АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-10994/2025

г. Нижний Новгород                                                                                 12 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2025 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Вершининой Екатерины Игоревны (вн. шифр 56-240), при ведении протокола судебного заседания секретарем Ульяновой Н.И., при рассмотрении в открытом судебном заседании дела по  заявлению ООО "Дельта НН", г.Нижний Новгород (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), содержащему требование:

1) признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, государственный регистратор ФИО1, о приостановлении государственной регистрации права в отношении здания с кадастровым номером 52:18:0030174:70. расположенного по адресу: Нижегородская, 

<

...>. формализованное в уведомлении № КУВД-001/2025-13878423/1 от 24 марта 2025,

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области осуществить регистрацию права собственности ООО «Дельта НН» на нежилое здание общей площадью 17,10 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0030174:70, расположенное по адресу: Нижегородская, 

<

...>,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 12.03.2025),

от заинтересованных лиц: ФИО3.(доверенность от 12.12.2024), 

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось ООО "Дельта НН" с заявлением, содержащим указанное выше требование.

В обоснование требований заявитель указал, на отсутствие у регистрирующего органа законных оснований для приостановления  государственной регистрации  перехода права собственности по договору   купли-продажи от 02.05.2006 №11 ввиду ликвидации продавца.

Подробно доводы заявителя изложены в заявлении и поддержаны представителем в судебном заседании.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление) в своем отзыве сослалось на законность и обоснованность принятого решения, ввиду не представления  документов, необходимых для осуществления  государственного  кадастрового учета  и (или) государственной  регистрации прав, не соответствием  требованиям законодательства  формы и (или) содержания документа, представленного  для осуществления  государственного  учета и (или) государственной регистрации прав.  Как отмечает Управление, препятствием для государственной регистрации является отсутствие  сведений о зарегистрированных правах в отношении спорного объекта, ликвидация предыдущего собственника, невозможность идентификации проданного объекта.

Подробно доводы Управления изложены в отзыве на заявление, дополнениях к нему и поддержаны представителем в судебном заседании.

 Государственная регистратор ФИО1 и третье лицо ФИО4, надлежащим образом уведомленные явку в судебное заседание не обеспечили, ходатайств не заявили. В соответствии со статьей 156, частью 3 статьи 200 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 2 мая 2006 года между ООО ПКФ «ВолгоВятЭкспресс» (Продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «Дельта НН» (Покупатель) заключен договор купли-продажи №11, предметом которого является объект недвижимого имущества - нежилое отдельно стоящее здание «Проходная», литера П. общей площадью 17,10 кв.м., в том числе основной 17,10 кв.м., этажность 1. кадастровым номер 52:18:03 0174:0004:04969:Б, расположенное по адресу: 

<

...>. Характеристики объекта определены в техническом паспорте, выданном Нижегородским филиалом ФГ'УП «Ростехинвенгаризация» 15.07.2004 г. Стоимость объекта определена решением собрания конкурсных кредиторов от 28.04.2006 года и составила 112 055 рублей с НДС, оплата осуществлена зачетом встречных однородных требований.

Объект недвижимости передан Покупателю по передаточному акту от 2 мая 2006 года, оплата согласно представленным обществом договору уступки права требования от 17.04.2006, уведомления о состоявшейся уступке, платежного поручения от 17.04.2006 произведена в полном объеме.

Нежилое здание принято на баланс ООО «Дельта НН» на основании Акта о приеме-передаче здания (сооружения) №8 от 2.05.2006 года по форме №ОС-1а и счет-фактуры №12 от 2.05.2006 года.

Нежилое здание поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 52:18:0030174:70.

18 марта 2025 года ООО «Дельта НН» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с целью государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 52:18:0030174:70, расположенного по адресу: Нижегородская, 

<

...>, на основании договора купли-продажи №11 от 2 мая 2006 года и передаточного акта от 2 мая 2006 года.

Уведомлениями от 24 марта 2025г. № КУВД-001/2025-13878423/1, № КУВД-001/2025-13878423/1  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области  уведомило ООО «Дельта НН» о приостановлении государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 52:18:0030174:70, расположенного по адресу: Нижегородская, 

<

...>. 

Основанием для приостановлении государственной регистрации послужило не представление обществом документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона), не соответствием  требованиям законодательства  формы и (или) содержания документа, представленного  для осуществления  государственного  учета и (или) государственной регистрации прав.

Не согласившись с решением регистрирующего органа от 24.03.2025, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.

В ходе рассмотрения дела заявитель 09.06.2025 устранил замечание Управление в части представления  договора и доверенности в истребованном Управлением формате. Вместе с тем согласно уведомлениям от 11.06.2025 приведенное в оспариваемом решении основание невозможности осуществления государственной регистрации ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности ликвидированного продавца объекта ООО ПКФ "ВолгоВятЭкспресс", а также невозможности идентификации проданного объекта, по мнению Управления, обществом не устранено.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: 

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному  нормативному правовому акту; 

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя  в  сфере  предпринимательской  и  иной  экономической деятельности. 

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов,  решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий  (бездействия)  и  устанавливает  их  соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также  устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом N 218-ФЗ.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии со статьей 14 (частями 1 - 3) Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке. 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 2 части 4 статьи 29 Закона о регистрации, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Как следует  из материалов дела, сославшись на отсутствие  в  ЕГРН актуальных  сведений  о правах, зарегистрированных за продавцом  ООО ПКФ «ВолгаВятЭкспресс» по вышеуказанному объекту, регистрацию перехода права собственности  приостановили до устранения причин  препятствующих  осуществлению  государственной регистрации   прав.

