Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д.20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело № А42-8501/2019

город Мурманск

26 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 19.12.2019.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Максимец Д.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевой Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Здоровье» (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 468 130 руб. 19 коп.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Громада» к  акционерному обществу «Здоровье» о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости произведенных работ капитального характера в сумме                    734 912 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1  по доверенности, удостоверение адвоката;

от ответчика – не явились, извещены, присутствует слушатель,

установил:

акционерное общество «Здоровье» (далее – истец, АО «Здоровье») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» (далее – ответчик, ООО «Громада») о взыскании 468 130 руб. 19 коп.,  из которых: 68 624,91 руб. – задолженность по оплате фиксированной части арендной платы по договору на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманск (по адресу:   ул. Щербакова, д. 9) № 19556 от 27.05.2015 за период с 01.05.2016 по 17.06.2019; пени в сумме 231 559,71 коп. со 02.05.2016 по 17.06.2019; 31 912,42 руб. по переменной части арендной платы за период с 01.02.2016 по 17.06.2019, а также пени в сумме 132 987,85 руб. за период с 01.04.2016 по 01.08.2019, 3 045,30 руб. – штраф, начисленный в соответствии с пунктом 3.3. договора № 19556 от 27.05.2015 по требованию от  15.01.2019 № 11/2.

Определением суда от 08.11.2019 к производству Арбитражного суда Мурманской области принято встречное исковое заявление ООО «Громада» к             АО «Здоровье» о взыскании  неосновательного обогащения в виде стоимости произведенных работ капитального характера в сумме 734 912 руб.

         В обоснование иска истец сослался на нарушение ответчиком  условий договора аренды.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что на основании договора аренды от 10.05.2015 года №19556, в пользование арендатору были переданы помещения B2/XV; B2/XVI, для использование под вход в баню. Переданных помещений до 2009  года  не  существовало.  Прежним  арендатором  - Индивидуальным предпринимателем ФИО2, за свой счет, были   произведены  работы капитального характера, в результате которых появились  спорные помещения.

Арендодатель - ММУП «Здоровье», фактически согласившись с выполненными за счет Предпринимателя работами, произвело обмеры здания по периметру, и, с учетом увеличившейся площади здания, внесло изменения в технический паспорт дома 9 по ул. Щербакова, в части указания в нем вновь созданных помещений - B2/XV; B2/XVI.

10 мая 2015 года, ММУП «Здоровье», сдало спорные помещения обществу с ограниченной ответственностью «Громада».

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании договора цессии ООО «Громада» было передано право требования к арендодателю о взыскании стоимости произведенных работ капитального характера по возведению помещений B2/XV; B2/XVI, в сумме 734 912 руб.

В судебном заседании представитель истца на  иске настаивал, против встречного иска возражал.

         Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, отзыв не представил, ходатайств не заявил.

На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом.  

Как следует из представленных доказательств, во исполнение договора от 27.05.2015 № 19556 правопредшественник истца (арендодатель) передал во временное владение и пользование ответчику (арендатор) нежилое помещение общей площадью 14,4 кв.м, расположенное в 

<

...>, для использования под вход в баню.

Передача имущества оформлена актом от 01.05.2015. 

Срок аренды установлен с 01.05.2015 до 09.05.2020 (пункт 1.3 договора).

В пунктах 1.2.1, 1.2.1 договора согласовано, что арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная плата на момент заключения договора составила 4 698,31 руб. в месяц с НДС, а переменная часть платы рассчитывается по показаниям приборов учета потребления электроэнергии, теплоэнергии (отопление в горячей воде), холодного и горячего водоснабжения за отчетный месяц. В случае отсутствия отдельных приборов учета, по расчетам арендодателя, на основании показаний общих приборов учета, в соответствии с официально установленными тарифами на данные услуги.

На основании  пункта 2.2.19 договора  Арендатор  обязался в 10-ти дневный срок заключить  договор страхования  арендуемого  помещения  в пользу Арендодателя на весь срок действия договора. 

Согласно пункту 3.1 договора ответчик обязался перечислять фиксированную часть арендной платы в безналичной форме, или вносить ее в кассу истца до 1-го числа текущего месяца (за месяц вперед).

В соответствии с пунктом 3.2 договора ответчик обязался перечислять переменную часть арендной платы в безналичной форме, или вносить ее в кассу истца до 1-го числа месяца, следующего за текущим месяцем. Основанием для переселения (внесения) переменной платы служит счет.

