АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-19635/2021 

Дата принятия решения –  10 марта 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 марта 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хафизова И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Радужный", г.Казань к  Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ГЖИ РТ, о взыскании 

- задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 105 352 руб. 62 коп.;

задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 102 813 руб. 46 коп.;

задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 105 204 руб. 75 коп.;

задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 100 267 руб. 37 коп.;

задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 758 457 руб. 15 коп.;

задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 62 258 руб. 63 коп.;

задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1003 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 8 583 руб. 28 коп.;

задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1004 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 25 219 руб. 11 коп.;

задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1005 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 942 530 руб. 58 коп.,

с участием:

от истца – представитель по доверенности от 07.06.2021 ФИО2, паспорт;

от ответчика – представитель по доверенности от 23.07.2021 г. ФИО3; 

от ГЖИ РТ – не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Радужный", г.Казань (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань (ответчик, фонд) о взыскании задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 105 352 руб. 62 коп.; задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 102 813 руб. 46 коп.; задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 105 204 руб. 75 коп.; задолженности за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 100 267 руб. 37 коп.; задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 758 457 руб. 15 коп.; задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 62 258 руб. 63 коп.; задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1003 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 8 583 руб. 28 коп.; задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1004 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 25 219 руб. 11 коп.; задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1005 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 942 530 руб. 58 коп.

Определением от 14.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ГЖИ РТ (далее – третье лицо).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика требования истца не признал, указал, что истцом частично не соблюден претензионный порядок, пропущен срок исковой давности, часть помещений являются общедомовым имуществом.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании Указа Президента Республики Татарстан от 23.06.2005 № УП-265 «О мерах по реализации Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» является специализированной организацией, осуществляющей реализацию Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» в соответствии с предусмотренными Уставом Фонда предметом, целями деятельности и полномочиями.

Строительство объектов, инвестируемых Фондом, осуществляется в рамках республиканской программы социального ипотечного кредитования в соответствии с Постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 15.04.2005 № 190 «Об утверждении Правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в Республике Татарстан».

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) №1025/Ф от 11.12.2013 Фонд являлся инвестором при строительстве дома № 17 по ул. Горьковское шоссе, г. Казань, а также согласно договорам об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) №783/ф от 18.08.2015 и №795/ф от 18.08.2015 Фонд являлся инвестором при строительстве домов № 36А и № 36Б по ул.К.Маркса, г. Зеленодольск, соответственно.

Статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Многоквартирный жилой дом № 17 по ул. Горьковское шоссе, г. Казань введен в эксплуатацию 27.08.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 16-RU16301000-47-2015.

Многоквартирные жилые дома № 36А и № 36Б по ул.К.Маркса, г. Зеленодольск введены в эксплуатацию 25.12.2017 на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию №16-519-105-2017 и №16-519-104-2017 соответственно.

Фонд является правообладателем вышеуказанных домов на основании заключенных договоров об инвестиционной деятельности, а также разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В целях обеспечения управления указанными многоквартирными домами с объектами внешнего благоустройства, надлежащего их содержания и обслуживания, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг гражданам и организациям, находящимся в помещениях данных многоквартирных домов между ООО «Управляющая компания «Радужный» и Фондом заключен договор  № 1719/Ф управления многоквартирными жилыми домами от 29.11.2016 и дополнительное соглашение №1 от 04.04.2017 к нему.

Фонд на основании договоров об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) является единоличным правообладателем следующих помещений: 

- помещение 1001, ул. К. Маркса, д. 36А, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 157, 7 кв. м.;

- помещение 1002, ул. К. Маркса, д. 36 А, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 161,1 кв. м.;

- помещение 1001, ул. К. Маркса, д. 36 Б, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 157,9 кв. м.;

- помещение 1002, ул. К. Маркса, д. 36 Б, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 161,1 кв. м.;

- помещение 1001, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 859,1 кв. м.;

- помещение 1002, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 70,6 кв. м.;

- помещение 1003, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 9,9 кв. м.;

- помещение 1004, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 28,6 кв. м.;

- помещение 1005, ул. Горьковское шоссе, д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 1067,6 кв. м.

