ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-17127/2025

23 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 16.10.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20057/2025) акционерного общества «Технопарк Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2025 по делу № А56-17127/2025, принятое по иску акционерного общества «Технопарк Санкт-Петербурга»  

к обществу с ограниченной ответственностью «СПиК», 

о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Технопарк Санкт-Петербурга» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СПиК» (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 956 666,54 руб.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2025 в иске отказано.  

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.  

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.  

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.  

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.  

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между акционерным обществом «Технопарк Санкт-Петербурга»  

(арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «СПиК» (арендодатель) были заключены договоры аренды части здания (помещения):  

- договор № 210601/1 от 01.06.2021 (далее — договор 1) часть здания, общей площадью 176,5 кв.м. 1-ый этаж, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, набережная реки Карповки, д.5, лит. Я, часть здания (помещение), общей площадью 98,3 кв.м. 1-ый этаж, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Медиков д.3, лит. А, пом. 5-Н в период с 01.06.2021 по 30.04.2022,  

- договор № 211201/4 от 01.12.2021 (далее — договор 2) часть здания (Помещения) часть здания, на 1-м этаже, общей площадью 77,1 кв. м (75,1 кв. м с 21.11.2022), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Карповки, д.5, лит. Я в период с 01.12.2021 по 31.03.2023;  

- договор № 220501/1 от 01.05.2022 (далее — договор 3) часть здания, общей площадью 176,5 кв.м. (173,9 кв. м с 21.11.2022) 1-ый этаж, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Карповки, д.5, лит. Я, часть здания, общей площадью 98,3 кв.м. (97,9 кв. м. с 21.11.2022) 1-ый этаж, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Медиков д.3, лит. А, пом. 5-Н, в период с 01.05.2022 по 31.03.2023;  

- договор № 230401/1 от 01.04.2023 (далее — договор 4) часть здания, общей площадью 249 кв.м. (239,8 кв.м. с 01.09.2023) 1-ый этаж, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Карповки, д. 5, лит. Я, часть здания (помещение), общей площадью 94,5 кв.м. 1-ый этаж, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Медиков д.3, лит. А, пом. 5-Н в период с 01.04.2023 по 29.02.2024;  

По условиям договоров ответчик обязался предоставить во временное пользование арендатора объекты аренды, в соответствии с договорами, оснащенные ресурсами, необходимыми для их нормальной эксплуатации (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение).  

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 29.06.2011 № 455-85 «О Контрольно-счетной палате Санкт-Петербурга» и Планом работы на 2024 год, Контрольно-счетной палатой Санкт-Петербурга проведено контрольное мероприятие «Выборочная проверка законности и эффективности использования средств бюджета и собственности Санкт-Петербурга, предусмотренных на реализацию государственной программы Санкт-Петербурга «Развитие промышленности, инновационной деятельности и агропромышленного комплекса в Санкт-Петербурге» Комитету по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, СПб ГУП «Продовольственный фонд», АО «Особая экономическая зона «Санкт-Петербург», АО «Технопарк Санкт-Петербурга» за 2022, 2023 годы и истекший период 2024 года» (далее — контрольное мероприятие).  

В результате проведения контрольного мероприятия, Контрольно-счетной палатой Санкт-Петербурга выявлено, что при расчете стоимости переменной части арендной платы (электроэнергии, водопотребления, водоотведения, включая отведение атмосферных стоков) ответчик применил неверный тариф, что привело к завышению стоимости коммунальных ресурсов и, соответственно, возникновению переплаты со стороны истца.  

В соответствии с п. 4.1 договоров аренды арендная плата за объект аренды, сдаваемый под цели, указанные в п. 2.1, состоит из постоянной и переменной частей. Арендная плата НДС не облагается, т.к. арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения.  

Переменная часть арендной платы подлежит оплате с первого месяца аренды определяется по показаниям расчетных счетчиков исходя из количества потребленной арендатором электроэнергии, водопотребления и водоотведения,  

включая отведение атмосферных стоков, (коммунальных ресурсов), указанных в приложении № 2 и приложении № 1-ком, а также с учетом затрат на коммунальные услуги мест общего пользования, по ценам приобретения коммунальных ресурсов Арендодателем.  

Арендатор оплачивает затраты по обеспечению коммунальными ресурсами мест общего пользования по следующему алгоритму: разница между показаниями домового узла учета и суммарным расходом внутреннего учета распределяется пропорционально занимаемой площади ((Общий расход коммунальных ресурсов в здании (помещении) — расход коммунальных ресурсов всеми арендаторами) / X (отношение занимаемой арендатором площади к общей площади здания (помещения)).  

