ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-2259/2016

город Ростов-на-Дону

14 сентября 2018 года

15АП-4095/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии: от ответчика: ФИО2, по доверенности от 20.10.2016, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вязенкина Сергея Александровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 23.01.2018 по делу № А32-2259/2016 

по иску администрации города Сочи

к индивидуальному предпринимателю ФИО3; Бондаренко Ирине Леонидовне

при участии третьих лиц - публичного акционерного общества "Банк ВТБ 24"; общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвест"; общества с ограниченной ответственностью "Банк Уралсиб"; 

общества с ограниченной ответственностью "Релакс"

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Сочи (истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ответчик, предприниматель) с требованиями:

- о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204008:0003 за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 178 288,46 руб., пени в размере 42 741,55 руб.;

- о признании договора аренды от 28.11.2005 № 4900003702 недействительной (ничтожной) сделкой, применив последствия ничтожности сделки путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/040/2006-124;

- о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:0003 общей площадью 1084 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 5, правом аренды ответчика по договору аренды от 28.11.2005 №4900003702.

Определением от 23.08.2016 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика ФИО4.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 суд признать договор аренды земельного участка от 28.11.2005 №4900003702 кадастровый номер 23:49:0204008:0003 недействительным (ничтожным), применил последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи № 23-23-50/040/2006-124 от 09.06.2006 о регистрации договора от 28.11.2005 № 4900003702 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:0003, в остальной части требований отказал, взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО3 6000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 решение арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 по делу № А32-2259/2016 в части исковых требований к ФИО4 отменено, производство по делу в данной части прекращено, в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 12.04.2017 решение арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу № А32?2259/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление мотивировано тем, что оценка условий договора аренды земельного участка не может быть осуществлена без привлечения к участию в деле всех соарендаторов.

Кроме того, кассационная инстанция указала, что признание ничтожным договора аренды земельного участка влияет на права и обязанности всех соарендаторов земельного участка. Оценка договора как ничтожной сделки также могла повлиять на права и законные интересы физического лица как предыдущего арендатора, в том числе на его отношения с предпринимателем по договору перенайма. Прекращая производство по делу в части требований, предъявленных к физическому лицу, судом апелляционной инстанции не решен вопрос о возможности (отсутствии таковой) разделения требований администрации к действующим арендаторам и предыдущему арендатору (физическому лицу) и их рассмотрения в рамках отдельных дел (в арбитражном суде и в суде общей юрисдикции).

При новом рассмотрении дела суд определением от 12.09.2017 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Банк ВТБ 24 (ПАО), ООО «Бизнес-Инвест», ООО «Релакс».

Определением от 16.10.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Банк Уралсиб».

Решением суда от 23.01.2018 производство по делу в части требований к ФИО4 прекращено. Договор аренды земельного участка от 28.11.2005 №4900003702 кадастровый номер 23:49:0204008:0003 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи №23-23- 50/040/2006-124 от 09.06.2006 о регистрации указанного договора аренды. 

В остальной части требований отказано.

Предприниматель обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Суд при разрешении спора установил, что право собственности муниципального образования на спорный земельный участок подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.08.2015 № 90-9476850. Суд установил, что земельный участок не находится в фактическом владении истца. Администрация не представила доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество находится в фактическом владении истца. Напротив, материалы дела подтверждают, что на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество ответчика и третьих лиц. Таким образом, удовлетворение требования лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что, является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права (обременения) отсутствующим. Решение является незаконным, необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании ответчик жалобу поддержал.

Представители истца и третьих лиц не явились, извещены. Жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписки из ЕГРН от 22.09.2017 № 23/132/001/2017-9188 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204008:3 (а также выписки от 31.07.2018), он обременен следующими правами:

- правом аренды ООО «Бизнес-Инвест» на основании договора аренды от 22.03.2001 № 2160 (право зарегистрировано 28.12.2001 № 23-01.50-3.1.2001-415);

- правом аренды ОАО «Банк Уралсиб» на основании договора аренды от 28.05.1998 № 941 (право зарегистрировано 20.12.2002 № 23-01.50-35.2002-184); 

- правом аренды Банка ВТБ 24 (ПАО) на основании договора аренды от 10.09.2009 № 4900005378 (право зарегистрировано 18.08.2010 № 23-23-50/079/2010-299);

- правом аренды ООО «Релакс» на основании договора аренды от 28.11.2005 № 4900003701 (право зарегистрировано 06.05.2006 № 23-23-50/032/2006-428); 

- правом аренды ФИО3 на основании договора аренды от 28.11.2005 № 4900003702 (право зарегистрировано 09.06.2006 № 23-23-50/040/2006-124).

Суд первой инстанции установил, что истец заключал с каждым арендатором отдельный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:3, в связи с чем, признание ничтожным спорного договора аренды не влияет на права и обязанности всех соарендаторов, поскольку они не являются сторонами спорного договора аренды.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2005 № 4900003702 (далее – договор).