Согласно выпискам из единого государственного реестра, права на спорные объекты не зарегистрированы.

Ввиду неоплаты ответчиком платы за ЖКУ, истцом заявлено о взыскании задолженности за ЖКУ в сумме 2 210 686,95 руб., из них:

- задолженность за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 105 352 руб. 62 коп.;

задолженность за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 102 813 руб. 46 коп.;

задолженность за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 105 204 руб. 75 коп.;

задолженность за период с 01.02.2018 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 100 267 руб. 37 коп.;

задолженность за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 758 457 руб. 15 коп.;

задолженность за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 62 258 руб. 63 коп.;

задолженность за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1003 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 8 583 руб. 28 коп.;

задолженность за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1004 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 25 219 руб. 11 коп.;

задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 г. за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1005 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 942 530 руб. 58 коп.

Поскольку ответчик не производил платежи за жилищно-коммунальные услуги, истец направил в адрес ответчика письмо (претензию) исх.№4 от 28.04.2021, в котором указал, что согласно актам сверки и актам выполненных работ, перечисленных в приложении 1,2, за период с 01.05.2017 по 31.03.2021 задолженность составляет 944 888,92 руб. (т.1, л.д.20).

Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

Заслушав пояснения сторон и исследовав доказательства по делу, суд пришел к выводу о том, что требования истца  подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

 Как следует из материалов дела в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец в адрес ответчика направил письмо (претензию) исх.№4 от 28.04.2021, в котором указал, что согласно актам сверки и актам выполненных работ, перечисленных в приложении 1,2, за период с 01.05.2017 по 31.03.2021 задолженность составляет 944 888,92 руб. (т.1, л.д.20).

Довод ответчика о том, что приложенная к исковому заявлению претензия не может служить доказательством, подтверждающим соблюдение обязательного претензионного характера, поскольку  в претензии исх.№4 от 28.04.2021 указано, что за период с 01.05.2017 по 31.03.2021 задолженность составляет 944 888,92 руб., а в исковом заявлении указано, что за аналогичный период образовалась задолженность в размере 2 210 386,95 руб., что не соответствует общей сумме указанной в исковом заявлении 2 210 686,95 руб. суд считает несостоятельным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 по делу N 309-ЭС16-17306 (А60-33490/2016), досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.

Вместе с тем, по смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 по делу N 306-ЭС15-1364.

К претензии (письму исх.№4 от 28.04.2021) истцом были приложены акты о приемки услуг и акты сверки задолженности, из которых ответчик мог самостоятельно идентифицировать адрес объекта и размер задолженности. 

В ходе судебного разбирательства было установлено, что расхождение сумм, указанных в претензии и сумм, в последующем предъявленных в судебном порядке произошло в результате корректировки площадей по спорным помещениям. При этом, период задолженности и объекты недвижимости по которым предъявлялась задолженность, не изменились и фактически были известны ответчику как собственнику спорных помещений.  

В данном случае из поведения ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор (не смотря на то, что по части объектов задолженность не оспаривается), поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Кроме того, с момента обращения истца с исковыми требованиями к ответчику 12.08.2021) и до настоящего момента (02.03.2022) ответчик не погасил задолженность перед истцом ни полностью, ни частично.

Также следует отметить, что истец 10.09.2021 повторно направил в адрес ответчика уточнённую претензию с указанием суммы задолженности в размере 2 210 386,95 руб. и объектами, по которым образовалась задолженность. Вместе с тем, данная претензия также оставлена ответчиком без рассмотрения. 

