Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-54787/2024

26 декабря 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «БАХЧАСАРАЙ»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи лица: 1. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

2. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга

об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств,

при участии: согласно протоколу от 10.12.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БАХЧАСАРАЙ» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) с требованием об изменении условий договора аренды от 10.06.2022 № 03-А053281 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Определением суда от 19.06.2024 исковое заявление принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга.

В судебном заседании 27.08.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В судебном заседании 08.10.2024 от ФИО2 поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В обоснование ходатайства заявитель указал, что здание, ставшее предметом договора аренды от 10.06.2022 № 03-А053281, является объектом культурного наследия, решением по настоящему делу могут быть изменены сроки проведения работ по его сохранению, он как и любой гражданин заинтересован в надлежащей охране данного здания. Кроме того, ФИО2 указал, что он незаконно был отстранен от участия в торгах по заключению договора аренды, в связи с чем также заинтересован в участии в данном процессе.

Определением суда от 11.10.2024 в удовлетворении заявления ФИО2 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 определение от 11.10.2024 оставлено без изменения.

В судебном заседании 10.12.2024 присутствовали представители истца и ответчика. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком. 

От истца поступило заявление о том, что он не настаивает на распределении понесенных им судебных расходов на рассмотрение настоящего дела в суде первой инстанции.

Истец заявленные требования поддержал. Ответчик поддержал свою позицию, изложенную в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

10 июня 2022 года между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды № 03-А053281 в отношении объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, находящегося в неудовлетворительном состоянии (далее - «Договор»), нежилого здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Дворцовый округ, Конюшенная площадь, дом 1, строение 1 (далее «Объект»).

В соответствии с п. 1.2. Договора арендатор обязуется выполнить в отношении Объекта работы по сохранению ОКН в срок установленный охранным обязательством и не превышающий семи лет с даты заключения Договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, в срок установленный охранным обязательством и не превышающий двух лет с даты заключения Договора.

21 июня 2022 года Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-61206/2022 вынесено определение об обеспечительных мерах, согласно которому Комитету и Обществу запрещено совершать действия, направленные на исполнение обязательств по договору, заключенному между ними по результатам аукциона (№ извещения 21000019360000000040, код процедуры 6420919-7001-37), до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-61206/2022. Указанные обеспечительные меры действовали вплоть до 09 ноября 2023 года, когда постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2023 по делу № А56-61206/2022 ранее принятые судебные акты по делу были отменены.

Таким образом, арендатор в силу прямого судебного запрета не мог выполнять принятые на себя обязательства по Договору, в том числе совершать работы по разработке проектной документации по сохранению ОКН.

Кроме того, решением Санкт-Петербургского городского суда от 22.11.2023 по делу № За-246/2023 по административному исковому заявлению ФИО2 признано недействующим со дня принятия распоряжение КГИОП от 22.04.2022 № 114-06/22 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Конюшенное ведомство, 1720-1723 гг., арх. ФИО3, 1810 г., арх. ФИО4, 1817-1823 гг., арх. ФИО5, ск. ФИО6.».

Поскольку охранное обязательство является основной и самой главной частью конкурсной документации в торгах по аренде Конюшенного ведомства, его отмена повлекла невозможность Обществом исполнять принятые на себя обязательства по заключенному Договору.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 27.03.2024 по делу № 66а-268/2024 решение Санкт-Петербургского городского суда от 22.11.2023 по делу № За-246/2023 отменено, производство по делу прекращено.

Таким образом, в период с «22» ноября 2023 года по «27» марта 2024 года судьба торгов по Конюшенному ведомству и заключенному Договора находилась в подвешенном состоянии. В такой непредсказуемой ситуации Общество не могло приступить к исполнению своих обязательств по Договору.

Следовательно, как сроки выполнения работ по Договору так и сам срок действия Договора по непредвиденным обстоятельствам сдвинулись на 507 календарных дней (1 год 4 месяца 18 дней) в связи с принятием обеспечительных мер Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-61206/2022 и на 127 календарных дней (4 месяца 5 дней) в связи с судебным разбирательством по признанию недействующим со дня принятия распоряжения КГИОП от 22.04.2022 № 114-06/22 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Конюшенное ведомство, 1720-1723 гг., арх. ФИО3, 1810 г., арх. ФИО7, 1817-1823 гг., арх. ФИО5, ск. ФИО6.». Общий срок невозможности исполнения обязательств по заключенному Договору составил 634 календарных дня (1 год 8 месяцев 23 дня).