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель передает, а арендатор принимает совместно с ОАО КАКБ «Югбанк», ОАО «Внешторгбанк», ООО «Релакс» в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204008:0003 площадью 1 084 кв. м. для размещения и эксплуатации административно-производственного здания по ул. Московской, 5 в Центральном районе г. Сочи. Категория земель – земли поселений. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена пропорционально доли в праве собственности на недвижимое имущество. Часть земельного участка площадью 240 кв.м. обременена проездом общего пользования. 

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.01.2047 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.06.2006 № 23-23- 50/040/2006-124, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.08.2015 № 90-9476850. 

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года. 

В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период (пункт 6.2 договора).

04.04.2008 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор, согласно которому все права и обязанности по спорному договору перешли последнему. 

Предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.06.2015, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 178 288,46 руб. 

В адрес предпринимателя Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 17.04.2015 была направлена претензия исх. № 8065/02-05-16 с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене.

24.07.2015 предпринимателю было направлено письмо исх. № 834/02-05-16 с предложением явиться в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок со дня получения претензии для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Ответов на данные обращения арендодателем получено не было, для подписания соглашения о расторжении договора аренды арендатор не явился. Истец полагая, что спорный договор является ничтожным, а также что ФИО3 не исполняется надлежащим образом обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции исходил из следующего.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. 

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). 

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду. 

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка от 28.11.2005 № 4900003702 является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии со ст.ст. 167, 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Истец просил применить последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 52 совместного Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в признании сделки недействительной, но и в исключении из ЕГРП регистрационной записи об аренде земельного участка ответчиком.

На этом основании суд пришел к выводу о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 23-23-50/040/2006-124 от 09.06.2006 о регистрации договора от 28.11.2005 № 4900003702 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:0003. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регистрации прав, пункт 52 постановления Пленумов N 10/22).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11. 

По смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

В дело представлен акт осмотра земельного участка управлением муниципального земельного контроля администрации от 21.08.2015, в котором указано, что на земельном участке расположен трехэтажный объект недвижимости, используемый под размещение банка «Уралсиб Банк».

Из этого следует, что земельный участок не находится в фактическом владении истца.

Поскольку владение земельным участком муниципальным образованием не доказано, требование о признании обременения отсутствующим удовлетворено быть не может.

В исковом заявлении администрацией сделана также ссылка на нормы ФЗ от 03.12.2008 № 244-ФЗ, отнесшего к собственности муниципальных районов или городских округов земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности, на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008, и на нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.08.2015 № 90-9476850, собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.

Так как ответчик пользовался земельным участком в отсутствие надлежащее оформленного договора аренды, истец как собственник земельного участка просит взыскать арендную плату (неосновательное обогащение) в размере 178 288,46 руб. 

В данном случае арендная плата носит регулируемый характер (ст.424 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ).

Истец представил расчет суммы неосновательного обогащения, рассчитанного согласно постановлению главы г. Сочи от 07.08.2007 № 989.

Сумма неосновательного обогащения за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 составила 178 288,46 руб. 

ФИО3 представил в материалы дела платежные поручения от 10.12.2015 № 68 на сумму 178 288,46 руб., от 10.12.2015 № 69 на сумму 42 741,55 руб., а также подписанный истцом акт сверки за период с 01.10.2001 по 17.02.2016, согласно которому у ответчика имеется переплата по основному обязательству в размере 2 072,28 руб.

Таким образом требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере арендной платы не подлежали удовлетворению. 

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пеню 42 741,55 руб.

В удовлетворении требований о взыскании договорной неустойки отказано ввиду ничтожности договора. 

Истцом решение не обжалуется, доводы ответчика судом отклоняются с учетом недействительности договора аренды, а также удовлетворения исковых требований в части, соответствующей последствиям недействительности договора. Оснований для сохранения записи о регистрации недействительного договора от 28.11.2005 № 4900003702 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:0003 не имеется. Доводы относительно наличия недвижимого имущества на земельном участке не принимаются, как заявленные без учета выводов суда, изложенных в решении и частичного удовлетворения иска.

Суд также пришел к выводу о том, что производство по делу в части требований к ФИО4 подлежит прекращению.

В соответствии со статьей 27 АПК РФ дело может быть рассмотрено арбитражным судом с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя в том случае, когда это предусмотрено Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или федеральным законом. 

Из смысла норм процессуального законодательства с учетом разъяснений высших судебных инстанций следует, что гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны, исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом (например, статьи 33 и 225.1 Кодекса).

Иной подход к решению данного вопроса противоречил бы общему принципу разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, согласно которому в основе данного разграничения должны быть заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014). 

ФИО4 индивидуальным предпринимателем не является.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. 

Исходя из изложенных обстоятельств суд, с учетом привлечения к участию в деле в качестве ответчика физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, производство по настоящему делу в данной части прекратил.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2018 по делу № А32-2259/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

Н.Н. Мисник