АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-13294/2022

10 ноября 2022 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть решения вынесена 27 октября 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 10 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении Договора аренды земельного участка,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Рентол» (105066, 

<

...>, эт. 5 пом. II ком. 23, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО4,  общества с ограниченной ответственностью «Центр Качества проектов» (614000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, акционерного коммерческого банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (127051, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО15,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО16, дов-ть от 23.11.2021 №6ДЦ/2021, паспорт, диплом; ФИО17, директор, протокол №2 внеочередного общего собрания участников, паспорт, 

от ответчика: ФИО18, дов-ть от 17.03.2022 №059-21-01-73-14, служ.удост.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей» (далее –  истец, ООО «Деловой центр «Колизей») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

Определением суда от 06.06.2022 иск принят к производству Арбитражного суда Пермского края.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Рентол», ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Центр Качества проектов», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк», ФИО15.

18.10.2022г. в судебном заседании были объявлены перерывы  до 15.10.2022г., до 27.10.2022г. После перерывов судебное заседание было продолжено.

Истец на заявленных требованиях настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, полагает, что условия Договора № 006-22Л аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410091:5, изложенные в п.п. 4.2., 4.3., 4.5., 9.1., а также в Приложении №2 к Договору аренды, противоречат нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик заявленные требования не  признает по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и в письменных возражениях на иск. По мнению ответчика, условия договора аренды не противоречат действующему законодательству, расчеты доли земельного участка и арендной платы выполнены правильно.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 22 566,5 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, Пермский край, ул. Ленина, 60, из них,  с кадастровым номером 59:01:4410091:86 площадью 355,4 кв.м., 59:01:4410091:72 площадью 164,9 кв.м., 59:01:4410091:70 площадью 235,7 кв.м., 59:01:4410091:110 площадью 21 250,2 кв.м., 59:01:4410091:1332   площадью 265,7 кв.м., 59:01:4410091:1331  площадью 38,1 кв.м.,  59:01:4410091:1330 площадью 39,6 кв.м., 59:01:4410091:1329площадью 5,6 кв.м., 59:01:4410091:1328 площадью 59,7 кв.м., 59:01:4410091:1327 площадью  34,4 кв.м.,  59:01:4410091:1326  площадью  117,2 кв.м.

 28.12.2021г.  истец  направил в адрес Департамента  заявление о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410091:5 общей площадью 10192 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, под зданием ТРК «Колизей Атриум».

Решением Департамента земельных отношений Администрации города Перми от 27.01.2022г.  № 21-01-06-И-512 указанный земельный участок предоставлен истцу  в аренду на  срок 4 года 11 месяцев (л.д. 18).

28.03.2022г. истцом был получен проект Договора аренды № 006-22Л земельного участка  с кадастровым номером 59:01:4410091:5 со множественностью лиц на стороне Арендатора, в соответствии с  п. 6 ст. 39.203емельного Кодекса Российской Федерации, поскольку расположенные в здании торгового центра нежилые помещения общей площадью 5 283,3 кв.м. принадлежат на праве собственности иным лицам, привлеченным  к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц. 

Письмом  от 07.04.2022г. (исх.  № 208 трк) ООО «Деловой центр «Колизей» направило в адрес Ответчика протокол разногласий к Договору аренды №006-22Л, изложив в п.п. 4.2., 4.3., 4.5., 9.1. Договора, а также Приложение №2  к договору «Расчет платы на 2022 год» в редакции Арендатора.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

По истечении 30 дней с момента получения протокола разногласий  Истец не получил соответствующего извещения от Департамента, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Направленный в адрес Истца для подписания проект Договора аренды №006-22Л  земельного участка соответствует типовой форме договора аренды, утвержденной Постановлением Администрации г. Перми от 29.05.2015 №322 (ред. от 28.12.2021) «Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений об установлении сервитута, о перераспределении земель и (или) земельных участков и о признании утратившими силу отдельных постановлений администрации города Перми».