В качестве цели установления претензионного порядка принято рассматривать возможность сторон по возникшему спору самостоятельно разрешить конфликт, без обращения в судебные органы. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Более того, оставление судом первой инстанции искового заявления без рассмотрения не означает, что истец лишается права на судебную защиту, поскольку после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, истец вправе вновь возбудить в арбитражном суде соответствующее дело.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 по делу N 306-ЭС15-1364, где Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов нижестоящих инстанций о том, что несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора является безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка судом отклоняется. Спор рассматривается по существу.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статей 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

Статьями 36 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

В силу части 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане (собственники помещений) обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статьям 195 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок для защиты прав по иску лица, право которого нарушено, составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, в силу чего данная обязанность не связана с моментом выставления счета на внесение платы за оказанные услуги (общее правило).

То обстоятельство, что истец своевременно не воспользовался своим правом и не получил соответствующие  достоверные сведения (как указывает истец) о площади спорных помещений, с учетом того, что договор управления многоквартирными жилыми домами № 1719/Ф был заключен 29.11.2016, а дополнительное соглашение №1 к договору № 1719/Ф было заключено 04.04.2017, не свидетельствует об уважительности пропуска исковой давности. Наличие обстоятельств, объективно препятствовавших своевременному обращению в суд, судом не установлены, истцом не доказаны. Истец, являясь управляющей организацией облущивающей спорные МКД, в целях надлежащего выполнения возложенных на него обязанностей,  имел возможность по своевременному начислению и взысканию с собственника (с которым заключении  договор) платы за содержание МКД.

Как разъяснено в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 и пункте 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 22.07.2020, течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ею удовлетворении); не поступление ответа на претензию в течение 30 дней (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление N 43), согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Согласно п.9.1 договора №1719/Ф от 29.11.2016 управления многоквартирными жилыми домами споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров и обмена письмами.

Из материалов дела следует, что в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию (письмо) исх.№4 от 28.04.2021, в которой просил оплатить задолженность до 01.06.2021 (т.1, л.д.20). Данная претензия была получена ответчиком 30.04.2021. Соответственно, ответчику было представлено 33 календарных дня добровольного погашения. Данная претензия оставлена ответчиком без рассмотрения.

С учетом того обстоятельства, что иск был предъявлен 12.08.2021 года (согласно штампа на почтовом конверте), а также с учетом претензионного порядка (с 30.04.2021 по 01.06.2021 - 33 дня), взыскиваемая задолженность, за период с мая 2017 года по май 2018 года находится за пределами исковой давности. Таким образом, в пределы срока исковой давности включается задолженность, начисленная начиная с июня 2018 года (срок оплаты которого наступает в июле). 

Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, Фонд на основании договоров об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) является единоличным правообладателем следующих помещений: 

- помещение 1001, ул. К. Маркса, д. 36А, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 157, 7 кв. м.;

- помещение 1002, ул. К. Маркса, д. 36 А, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 161,1 кв. м.;

- помещение 1001, ул. К. Маркса, д. 36 Б, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 157,9 кв. м.;

- помещение 1002, ул. К. Маркса, д. 36 Б, г. Зеленодольск, РТ, площадь помещения 161,1 кв. м.;

- помещение  1001, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 859,1 кв. м.;

- помещение 1002, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 70,6 кв. м.;

- помещение 1003, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 9,9 кв. м.;

- помещение 1004, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 28,6 кв. м.;

- помещение 1005, ул. Горьковское  шоссе,  д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 1067,6 кв. м.

Судом установлено, что помещение №1005, расположенное по адресу:  ул. Горьковское шоссе, д. 17, г.Казань, РТ, общей площадью  1067,6 кв.м. – это технические этажи на отметке (высоте) +25,250 и +27,700 м., состоящие из чердачных помещений.

В помещении 1005, проходят коммуникации общедомовой системы вентиляции, фановые выпуски общедомовой системы канализации, трубопроводы системы водоотведения ливневой канализации.

Общая пояснительная  записка 1321-01-ОПЗ (пункт 4.3.4 лист12) ООО «Стандарт Проект» на МКД, содержит сведения о чердачном помещении, а именно «Чердак – неэксплуатируемый, теплый». Положительное заключение государственной экспертизы №16-1-5-04399-14 (пункт 3.3.2. лист 9), также не определяет спорное чердачное помещение, как нежилое помещение, предназначенное для эксплуатации.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в нежилом здании.

