АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-51478/2016

24 января 2017 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2017 года. Полный текст решения изготовлен 24 января 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Е.Сулейменовой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-51478/2016 по иску Администрации Камышловского городского округа (ИНН 6613002150, ОГРН 1026601077733) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой-Столяриз" (ИНН 6613008377, ОГРН 1086613000462), третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора - Чекерская Марина Александровна, Чекерский Михаил Владимирович, Рябова Елена Владимировна, о применении последствий недействительности сделки.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о применении последствий недействительности сделки в виде:

- прекращения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 1 от 22.12.2014г., заключенного между ООО «Жилстрой-Столяриз» и ФИО4;

- прекращения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2 от 24.12.2014г., заключенного между ООО «Жилстрой-Столяриз» и ФИО2 и ФИО3;

- прекращения государственной регистрации права аренды ООО «Жилстрой-Столяриз» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0107001:514;

- обязания ООО «Жилстрой-Столяриз» освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Ответчик отзыв не представил.

По инициативе суда в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4 (ст. 51 АПК РФ).

От истца поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в силу решения Камышловского районного суда по делу № 2-40/2017 по исковому заявлению Администрации Камышловского городского округа к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Жилстрой-Столяриз» о применении последствий недействительности сделки.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку невозможность рассмотрения настоящего дела до рассмотрения судом общей юрисдикции указанного спора не доказана заявителем. 

Следует также отметить, что истец в своем заявлении от 16.01.2017г. о приостановлении производства по делу указывает, что требования, заявленные в суд общей юрисдикции, аналогичны требованиям, заявленным в настоящем деле. Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривают возможность параллельного рассмотрения аналогичных требований, в таком случае суды рассматривают возможность дальнейшего рассмотрения дела с учетом оснований для прекращения производства по делу или оставления иска без рассмотрения.

В предварительном судебном заседании все возникшие при подготовке дела к судебному разбирательству вопросы, в том числе подведомственности спора, судом с представителем истца обсуждались. Так. В определении суда от 01.12.2016г. указано: «Истец просит применить последствия недействительности договора аренды в виде прекращения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Жилстрой-Столяриз» с физическими лицами.

Таким образом, истец фактически просит прекратить регистрацию иных договоров, стороной которых истец не является.

Суд обратился внимание истца на необходимость наделения физических лиц процессуальным статусом ответчиков, поскольку именно такой статус обеспечит надлежащую защиту оспариваемых истцом прав. 

Однако привлечение к участию в деле в качестве ответчиком физических лиц породит вопросы подведомственности спора».

Поскольку истец своей воли на привлечение к участию в деле в качестве ответчиков физических лиц не проявил, суд при аналогичности требований по настоящему делу и делу, рассматриваемому судом общей юрисдикции, вопрос о прекращении производства по делу и оставлении иска без рассмотрения не рассматривает. Субъектный состав позволяет арбитражному суду рассмотреть требование истца по существу (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

установил:

Между Камышловским городским округом (арендодатель) и ООО «Жилстрой-Столяриз» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.08.2014г. № 1-02/с, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3 940 кв.м с кадастровым номером 66:46:0107001:514 по адресу: 

<

...>, под строительство жилого дома малоэтажной застройки (п. 1.1. договора).

Срок действия договора установлен до 11.08.2019г. (п. 2.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 04.09.2014г., запись регистрации в ЕГРП 66-66-20/666/2014-270.

Вступившим в законную силу решением Камышловского городского суда Свердловской области от 10.04.2015г. (мотивированное решение изготовлено 15.04.2015г.) по делу № 2-88/2015 договор аренды земельного участка от 11.08.2014г. № 1-02/с признан недействительным. Суд обязал Администрацию Камышловского городского округа восстановить оспариваемый земельный участок до состояния, предшествующего началу строительных и подготовительных к ним работ, с учетом усадки грунта. 

Истец обратился в Камышловский отдел Управления Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 11.08.2014г. № 1-02/с. В качестве основания представлено решение Камышловского городского суда Свердловской области от 10.04.2015г.