Кроме того, арендатор с даты отмены наложенных ранее обеспечительных мер в соответствии с п. 3.1.2 Договора производит оплату арендных платежей с учетом ежегодной индексации на размер ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». В связи с чем Общество ходатайствовало перед судом о сдвиге сроков и размеров ежегодной индексации на период невозможности исполнения обязательств по Договору в связи с судебными разбирательствами по Объекту.

Поскольку сроки исполнения обязательств Обществом по выполнению работ по сохранению Объекта в соответствии с охранным обязательством, перечисленные в п. 1.2 Договора, а также периодичность ежегодной индексации арендной платы рассчитываются с даты заключения Договора, то принятие обеспечительных мер в отношении Договора и вынесение судебного акта о признании охранного обязательства недействующим являются обстоятельствами, которые существенно изменили сроки исполнения Договора и не могли быть разумно предвидены сторонами при его заключении.

Общество письмами от 06.05.2024, 08.05.2024 обратилось в Комитет с просьбой внести необходимые изменения в Договор. Письмом № 05-19-47495/24-0-1 от 05.06.2024 Комитет отказал Обществу во внесении запрашиваемых изменений в Договор, указав, что внесение существенных изменений в условия договора, заключенного на торгах, может быть квалифицировано как обход требований антимонопольного законодательства.

Полагая отказ об изменении условий договора необоснованным, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, и должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

− в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

− изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

− исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

− из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом пункт 4 статьи 451 ГК РФ определяет, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

В отзыве Комитет указывает, что изменение условий Договора аренды в части изменения арендной платы за период 2022 год – истекший период 2024 год не является возможным, поскольку возможны изменения только в части арендной платы на будущее время.

В силу положений статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Поскольку сроки исполнения обязательств Обществом по выполнению работ по сохранению Объекта в соответствии с охранным обязательством, перечисленные в пункте 1.2 Договора, а также периодичность ежегодной индексации арендной платы рассчитываются с даты заключения Договора, то принятие обеспечительных мер в отношении Договора и вынесение судебного акта о признании охранного обязательства недействующим являются обстоятельствами, которые существенно изменили сроки исполнения Договора и не могли быть разумно предвидены сторонами при его заключении.

Вместе с тем, суд полагает, что изменение условий договора с даты написания искового заявления (05.06.2024) истцом необоснованно. В этой части требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Изменить Договор аренды № 03-А053281 от «10» июня 2022 года, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Бахчасарай», в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно:

A) внести изменения в п. 1.2. Договора и изложить его в следующей редакции:

«1.2. Арендатор обязуется выполнить в отношении Объекта работы по сохранению ОКН в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца ОКН, утвержденным распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 22.04.2022 № 114-об/22 (далее -Охранное обязательство, Работы по сохранению), в срок установленный Охранным обязательством и не превышающий 8 лет 8 месяцев 23 дня с даты заключения Договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, в срок установленный Охранным обязательством и не превышающий 3 лет 8 месяцев 23 дня с даты заключения Договора.

Днем выполнения Работ по сохранению считается день подписания акта приемки выполненных Работ по сохранению, выданного в установленном федеральным законодательством порядке. Выполнение Арендатором Работ по сохранению не влечет возможности приобретения Арендатором права собственности на Объект.»

Б) внести изменения в п. 3.1.1. Договора и изложить его в следующей редакции:

«3.1.1. Арендная плата на момент заключения Договора за 1 кв.м. площади Объекта в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 3 574,76 (Три тысячи пятьсот семьдесят четыре целых семьдесят шесть сотых) руб.;

Арендная плата за Объект в 2022 - 2024 годах с учетом НДС составляет в месяц 4 024 999,99 руб.

Арендная плата за Объект в 2022 - 2024 годах без учета НДС составляет в месяц 3 354 166,66 руб.» Справочно:

ставка НДС равна 20%, что составляет 670 833,33 руб.»

B) внести изменения в п. 3.1.2. Договора и изложить его в следующей редакции: «3.1.2. С 01.01.2025 до дня выполнения Работ по сохранению Арендатор обязан

самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле: Атек - Апред х I где:

Атек - арендная плата за Объект с учетом НДС в месяц в текущем году;

Апред - арендная плата за Объект с учетом НДС в месяц в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».»

Г) внести изменения в п. 4.1. Договора и изложить его в следующей редакции:

«4.1. Договор действует по «03» марта 2073 года и вступает в силу для Сторон с момента его подписания».

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Егорова Д.А.