расположенный на нем склад с кадастровым номером 67:01:2004:48:883, общей площадью 734,3 кв.м.

ОАО «Смолавторесурс» обязательства по Договору выполнило в полном объеме.

Переход права собственности на земельный участок и склад к ООО "ВитебскЖилстрой" зарегистрирован 08.04.2014 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Согласно п.2 Договора стоимость земельного участка составила 16 000 000 руб., склада - 4 000 000 руб., которые оплачиваются согласно п.п.8, 8.1 Договора следующим образом: 

- 4 000 000 рублей уплачиваются за земельный участок в качестве предоплаты после регистрации права собственности в течении 5 банковских дней,

- 12 000 000 рублей за земельный участок покупатель оплачивает в течении 3-х месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: 

<

...>;

- 4 000 000 руб. за склад покупатель оплачивает также в течении 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного дома по адресу: 

<

...>.

ООО «Витебскжилстрой» в пользу ОАО «Смолавторесурс» по Договору произведена предоплата в сумме 4 000 000 рублей.

В  настоящее  время  ответчик снес приобретенный по договору склад стоимостью  4 000 000 руб., в связи с чем истец считает предоплату по Договору в сумме 4 000 000 руб. в счет оплаты склада.

До настоящего времени между сторонами не произведен расчет по договору купли-продажи  в размере 16 000 000 руб., истец не уведомлен о получении разрешения на строительство вышеуказанного многоквартирного дома на проданном земельном участке.

На неоднократные обращения истца к ответчику (от   22.01.2015, от 29.06.2016, от 13.07.2016, от 08.12.2016) о необходимости информирования о получении разрешения на строительство многоэтажного дома либо о предпринимаемых для получения указанного разрешения мерах, а также просьбы произвести оплату по договору либо внести изменения в договор купли-продажи земельного участка, определив срок оплаты, ответчик конструктивно не отвечал, оплата по договору не произведена.

14 августа 2018г. ответчику было вручено заявление ОАО «Смолавторесурс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2014 и возврате земельного участка.

17 августа 2018г. ООО «ВитебскЖилстрой» сообщило в адрес истца о возможности расторжения договора купли-продажи земельного участка на условиях взаимной компенсации понесенных ответчиком расходов на перевод земельного участка из промышленной зоны в границы территориальной зоны ЖЗ, а также возвратом учредителем ОАО «Смолавторесурс» ФИО5 незаконного обогащения.

С учетом значительной стоимости земельного участка, причитающейся истцу по договору купли-продажи земельного участка от 02.04.2014г., а также ввиду уклонения ответчика от исполнения Договора в части оплаты переданного ему земельного участка, истец в значительной степени лишается той выгоды, на которую он был вправе рассчитывать при заключении Договора. Ответчик имел разумный срок для получения строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, но на протяжении более 4 лет бездействовал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "Смолавторесурс" в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве. В частности, указало, что были вложены значительные денежные средства, связанные с его поиском и приобретением земельного участка, переводом земельного участка из промышленной зоны в границы территориальной зоны ЖЗ, были приняты меры по освоению земельного участка. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке до настоящего времени не получено из-за неблагоприятного финансового положения Общества (возбуждение исполнительного производства, нарушение сроков строительства иного МКД, претензии дольщиков), которое возникло по причине недобросовестного поведения представителей ОАО «Смолавторесурс». Ответчик по-прежнему заинтересован в использовании спорного земельного участка по назначению после завершения строительства иных объектов.  

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 

Статьей 314 ГК РФ определено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В качестве основания для расторжения договора и возврата земельного участка истец указывает отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Из содержания пунктов 2, 8, 8.1 договора купли-продажи от 02.04.2014 следует, что покупатель вносит предоплату в размере 4 млн.руб. в течении 5 банковских дней после регистрации права собственности, 12 млн. руб. за земельный участок и 4 млн. руб. за склад в течении 3 месяцев с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>, то есть на приобретенном земельном участке.

Стороны не оспаривали факт внесения покупателем (ООО «ВитебскЖилстрой») предоплаты в размере 4 млн.руб. в установленные договором сроки. Соотвествующее платежное поручение представлено в материалы дела. 

Между тем, ООО «ВитебскЖилстрой» разрешение на строительство МКД на приобретенном земельном участке до настоящего времени не получено, доказательств обратного не представлено. 

Следовательно, срок исполнения покупателем обязанности по договору, установленной пунктами 8, 8.1, не наступил.

Доказательств уклонения ответчика от получения разрешения на строительство материалы дела не содержат.  