В государственной регистрации отказано (сообщение от 10.06.2016г. № 66/020/664/2016-255) в связи с отсутствием в резолютивной части решения информации о применении последствий недействительности сделки и наличие в ЕГРП записи о регистрации обременения на земельный участок с кадастровым номером 66:46:0107001:514 в виде ипотеки, возникшей на основании договоров участия в долевом строительстве от 22.12.2014г. № 1 между ответчиком и ФИО4 и от 24.12.2014г. № 2 между ответчиком, ФИО2 и ФИО3

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП от 11.07.2016г. № 66/001/085/2016-3988 следует, что на земельный участок установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4, ФИО3 и ФИО2

Истец обратился к ответчику с письмом от 06.09.2016г. № 5249 о необходимости расторжения договоров ипотеки. Ответа на письмо не последовало, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском к обществу о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, государственной регистрации права аренды на земельный участок и обязании общества освободить земельный участок.

Рассмотрев заявленные требования, суд не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец просит применить последствия недействительности договора аренды в виде прекращения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Жилстрой-Столяриз» с физическими лицами.

Истец фактически просит прекратить регистрацию иных договоров, стороной которых истец не является. 

Таким образом, заявленное истцом требование не связано с двусторонней реституцией.

Физические лица – стороны сделок, о прекращении государственной регистрации которых заявлено истцом, статусом ответчика истцом не наделены. 

Как разъяснено в п. 53 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Привлечение физических лиц в качестве ответчиков повлечет за собой изменение подведомственности дела. 

Заявляя требование о прекращении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, истец нормативного обоснования такого требования не называет. 

Государственная регистрация производится на основании договора и вторичная по отношению к нему. Не оспаривая саму сделку, стороной которой истец не является, истец требует прекратить государственную регистрацию сделки – обязательное условие действительности сделки (п. 3 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

По сути под требованием о применении последствий недействительности сделки истец просит суд разрешить вопрос о правах и обязанностях лиц, с которыми истец договорными обязательствами не связан, и по сделке, стороной которой истец не является.

Из материалов дела усматривается, что истец имеет своей целью прекратить обременение земельного участка в виде залога права аренды в пользу физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия, в том числе в случае признания недействительным договора аренды земли. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

С требованием о признании недействительным договоров между ответчиком и физическими лицами истец не обращался. Иного не доказано. 

Оснований для прекращения государственной регистрации договоров суд не усматривает.

Истец просит прекратить государственную регистрацию права аренды ООО «Жилстрой-Столяриз» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0107001:514, указывая в качестве причины невозможности прекращения права аренды, отказ органа государственной регистрации в связи с наличием обременений на земельный участок в пользу третьих лиц и отсутствие в судебном акте указания на последствия.

Между тем, как указано выше, договор признан недействительным, а отказ органа государственной регистрации свидетельствует о невозможности исполнения истцом судебного акта.

Исполнение судебного акта суда общей юрисдикции не может быть обеспечено решением арбитражного суда (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Истец просит обязать ООО «Жилстрой-Столяриз» освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Основание для освобождения ответчиком земельного участка истцом не названо, указано лишь на применение последствий недействительности сделки в виде освобождения.

Основанием для занятия ответчиком земельного участка является договор аренды земельного участка от 11.08.2014г. № 1-02/с, в отношении которого воля на признание его недействительным истцом не проявлена.

Освобождение земельного участка ответчиком не является последствием признания судом недействительными сделок по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ответчиком с третьими лицами, и регистрации права аренды земельного участка, поскольку такой обязанности регистрация договоров не накладывает на сторон договоров.

Как уже указывалось и для договоров долевого участия и договора аренды, истец не оспаривает основания регистрации – сами договоры.

Из пояснений представителя в предварительном судебном заседании можно сделать вывод, что нарушение свих прав истец видит именно в государственной регистрации договоров. Иных пояснений истец не представил.

В предварительном судебном заседании суд обратил внимание истца на то, что согласно решению Камышловского городского суда Свердловской области от 10.04.2015г. обязанность восстановить земельный участок до состояния, предшествующего началу строительных и подготовительных работ, возложена на Администрацию Камышловского городского округа.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На предложение суда представить пояснения о необходимости вышеуказанных требований с точки зрения восстановления прав истца избранным способом истец не отреагировал. 

Истец своим правом на уточнение исковых требований не воспользовался, волю на привлечение в качестве ответчиков сторон сделок не изъявил, необходимых пояснений суду не представил (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд в удовлетворении иска отказывает.

Привлеченные в качестве третьих лиц – физические лица имеют возможность осуществить надлежащую защиту своих прав в суде общей юрисдикции, в данном процессе защита не может быть осуществлена в полной мере, поскольку объем прав ответчика и третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора существенно различается.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяС.ФИО5