В пунктах 3 - 5 постановления Пленума ВАС РФ N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

 Как установлено судом, фонд формально (по остаточному принципу) числится правообладателем спорного помещения №1005. 

Между тем, имеющиеся в деле доказательства (фотоматериалы, акты осмотра, сделанные, в том числе третьим лицом ГЖИ РТ, техническая документация), в данном случае позволяют сделать вывод о том, что указанное помещение не предназначено для самостоятельного использования, имеет признаки общедомового имущества и предназначено для обслуживания всего МКД. Доказательств обратного, суду не представлено. Истец не смог пояснить на вопрос суда о том, каким образом он собирается обслуживать системы вытяжки МКД, выход которых приводится как раз в спорное чердачное помещение (на фотографиях кладка из красного кирпича), при условии, что он настаивает на том, что чердак не является общедомовым имуществом. Также истец не смог пояснить, как можно пользоваться помещением (как самостоятельным), в котором концентрируется вся вытяжная система МКД.

Вопрос об установлении собственника спорного помещения не входит в предмет доказывания по настоящему спору (должен быть разрешен в отдельном порядке), однако, выявленные обстоятельства позволяют сделать вывод о необоснованности исковых требований в части взыскания с ответчика платы за содержание и ремонт общего имущества по данному нежилому помещению (чердак) №1005 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 942 530 руб. 58 коп.

Таким образом, требование в указанной части не подлежит удовлетворению.

Относительно помещения  №1003,  расположенного по адресу: ул. Горьковское шоссе, д. 17, г.Казань, РТ, площадь помещения 9,9 кв. м. суд установлено следующее. Ответчик также указывает на то, что данный объект относится к общедомовому имуществу.

Помещение №1003 площадью 9,9 кв.м., расположенное по указанному адресу, является теплогенераторной, предназначенной для обслуживания нежилых помещений цокольного этажа (помещение ответчика №1001 находится на цокольном этаже). Доступ в помещение №1003 имеет только ответчик, у истца доступа в помещение отсутствует.  Данный факт стороны не опровергают. Исходя из представленных сведений, теплогенераторная не эксплуатируется.

Как пояснил истец, иные помещения МКД (квартиры и места общего пользования) через данный узел не отапливаются.

Соответственно, спорное помещение не является общедомовым имуществом, поскольку предназначено для обслуживания непосредственно нежилого помещения, собственником которого является ответчик, имеет обособленный характер.  Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1003 расположенному по адресу: 

<

...> заявлено обоснованно (в пределах срока исковой давнсти).

В части помещения №1001 суд считает необходимым указать следующее. 

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Ответчик не оспаривает право собственности на указанное помещение, признавая, что нежилое помещение цокольного этажа №1001, является его собственностью (не оформлено в установленном порядке). Довод о том, что не вся площадь указанного помещения используется им по назначению и его часть (техническое помещение) относится к общедомовому имуществу, не был подтвержден с достаточной степенью достоверности и детальности, в связи с чем отклоняется судом.

Так, судом установлено и ответчиком не оспаривается, что помещение №1001, поставлено на кадастровый учет, как единое помещение общей площадью 859,1 кв.м. (цокольный этаж).

Как указывает ответчик, при постановке на кадастровый учет была допущена ошибка и в состав помещения включены площади, которые, по его мнению, относятся к общедомовым. Указанное, по его утверждению, установлено ответчиком только в ходе рассмотрения настоящего дела. Ранее ему было не известно о том, что принадлежащее ему и используемое им помещение включает в себя часть общедомовых коммуникаций.

На сегодняшний день изменения в кадастровый учет им не внесены, ответчиком инициирована данная процедура, однако результата на сегодняшний день не получено ввиду длительности и сложности такого процесса.

Таким образом, не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих  доводы ответчика о том, что принадлежащее ему помещение №1001 фактически имеет площадь 517 кв.м., а остальная часть относится к общедомовому имуществу.