Арендодатель представляет копии документов, подтверждающих цену приобретения коммунальных ресурсов Арендодателем применительно к объекту аренды.  

В соответствии с договорами аренды истец оплатил выставленные счета в полном объеме, что подтверждается актами сверки взаимных расчетов, подписывая акты и оплачивая ежемесячные счета на коммунальные услуги, истец полагал, что оплачивает фактические затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг.  

Счета на оплату стоимости переменной части арендной платы, передавались арендатору за каждый отчетный период без расчетов стоимости переменной части арендной платы.  

По запросу истца № 155-11-3 от 16.04.2024 о предоставлении документов, обосновывающих тарифы по коммунальным услугам (переменной части арендной платы) ответчик предоставил ответ № 0418/1 от 18.04.2024 о применимых тарифах на электроэнергию, водоснабжение и водоотведение.  

Как указывает истец в иске, в условий п. 4.1 договоров аренды помещений, Обществом в 2022, 2023, 2024 годах при оплате переменной части арендной платы, помимо оплаты объема потребленных коммунальных ресурсов по ценам приобретения коммунальных ресурсов арендодателем, произведена оплата затрат ООО «ЛПМ-Энерго» на содержание инженерной инфраструктуры ООО «Холдинг Ленполиграфмаш», то есть оплата иных услуг, не предусмотренных Договорами аренды помещений.  

Ответчик применил неверный расчет переменной части арендной платы, указав тарифы, превышающие цену приобретения коммунальных ресурсов Арендодателем, что подтверждается отчетом о результатах проведения контрольного мероприятия № 2-460/24ДСП и расчетами истца, представленными к исковому заявлению.  

Таким образом, ответчик исполнил свои обязательства по договорам аренды помещений ненадлежащим образом, денежные средства, которые истец уплатил по завышенным тарифам являются для ответчика неосновательным обогащением, за счет истца.  

По расчету истца сумма переплаты в связи с излишними перечислениями денежных средств за содержание инженерной инфраструктуры составляет 655 312,54 руб.:  

по договору 1 - 72 086,17 руб., по договору 2 - 72 193,12 руб., по договору 3 - 205 038,37 руб., по договору 4 - 305 994,88 руб. 

Кроме того, истец указывает, что в результате проверки Контрольно-счетной палатой Санкт-Петербурга, по договорам аренды, заключенным между истцом и  

ответчиком, было выявлено расхождение фактически занимаемой истцом площади с площадью, указанной в договорах аренды.  

По расчету истца сумма переплаты за аренду помещений, в которых арендатор фактически не располагался составила 301 354 руб.:  

по договору 1 - 47 490,40 руб., по договору 2 - 48 861 руб., по договору 3 - 101 228,60 руб. по договору 4 - 103 774 руб. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства и оставление ответчиком претензии от 28.01.2025 № 48-11-4 без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.  

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.  

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.  

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.  

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.  

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательного обогащения строится в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.  

Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия правоотношений между сторонами, суду на основании статьи 65 АПК РФ необходимо делать вывод о возложении бремени доказывания обратного (наличие какого-либо правового основания) на ответчика.  

В соответствии с п. 4.1. заключенного договора переменная часть арендной платы подлежит начислению и оплате с первого месяца аренды, определяется по показаниям расчетных счетчиков исходя из количества потребленной арендатором электроэнергии, водопотребления и водоотведения, включая отведение атмосферных стоков, (коммунальных ресурсов), указанных в приложении № 2 и  

приложении № 1-ком, а также с учетом затрат на коммунальные услуги мест общего пользования, по ценам приобретения коммунальных ресурсов арендодателем.  

Арендодатель представляет копии первичных документов, подтверждающих цену приобретения коммунальных ресурсов арендодателем применительно к объекту аренды.  

Таким образом, сторонами при заключении договора не было согласовано применение при расчете переменной части арендной платы такой величины как тариф на электроэнергию, водопотребление, водоотведение, установленных для гарантирующих поставщиков коммунальных ресурсов.  

В счетах и актах на переменную часть арендной платы, представленных в приложении к исковому заявлению, четко определено количество (объем) коммунальных ресурсов и стоимость единицы каждого потребленного арендатором (истцом) коммунального ресурса, что является исчерпывающей информацией для контроля расчета размера переменной части арендной платы со стороны истца.  