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели возможность ежегодного одностороннего увеличения размера фиксированной части арендной платы.

В результате изменения суммы фиксированной платы арендной платы, ее индексации, размер платы за пользование имуществом с  01.01.2017 составил  5 843 руб., а с 01.01.2018 составил 5 075,50 руб.

В нарушение условий договора ответчик не перечислил истцу арендную плату за пользование нежилым помещением за период с 01.05.2016 по 17.06.2019 в сумме 68 624,91 руб.

С целью перечисления переменной части арендной платы, состоящей из коммунальных и эксплуатационных затрат  на арендуемое имущество за период с  01.02.2016 по 17.06.2019, ответчику выставлены счета (том 1 л.д. 58-103).

По данным истца, с учетом частичных оплат, долг за коммунальные ресурсы составил 31 912,42 руб.

В пункте 3.4 договора содержится условие об уплате ответчиком пеней за не перечисление платежей, установленных договором, в размере 1% с просроченной суммы, за каждый день просрочки.

На основании этого пункта, за просрочку внесения фиксированной части арендной платы истец начислил пени в сумме 231 559,71 коп. со 02.05.2016 по 17.06.2019.

Кроме того, истец начислил пени в сумме 132 987,85 руб. за период с 01.04.2016 по 01.08.2019 за просрочку оплаты переменной части арендной платы. 

В связи с нарушением ответчиком пункта 2.2.1 и 2.2.19 истец на основании пункта 3.3 и по требованию  от 15.01.2019 № 11/2 начисли штраф в сумме                 3 045,30 руб.

Истец также неоднократно доводил до сведения ответчика позицию по вопросу взаимозачета сумм по ремонту, о том, что данные неотделимые улучшения произведены не законно и возмещению не подлежат (письма от 26.06.2019 г. № 214, 212, № 179 от 07.06.2019, № 209 от 26.06.2019).

13.06.2019 года истец направил в адрес ответчика уведомление № 187 о имеющейся задолженности и расторжении договора.

Указанный договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с 18.06.2019, в связи с неисполнением арендатором условий договора.

Поскольку досудебная переписка не урегулировала спор, истец обратился в суд с настоящим иском.

Заслушав пояснения стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает требования по первоначальному иску  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт использования ответчиком объекта аренды, наличие у него обязанности вносить соответствующую плату за такое использование и ее размер, подтвержден представленными доказательствами и установлен судом.

Истец обосновал расчет. Объем коммунальных ресурсов указан в счетах. Доказательств несогласия с расчетами ответчик не заявлял, возражений не направил.

Доказательств полной оплаты фиксированной и переменной частей арендной платы за спорный период, а также иных документов, которые могли бы опровергнуть расчеты истца и/или привести к уменьшению сумм подлежащих оплате, ответчиком не представлено, в связи с чем, суд принимает расчеты истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Соглашение об уплате арендатором неустойки за нарушение сроков внесения платы за аренду имущества, в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты содержится в пункте 3.4 договора.

Ненадлежащее исполнение истцом договора в части полного и своевременного внесения арендной платы, подтверждено представленными доказательствами, установлено судом.

Пени за просрочку внесения фиксированной части арендной платы подлежат взысканию в полно объеме в сумме 231 559,71 коп. со 02.05.2016 по 17.06.2019.

За просрочку внесения ответчиком переменной части арендной платы истец также начислил пени в сумме 132 987,85 руб. за период с 01.02.2016 по 17.06.2019. Расчет проверен судом и признан достоверным.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

В пункте 3.3. договора стороны согласовали  размер штрафа и неустойки за ненадлежащее исполнение Арендатором условий договора и  обязательств  по договору, в том числе и по пункту 2.2, а именно: за не заключение  договора страхования  арендуемого помещения  в пользу Арендодателя.  

Требования о взыскании штрафа соответствуют статьям 330, 331 ГК РФ, пункту 3.3 договора. Расчет штрафа выполнен правильно. Требования о взыскании штрафа подлежат удовлетворению в сумме 3 045,30 руб. 

Возражения  ответчиком не представлены.

Исковые требования по первоначальному иску документально подтверждены, соответствуют статьям 309, 310, 330, 331, 606, 614 ГК РФ и  удовлетворяются судом в полном объеме.

Полагая, что АО «Здоровье» неосновательно сберегло денежные средства в сумме 734 912 руб. в виде стоимости произведенных работ капитального характера, ответчик обратился со встречным иском.