 Пунктом 2 указанного Постановления уполномоченному органу администрации города Перми в сфере земельных отношений рекомендовано использовать типовые формы утвержденных договоров, следовательно, стороны вправе определить условия договора самостоятельно.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных правовых норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

При подписании договора аренды земельного участи у сторон возникли разногласия в отношении п. 4.2. договора. В предложенном истцу проекте договора Департамент указывает, что арендная плата, действующая в течение 2022 года, устанавливается в приложении №2 к настоящему договору, и составляет 4 086 724 руб., а в последующие периоды в размере, указанном в уведомлении арендатору о расчете арендной платы в соответствии с п. 4.8. настоящего договора.

Предлагая указанную формулировку п. 4.2. договора, Департамент исходил из положений ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», с учетом применения коэффициента индексации на 2022 год,  равным коэффициенту индексации на 2021 год в размере 117,32%.

Однако, подпунктом 9 пункта 1 статьи 1 указанного Закона предусмотрено установление размера арендной платы в отношении земельного участка, занятого общественным зданием в размере 4 % от его кадастровой стоимости (91 349 979 х 4% = 3 653 999,16 руб.).

 Применение коэффициента индексации (как это предусмотрено подпунктом 3 статьи 1 указанного Закона) возможно при пересмотре арендной в порядке, предусмотренном п. 4.8. договора. Учитывая то обстоятельство, что урегулирование  касается определения размера арендной платы при заключении договора аренды, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410091:5 подлежит установлению в размере 4% от его кадастровой стоимости  в размере 3 653 999,16 руб.

Суд также соглашается с позицией истца, изложенной в. п. 4.3. договора аренды относительно сроков оплаты арендных платежей в следующей редакции:  «4.3.Арендатором - юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем арендная плата вносится авансовыми платежами пропорционально от ежеквартального размера арендной платы в следующем порядке: за I квартал не позднее 15 марта, за II квартал не позднее 15 июня, за III квартал не позднее 15 сентября, за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Для арендатора - физического лица, за исключением лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта, арендная плата, указанная в пункте 4.2. вносится единовременным платежом не позднее 15 сентября текущего года». 

Согласно действующему законодательству условие о сроках внесения арендной платы не является императивным. Абз. 2 ч. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, следовательно,  условие о сроках уплаты арендной платы может быть согласовано сторонами с учетом обоюдных интересов. 

Исходя из экономической нестабильности,  снижения покупательской способности в целом, предложенный Департаментом график уплаты арендных платежей в виде платы за  I и II кварталы в срок до 05 февраля, за III квартал в срок до 05 июня, за IV квартал в срок до 05 сентября текущего года, является  экономически тягостным и неприемлемым для хозяйствующих субъектов.

 В судебном заседании представитель истца пояснил, что не имеет   финансовой возможности оплачивать арендную плату авансом, поскольку основным видом деятельности Истца является сдача в аренду собственного недвижимого имущества (ОКВЭД 68.20), и денежные средства истца, используемые им для уплаты в том числе арендной платы за землю, аккумулируются исключительно за счет получаемой ежемесячно арендной платы за использование принадлежащего ему имущества.

Суд также считает возможным изложить п. 4.5. договора аренды в редакции истца: «Арендная плата исчисляется помесячно с 01.01.2022 и вносится в сроки, указанные в пункте 4.3. настоящего договора», поскольку указание в пункте 4.5. на дату 01.01.2022г. (взамен предложенной Департаментом 01.02.2022г.)  преодолевает неоднозначность понимания размера арендной платы, подлежащей уплате Истцом за период с 01.01.2022 года по 01.02.2022 года  и понимается как дата начала исчисления арендной платы.

Пункт 9.1. договора аренды сформулирован Департаментом следующим образом: «Настоящий договор считается заключенным с момента подписания сторонами Акта приема-передачи земельного участка.» 

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ). 