Материалами дела подтверждается, что на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области по  делу А43-11647/02 от 19.02.2023 ООО ПКФ «ВолгаВят Экспресс» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначена ФИО5

 02.05.2006 конкурсным управляющим ФИО5 в отношении  нежилого отдельно стоящего здания (проходная) заключен  договор с ООО «Дельта НН» по условиям которого ООО ПКФ «ВолгаВят Экспресс» приняло на себя обязательство передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить объект договора.

 Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что  обязательства  покупателя по  оплате  стоимости объекта прекращаются  зачетом встречного однородного  требования  в размере 112 055 руб. 

Кроме того, ООО ПКФ «ВолгаВят Экспресс» получило право  собственности на указанный объект  посредством  заключения  договора купли продажи  недвижимого имущества  от 24.06.1996 заключенного  с  АООТ «Ремстрой».

Из материалов дела следует также, что ООО ПКФ «ВолгаВят Экспресс» не зарегистрировало право собственности на спорный объект недвижимости, при этом указанное предприятие ликвидировано в установленном законом порядке 20.09.2007 на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Учитывая, что действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, суд полагает, что в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

 Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления N 10/22). 

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается передача спорного объекта по договору купли-продажи от 02.05.2006 №11 передаточным актом от 02.05.2006 (приложение № 1 к договору купли-продажи от 02.05.2006 №11), актом о приеме-передачи здания от 02.05.2006

 Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Во исполнение  оспариваемого  уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 24.03.2025 заявителем 09.06.2025 представлены договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.07.1996 г, ответ Комитета по  управлению государственным  имуществом  администрации г.Н.Новгорода. Однако указанные  документы не были приняты Управлением в качестве  документов, устраняющих обстоятельства, послуживших основанием для приостановления  государственной регистрации прав.  

Согласно информации Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Нижегородской области от 28 марта 1996 года №01-10-1159 здание Проходная РСУ №7 Канавинский район ул. Чонгарская. 28а, включено в уставный капитал АООТ «Ремстрой» на основании плана приватизации, акты оценки стоимости имущество треста «Ремстрой» от 1.07.1992 года, и соответственно стало собственником спорного объекта.

24 июля 1996 года по договору купли-продажи, акту приемки-передачи недвижимого имущества право собственности на нежилое здание - проходная, наряду с 19 объектами недвижимого имущества, перешло к ООО ПКФ «ВолгоВятЭкспресс», которое впоследствии на основании решения конкурсных кредиторов продает спорный объект ООО «Дельта НН».

Выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что ООО ПКФ «ВолгоВятЭкспресс» ликвидировано 20.09.2007 года на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Таким образом, продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован, и спор о праве собственности на объект отсутствует.

При этом согласно представленным обществом в материалы дела документам оплата по договору купли-продажи объекта обществом осуществлена в полном объеме, в подтверждение чего представлены договор уступки права требования от 17.04.2006, уведомления о состоявшейся уступке, платежного поручения от 17.04.2006.

Представленными общество договором подряда №11 от 19.07.2021 с актом выполненных работ от 17.07.2021, договором на выполнение работ от 03.03.2025 №03/03/25 с актом от 31.03.2025 подтверждается, что обществом осуществлялся ремонт спорного объекта (здания проходной, литер П, площадью 17,10 кв.м), что свидетельствует о фактическом владении обществом спорного общества вследствие заключенного договора от 02.05.2006.

 При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Довод Управления о невозможности идентификации переданного по договору от 02.05.2006 объекта опровергается материалами дела, в том числе, представленным обществом техническим паспортом объекта, лит. П, площадью 17,1, кв.м,

Из представленного письма Комитета по управлению государственным имуществом от 28.03.1996 №01-10-1159 следует, что по рассматриваемому адресу: 

<

...>, здание проходной имелось.

При этом в договоре от 24.07.1996 и спецификации №1 к нему предмет купли-продажи определен, в числе прочего, в числе приобретенного ООО ПКФ "ВолгоВятЭкспресс" имущества указано здание проходной. Кроме того, к указанному договору представлена схема расположения приобретенных объектов, подписанная сторонами договора, позволяющая с достоверностью определить местонахождение спорного объекта.

Неизменность местонахождения спорного объекта подтверждается представленной обществом  исполнительной съемкой зданий и ограждений по ул. Чонгарская, 28А, составленной МП "Центр обеспечения градостроительной деятельности" от 2009 года.

Иных  оснований, препятствующих регистрации перехода права собственности  на имущество,  управление  не заявило. 

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание представленные заявителем документы, суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемого решения требованиям Закона о регистрации, повлекшим нарушение прав и законных интересов заявителя.   

На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, оспариваемые решения не соответствуют требованиям законодательства и нарушают права заявителя, что в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Подпункт 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

В качестве правовосстановительной меры суд обязывает Управление Росреестра по Нижегородской области в течении трех рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Дельта НН", г.Нижний Новгород (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

При рассмотрении дела заявителем заявлено ходатайство об отнесении на него расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленное требование ООО "Дельта НН", г.Нижний Новгород (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, государственного регистратора ФИО1, о приостановлении государственной регистрации права в отношении здания с кадастровым номером 52:18:0030174:70. расположенного по адресу: 

<

...>, формализованное в уведомлении № КУВД-001/2025-13878423/1 от 24.03.2025, и обязать Управление Росреестра по Нижегородской области в течении трех рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Дельта НН", г.Нижний Новгород (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Расходы по уплате государственной пошлины отнести  на заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Текст решения в полном объеме будет направлен участникам процесса посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Судья                                                                                                                   Е.И.Вершинина