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что ООО «Витебскжилстрой» планирует приступить к освоению спорного земельного участка после завершения строительства ранее начатых объектов – многоквартирных жилых домов. В подтверждение своих слов представили условия подключения к системам водоснабжения и водоотведения объекта – проектируемый многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по адресу: 

<

...>, утвержденные СМУП «Горводоканал» 24.05.2017.

Суд также учитывает, что ООО «Витебскжилстрой» были понесены затраты в размере 4,5 млн.руб. на перевод земельного участка из зоны общественно-делового назначения в зону жилищной застройки (договор с ИП ФИО6 от 04.06.2013), а также произведена предоплата по договору купли-продажи земельного участка в размере 4 млн. руб. 

Довод истца о том, что данные денежные средства в размере 4 млн.руб. являются оплатой за склад, который также был приобретен по спорному договору и впоследствии разрушен, признается судом необоснованным и противоречащим условиям договора купли-продажи. Данные денежные средства согласно условиям договора являются предоплатой (платежное поручение № 120 от 22.04.2014 – т. 1 л.д. 105).

Истец ссылается на нарушение его прав длительным неисполнением истцом условий договора, указывая на неосуществление ОАО «Смолавторесурс» хозяйственной деятельности и невозможность прекратить деятельность из-за неисполненного ответчиком договора (неполучения оплаты по договору). 

Между тем, зная о финансовых и временных затратах ответчика, связанных с поиском, приобретением и переводом земельного участка в зону Ж3, истец требует расторжения договора купли-продажи и возврата земельного участка, при этом в суд с иском о взыскании задолженности по договору или о внесении изменений в договор купли-продажи в части определения иных сроков оплат ОАО «Смолавторесурс» не обращалось.

Кроме того, суд отмечает, что получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома является длительной по времени процедурой, требующей получения градостроительного плана земельного участка, проведения инженерных изысканий, составление проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации и т.д., о чем продавец должен был знать, устанавливая или соглашаясь на условия оплаты после получения разрешения на строительство.

 Доводы ответчика о том, что первоначально по условиям предварительного договора купли-продажи от 30.05.2013 стоимость земельного участка и склада были определены в размере 40 млн. руб., правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.

Доводы ООО «ВитебскЖилстрой» о наличии в действиях учредителя ОАО «Смолавторесурс» признаков мошенничества подлежат оценке в порядке уголовного судопроизводства, установление данного факта не отнесено к компетенции арбитражного суда. 

Ссылки ответчика на фиктивность заключенных с учредителем ОАО «Смолавторесурс» ФИО5 договоров инвестирования от 01.04.2014 № 1/Ф-2014, купли-продажи офисной мебели и оргтехники от 23.04.2014 № 1/2014, оказания услуг по демонтажу ограждений от 24.04.2014 № 2/2014, договора участия ФИО5 в долевом строительстве нежилого встроенного помещения от 30.09.2013 № 10-ОФ отклоняются судом, поскольку данные договоры не являются предметом рассмотрения по настоящему делу. Какие-либо ссылки в данных договорах на рассматриваемый договор купли-продажи земельного участка отсутствуют.

Показания свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9 о процедуре заключения договора купли-продажи,  договоров инвестирования от 01.04.2014 № 1/Ф-2014, купли-продажи офисной мебели и оргтехники от 23.04.2014 № 1/2014, оказания услуг по демонтажу ограждений от 24.04.2014 № 2/2014, договора участия ФИО5 в долевом строительстве нежилого встроенного помещения от 30.09.2013 № 10-ОФ, заключение эксперта № 36-18 05.04.2018 по итогам психофизической экспертизы, подтверждающие, по мнению ответчика, безденежность расписки не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора. Кроме того, оценка факту безденежности расписки была дана Ленинским районным судом при рассмотрении дела № 2-375/2016 по иску ФИО5 к ООО «ВитебскЖилстрой» о расторжении договора инвестирования и взыскании денежных средств. Впоследствии решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 18.03.2016 было отменено апелляционной инстанцией Смоленского областного суда (апелляционное определение от 21.06.2016) и вынесено решение об удовлетворении требований ФИО5 и впоследствии сторонами заключено мировое соглашение (т. 1 л.д. 106-116).

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030864:0040, общей   площадью 4461 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 02.04.2014 между ОАО «Смолавторесурс» и ООО «ВитебскЖилстрой».

В связи с отказом в удовлетворении требований согласно  положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества "Смолавторесурс" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.В. Красильникова