АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8590/2021

Дело № А55-22199/2020

г. Казань

25 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 19.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен – 25.10.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью УК «Рынок-Агро» – ФИО1, доверенность, ФИО2, доверенность, общества с ограниченной ответственностью «Рынок-Агро» – ФИО1, доверенность, ФИО2, доверенность,

в отсутствие: иных лиц, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021

по делу № А55-22199/2020

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью УК «Рынок-Агро» об обязании освободить земельный участок, с участием общества с ограниченной ответственностью «Рынок-Агро»,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Рынок-Агро» (далее – ООО «УК «Рынок-Агро») об обязании освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101150:634, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, 12 квартал, ул. Автостроителей, восточнее магазина «Новинка» от расположенных на нем нестационарных торговых объектов: павильона и торговых палаток,  привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, за свой счет и своими силами в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно, в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу, предоставить администрации право за свой счет осуществить освобождение земельного участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика. 

Определением Арбитражный суд Самарской области от 21.08.2020 к участию в деле привлечено ООО «Рынок-Агро» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021, в иске отказано.

Администрация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

ООО «УК «Рынок-Агро» в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между администрацией Автозаводского района и ООО «Рынок-Агро» подписан договор аренды земельного участка от 24.05.2000 № 1735, согласно которого передан в пользование земельный участок кадастровый номер 63:09:01 01 060:005 общей площадью 1883 кв. м, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, 12 квартал, ул. Автостроителей, восточнее магазина «Новинка» для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации мини-рынка.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 01.01.2001. Стороны устанавливают применение условий договора к отношениям с 28.09.1999. 

Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

По мнению администрации, земельный участок используется ответчиком, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на него. 

Департамент по управлению муниципальным имуществом письмом от 18.08.2017 № 7710/5.2 предложил ответчику освободить вышеуказанный земельный участок от расположенных на нем нестационарных торговых объектов. 

Уклонение общества от освобождения земельного участка от строений, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суды исходили из недоказанности факта самовольного занятия ответчиком названного земельного участка.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно постановлению администрации Автозаводского района от 28.09.1999 № 3939-1/09 «О предоставлении земельного участка ООО «Рынок-Агро», на проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию мини-рынка в квартале 12 на условиях аренды» последнему был предоставлен земельный участок площадью 983 кв. м до 01.04.2000, а также была закреплена территория общего пользования площадью 3394 кв. м под благоустройство. 

Из акта ввода в эксплуатацию объекта от 13.08.2001 № 219 следует, что крытый мини-рынок был введен в эксплуатацию 13.08.2000 комиссией, в том числе в составе представителя администрации Автозаводского района. 

Между ООО «Рынок-Агро» и администрацией Автозаводского района (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 24.05.2000 № 1735 под размещение крытого мини-рынка.

Из сведений росреестра следует, что ранее указанный в спорном договоре аренды кадастровый номер земельного участка 63:09:01 01 060:005 был изменён на кадастровый номер 63:09::010150:634.

Сторонами не оспаривается факт отсутствия государственной регистрации договора.

Утверждение представителей общества в суде кассационной инстанции о том, что названная регистрация не произошла по вине администрации, а росреестром было отказано в такой регистрации, материалами дела не подтверждено.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса  Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. 

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса  Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. 

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен зарегистрировать договор аренды, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются. 

В соответствии с статьям 164, 308, 309, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления № 73 и пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, однако в части, не затрагивающей права этих третьих лиц, становится обязательным для сторон с момента подписания ими договора

После 01.01.2001 договор аренды от 24.05.2000 № 1735 был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса  Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса  Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта. 

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса  Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. 

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация в исковом заявлении ссылалась на прекращение арендных отношений и необходимости возврата земельного участка, приложив соответствующее письмо от 18.08.2017, с доказательством направления его ответчику (л.д. 10-11).

Возражая против иска, ответчик в отзыве на иск не оспаривал факта направления в его адрес письма от 18.08.2017 (л.д. 74-76).

Однако указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судом не устанавливались, оценка доводам сторон не давалась.

Утверждение представителей общества в суде кассационной инстанции о том, что более 20 лет общество оплачивает арендные платежи за землю без каких-либо нарушений, в данном случае не влияет на возможность администрации отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, а также требования возврата земельного участка в отсутствии нахождения на нем объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений и с учетом установленного разрешить спор. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу № А55-22199/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.Ю. Муравьев 

СудьиР.В. Ананьев

В.А. Петрушкин