Суд находит встречный иск не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Ответчик свои требования основывает на договоре уступки от 30.11.2016 б/н, которым Предприниматель ФИО2 уступила ООО «Громада» право требования к собственнику на возмещение стоимости произведенных работ капитального характера, произведенных Предпринимателем ФИО2 за счет собственных средств, в результате которых возникли помещения помещений B2/XV; B2/XVI, по адресу: 

<

...>, площадью 14,4 кв.м.

В материалы дела ответчиком представлено заключение эксперта № 7-1.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости; копия ведомости объемов работ № 18; договор на выполнение строительных работ № 06-31; акт о приемке выполненных работ № 1 от 30.06.2016; справка о стоимости работ.

Указанные документы не подтверждают согласование истца и Комитета имущественных отношений г. Мурманска, капитального ремонта арендованного имущества, так как составлены до заключения договора аренды, не содержат информации о необходимости проведения данных работ, а также несения затрат заказчиком, а потому не являются планом проведения капитального ремонта в рамках договора аренды.

Представленное экспертное заключение также не содержит указанной информации. 

Кроме того, в соответствии с разъяснениями в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Так, из содержания заключения не следует, что капитальные работы были необходимы, согласованы с арендодателем и собственником.

Судом констатируется, что проведенные исследования являются односторонними, а без учета содержания всей необходимой документации в полном объеме, выводы специалиста следует признать необъективными. 

Кроме того, к участию в исследовании не привлекались технические специалисты истца, хотя для получения более объективных результатов, не исключалась возможность привлечения к ней всех заинтересованных лиц.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, судом не принимается экспертное заключение в качестве достоверного доказательства, подтверждающего необходимость капитальных работ и их согласование. Заключение содержит сведения о цене и проведенных работах.

Все представленные ответчиком документы не позволяют сделать вывод о согласовании арендодателем проведение капитального ремонта арендованного имущества за счет средств истца или местного бюджета.

По условиям договора аренды № 19556 от 27.05.2015 (пункт 2.2.5 договора) арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия с Арендодателем.

Договора аренды с Предпринимателем ФИО2 не представлено.

Таким образом, исходя из условий указанного договора аренды и положений статьи 616 ГК РФ, на ООО «Громада» не возлагалась обязанность осуществлять капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, без письменного разрешения арендодателя, содержащего конкретные виды, объемы и стоимость работ.

При отсутствии согласия арендодателя (ответчика) на проведение капитального ремонта имущества по видам и сумме выполненных истцом работ, без получения соответствующих разрешительных документов (согласованных смет), ремонт выполнен истцом за счет собственных средств по собственной воле, вопреки требованиям статьи 616 ГК РФ и условиям заключенного между истцом и ответчиком договора аренды, что исключает возможность взыскания стоимости ремонта с истца.

Возражения истца в части исключения договора уступки, так как он заключен несуществующей стороной и является недействительным (ничтожным), судом не принимаются, так как не являются обоснованными.

До признания договора уступки недействительным, он сохраняет юридическую силу, доказательство признания или оспаривания договора истцом не представлено.

Само по себе прекращение предпринимателем своей деятельности, не влияет на существо договора, так как стороной остается физическое лицо.

Отсутствие доказательств возмездности договора цессии не является основанием для признания его ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как существо договора не позволяет считать его безвозмездным, что подтверждает судебная практика (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.04.2006 № 13952/05 по делу № А24-554,555/03-11).

На основании вышеизложенного в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Платежными поручениями от 21.08.2019 № 299 и от 16.08.2019 № 297 истец перечислил в бюджет 15 321 руб.  государственной пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ истцу из федерального бюджета возвращается 2 958 руб. излишне перечисленной государственной пошлины.

В связи с отказом ответчику в удовлетворении встречных исковых требований, судебные расходы по оплате государственной пошлины остаются на ответчике на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования АО «Здоровье» удовлетворить.    

          Взыскать с ООО «Громада» в пользу АО «Здоровье» 468 130 руб. 19 коп. из которых: основной долг в сумме 100 537 руб. 33 коп., пени в сумме                         364 547 руб. 56 коп., штраф в сумме 3 045 руб. 30 коп., а также судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 12 363 руб.

Возвратить АО «Здоровье» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 297 от 16.08.2019 государственную пошлину в сумме                2 958 руб. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска ООО «Громада» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                Максимец  Д. Л.