Суд, в данном случае не может подменить уполномоченный орган и в рамках рассмотрения иска о взыскании задолженности разрешать вопросы кадастрового учета (оценки) объектов недвижимости.

Как указал сам ответчик, спорное помещение и спроектировано и фактически является единым, без какого-либо отделения (ограждения) в той части, которая, по мнению ответчика, отгостится к общедомовой.

При этом, представленные фотографии, акт проверки, технический паспорт не позволяют с достаточной степенью достоверности разделить (выделить) ту площадь, которая по мнению ответчика относится к общедомовым. Более того, в целом, наличие в помещении общедомовых коммуникаций, не является достаточным основанием для выводов о том, что помещение относится к общему имуществу МКД (при условии, что оно может быть использовано в качестве самостоятельного, что ответчик не отрицает).

В отсутствие надлежащим образом оформленных новых документов кадастрового учета и при наличии не оспоренных данных кадастрового учета относительно характеристик спорного помещения, суд не может принять утверждения (предположения) ответчика о том, что площадь помещении №1001, по которой необходимо рассчитать плату, составляет 517 кв.м.

Данный вывод ответчик делает на основании сведений из технического паспорта, произвольно исключая из установленной и отраженной в кадастровом учете общей площади помещения №1001 в 859 кв.м, площадь равную 342,1 кв.м. которая составляет площадь таких помещений обозначенных как служебное помещение, техническое помещение, тамбур, коридор, электрощитовая, автоматическое пожаротушение, водомерный узел (пункты 38-51). При этом, в составе площади, которая по мнению ответчика непосредственно относится к его помещению (пункты 1-37), также имеются и тамбур, и коридор и технические помещения.

Суд полагает неверным (недостаточным) определение  принадлежности помещений к общедомовым исходя только из наименования назначений помещений, которые обозначены в техническом паспорте. При этом, даже в техническом паспорте, все они обозначены как часть помещения №1001 общей площадью 859,1 кв.м.

Таким образом, в данном случае ответчиком с достаточной степенью достоверности не доказано отсутствие у истца оснований для взыскания платы за содержание МКД в части, приходящейся на принадлежащее истцу спорное помещение №1001, площадь которого составляет 859,10 кв.м.

Соответственно, требование истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> является обоснованным.

Факт принадлежности помещений №1001, №1002 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, помещений №1001, №1002 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, помещений №1004, №1002  расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, ответчик не оспаривал.

Фонд как правообладатель спорных помещений несет бремя по содержанию принадлежащего ему имущества.

Ответчик не опроверг и не оспорил надлежащее оказание истцом обязанностей по содержание общего имущества в многоквартирном доме, за которые взимается плата по настоящему делу. 

В материалах дела также отсутствует доказательства оплаты ответчиком задолженности. 

Поскольку истечение срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд, самостоятельно, исходя из расчета истца (т.4 л.д.44-45), правильность которого не оспаривал ответчик, произвел расчет, согласно которому с ответчика подлежит взысканию сумма задолженности по плате за период с июня 2018 по март 2021 в размере 1 008 762 руб. 32 коп., из них:

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 94440,86 руб.;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 92164,7;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 94333,71;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 89625,73 руб.;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1001 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 566422,3 руб.;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1002 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 46548 руб.;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1003 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 6370,47 руб.;

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1004 расположенному по адресу: 

<

...> в размере 18856,55 руб.

В соответствии со ст.110 АПК РФ, а также в связи с частичным удовлетворением исковых требований, расходы истца по государственной пошлине в размере 15540 руб. подлежит отнесению на ответчика и взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-169, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президент Республики Татарстан", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Радужный", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) сумму задолженности за содержание и ремонт общего имущества по нежилым помещениям в общей сумме 1 008 762 (один миллион восемь тысяч семьсот шестьдесят два) руб. 32 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 15540 (пятнадцать тысяч пятьсот сорок) руб.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по отдельному заявлению.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья                                                                                                            И.А. Хафизов