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.  

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.  

Таким образом, с учетом положений указанных статей и разъяснений, изложенных в пунктах 11, 22 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, истец не является субабонентом по отношению к ответчику, в связи с чем взаимоотношения сторон по оплате потребленных коммунальных ресурсов регулируются исключительно условиями договора аренды, которые договорами энергоснабжения не являются.  

Учитывая, что согласованный договорами аренды порядок определения переменной части арендной платы обусловлен обоюдной волей сторон при заключении договора, и то, что эта плата не является регулируемой ценой, поскольку оплата переменной части арендной платы производилась в порядке исполнения договорного условия о цене на основании п. 4.1 договора, который не может быть изменен истцом в одностороннем порядке в силу статьи 310 ГК РФ, постольку внесенная истцом переменная часть арендной платы по договору получена ответчиком на законных основаниях и не может быть признана неосновательным обогащением применительно к положениям главы 60 ГК РФ.  

Довод истца о расхождении фактически занимаемой площади с площадью, указанной в договорах аренды также является необоснованным.  

Как указывает ответчик, площади объектов аренды по договорам №№ 1-4 на момент их заключения определялись исходя из данных, содержащихся в ЕГРН и документах кадастрового учета на объекты недвижимости. В обоснование чего ответчик представил расчет площади объектов аренды (приложении № 5 к отзыву от 17.03.2025 на исковое заявление).  

Истцом ежемесячно подписывались акты оказанных услуг, подтверждающие факт пользования объектами аренды площадью, указанной в договорах №№ 1-4 (приложения №№ 6-9 к отзыву).  

При этом, поскольку в хозяйственной деятельности истца возможны случаи внутреннего переустройства объекта аренды под специальные требования арендатора, и отсутствия возможности со стороны арендодателя постоянно контролировать условия использования (в т.ч. внутреннее переустройство) объектов аренды и изменение их объемно-планировочных характеристик, влекущее изменение площади объектов аренды, сторонами при заключении договоров в пункте 4.1.1. договоров стороны договорились, что если при перепланировке и (или) переоборудовании объекта и (или) подготовке объекта аренды под специальные требования арендатора произойдет изменение площади объекта аренды без изменения внешних границ, то изменение постоянной части арендной платы в связи с таким изменением площадей не производится.  

Представленные истцом обмеры арендуемых объектов аренды с привлечением ООО «БКИ» (приложение № 24-26 к исковому заявлению) не могут быть рассмотрены в качестве допустимых доказательств по делу, поскольку обмерные работы выполнены 01.04.2024 и не могут подтвердить площадь объектов аренды за период с 01.01.2022 по 29.02.2024; проведены без участия ответчика; не внесены в ЕГРН; могут содержать погрешности измерений, предусмотренные приказом Росрсестра от 23 октября 2020 года N П/0393; в компетенцию кадастрового инженера входит исключительно производство обмерных работ, а не определение факта передачи в пользование арендатору, использования или не использования арендуемых площадей.  

Границы объектов аренды определяются и изменяются исключительно соглашением сторон договора аренды, что и было оформлено сторонами путем подписания договоров аренды №№ 1-4.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представлены доказательства, подтверждающие, что площадь объектов аренды была предметом отдельного дополнительного согласования между истцом и ответчиком в ноябре 2022 года, результатом которого явился протокол совместной комиссии по уточнению площадей, арендуемых АО «Технопарк Санкт-Петербурга» от 18.11.2022 (приложение № 10 к отзыву), и дополнительные соглашения к договорам аренды: дополнительное соглашение № 2 от 21.11.2022 к договору № 2 (приложение № 6 к исковому заявлению), дополнительное соглашение № 2 от 21.11.2022 к договору № 3 (приложение № 7 к исковому заявлению), дополнительное соглашение № 1 от 01.09.2023 к договору № 4 (приложение № 8 к исковому заявлению).  

Довод истца об аффилированности ответчика и ООО «ЛПМ-Энерго» не имеют в данном случае правого значения для дела, поскольку сама по себе аффилированность сторон сделок не свидетельствует ни о злоупотреблении правом сторонами сделки, ни о ее мнимости/ничтожности. При этом запрета на заключение таких сделок действующим законодательством Российской Федерации не установлено.  

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.  

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм  

материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные АПК РФ, не установлены.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2025 по делу № А56-17127/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи Н.С. Полубехина  

 Т.С. Сухаревская