Учитывая вышеизложенное,  в целях правовой определенности суд усматривает возможность изложить п. 9.1. договора аренды в редакции истца: «9.1.  Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Условия настоящего Договора распространяются на отношения сторон с момента подписания Акта приема-передачи земельного участка.».

Истец также просит суд внести изменения в Приложение №2  «Расчет платы на 2022 год к договору аренды земельного участка 006-22Л, изложив столбец «Доля земельного участка» в редакции: «2 256 650/2 784 980» вместо «2 291 150 / 2 819 480».

Как следует из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН, общая площадь помещений, принадлежащих ООО «Деловой центр «Колизей», составляет 22 566,5 кв.м., площадь помещений, принадлежащих третьим лицам, составляет 5 283,3 кв.м. Общая площадь помещений здания составляет 27849,80 кв.м. (22566,5 + 5283,3 =27849,80).  Следовательно,  доля истца, рассчитанная как отношение площадей, принадлежащих ООО «ДЦ «Колизей» к общей площади помещений в здании, должна составить: 2256650/ 2784980.

Кроме того, с учетом выводов суда, изложенных ранее, суд усматривает возможность исключения из столбца «Коэффициенты/индексация» значение коэффициента индексации 1,2201 применительно к 2022 году, в также изложить столбец «Начислено за период, руб.» в редакции:

1 480 405,11

740 202,55

740 202,55, 

Соответственно, изложить столбец «Нарастающий итог, руб.» в редакции:

1480 405,11

2220 607,66

2 960 810,21

 «Итого подлежит к уплате по начисленным платежам (руб.): 2 960 810,21 руб.».

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

С учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по иску относится на ответчика  в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом земельныхотношений администрации города Перми и Обществом с ограниченной ответственностью«Деловой центр «Колизей» при заключении Договора № 006-22Л аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410091:5 площадью 10192 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 60,  изложивпункты договора  в следующей редакции:

№ п/п

№    пункта договора № 006-22Л

Редакция истца

1

4.2.

Арендная плата, действующая в течение 2022 года, устанавливается в размере, указанном в приложении № 2 к настоящему договору и составляет 3 653 999,16 рубля (три миллиона шестьсот пятьдесят три тысячи девятьсот девяносто девять рублей 16 копеек), а в последующие периоды в размере, указанном в уведомлении арендатору о расчете Арендной платы в соответствии с п. 4.8. настоящего договора.

2

4.3.

Арендатором - юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем арендная плата вносится авансовыми платежами пропорционально от ежеквартального размера арендной платы в следующем порядке: за I квартал не позднее 15 марта, за II квартал не позднее 15 июня, за III квартал не позднее 15 сентября, за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Для арендатора - физического лица, за исключением лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта, арендная плата, указанная в пункте 4.2. вносится единовременным платежом не позднее 15 сентября текущего года

3

4.5.

Арендная плата исчисляется помесячно с 01.01.2022 и вносится в сроки, указанные в пункте 4.3. настоящего договора

4

9.1

Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Условия настоящего Договора распространяются на отношения сторон с момента подписания Акта приема-передачи земельного участка

5

Приложение №2 «Расчет

Изложить столбец «Доля земельного участка в редакции «2256650/2784980»

6

платы     на 2022 год» Раздел «Условия оплаты»

Исключить из столбца «Коэффициенты/индексация» значение коэффициента индексации 1,2201

7

Приложение №2 «Расчет платы     на 2022 год»

Изложить столбец «Начислено за период, руб.» в редакции

 

1 480 405,11

 

740 202,55

 

740 202,55

 

8

Раздел

«Плановые

начисления»

Изложить столбец «Нарастающий итог, руб.» в редакции

 

1 480 405,11

 

2 220 607,66

 

2 960 810,21

 

9

Строку «Итого» изложить в редакции:

«Итого подлежит к уплате по начисленным платежам (руб.):                  2 960 810,21 руб.»

 

Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  в пользу   общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

     Судья                                                                  Ю.В. Батракова