/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7182/2017

г. Краснодар

02 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – акционерного   общества   «Машук»   (ОГРН   1022601610756) –  Грунис Е.И. (доверенность от 03.07.2017), от ответчика – федерального      государственного      бюджетного      образовательного      учреждения высшего образования  «Российская       академия       народного хозяйства   и    государственной    службы   при    Президенте   Российской    Федерации» (ОГРН 1027739610018) – Спиридоновой Н.Н. (доверенность от 18.12.2017), в отсутствие третьего лица – автономной некоммерческой организации среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий», рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Машук» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2017 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 (судьи Макарова Н.В., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу № А63-7182/2017, установил следующее.

          Акционерное общество «Машук» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (далее – академия), в котором просило:

 – возложить на академию обязанность освободить названные в договоре аренды                        от 15.03.2005 № 5 нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54;

– возложить на академию обязанность подписать акт приема-передачи спорных помещений, переданных ответчику по договору аренды от 15.03.2005 № 5;

– возложить на ответчика обязанность подать заявление о расторжении договора аренды от 15.03.2005 № 5 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю;

– признать отсутствующим обременение нежилых помещений в виде договора субаренды от 19.03.2010 № 5, заключенного академией и автономной некоммерческой организацией среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий» (далее – колледж), зарегистрированного в Федеральной регистрационной службе по Ставропольскому краю, номер регистрации 26-26-28/006/2010-165;

– погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись                                              № 26-26-28/006/2010-165 от 13.07.2010 о государственной регистрации договора субаренды от 19.03.2010 № 5.

     Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные инстанции указали, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-12985/2015 установлены факты расторжения договора аренды 15.03.2005 № 5, освобождения академией переданных по этому договору помещений, уклонение арендодателя от их принятия со ссылкой на отсутствие полномочий на расторжение договора, наличие замечаний к состоянию передаваемого имущества (неготовность имущества к передаче, наличие мебели и другого имущества). Исходя из положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) основания для возложения на       арендатора в рамках данного спора обязанности освободить ранее занимаемые им помещения и подписать акты-приема передачи отсутствуют. Требования истца о признании отсутствующими обременения нежилых помещений, возложении на академию обязанности подать заявление о расторжении договора аренды от 15.03.2005 № 5 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, погасить в ЕГРН запись № 26-26-28/006/2010-165 о регистрации договора субаренды от 19.03.2010 суды отклонили, поскольку общество не представило доказательств обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении записей о регистрации договоров аренды и субаренды, а также отказа регистрирующего органа внести соответствующие записи на основании заявления общества при фактическом прекращении арендных отношений между сторонами.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 11.12.2017 и постановление от 22.03.2018. Податель жалобы указывает, что суды не приняли во внимание доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком предусмотренной законом и договором обязанности освободить арендованные помещения и возвратить их арендодателю по акту приема-передачи. Судебные инстанции не учли обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-12986/2015. Арендатор не исполнил установленную пунктом 6.3.5 договора аренды обязанность передать арендодателю помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии, в том числе и все произведенные в них перестройки и улучшения, после принятия решения о расторжении договора, но не позднее оплаченного срока аренды. Нарушение установленной статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязанности свидетельствует о правомерности требований арендодателя о понуждении арендатора возвратить нежилые помещения и подписать акт приема-передачи. До настоящего времени ни соглашение о расторжении договора аренды от 15.03.2005 № 5, ни акт приема-передачи помещений ответчик в адрес истца не направил. Спорные помещения не освобождены от имущества арендатора. Запись об обременении помещений из ЕГРН не исключена, что ограничивает возможность распоряжения спорными помещениями, влечет возникновение убытков.  

            В отзыве академия указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представитель академии полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

  Как видно из материалов дела, 15.03.2005 ЗАО «Машук» (арендодатель) и академия (арендатор) на срок с 15.03.2005 по 31.12.2015 заключили договор № 5 аренды нежилых помещений. Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.10.2005                                 (т. 1, л. д. 21 – 26 ).

  Согласно пункту 2.1 договора арендатору переданы нежилые помещения, расположенные на втором, третьем этажах производственного корпуса (литеры Г, Г1), общей площадью 2021,48 кв. м, находящиеся по адресу: Ставропольский край,                            г. Пятигорск, ул. Февральская, 54 (пункт 2.1 договора).

  По актам от 15.03.2005 названные в договоре помещения переданы арендатору                  (т. 1, л. д. 27 – 29). 

  В силу пункта 6.3.5 договора по истечении срока договора или его досрочном прекращении арендатор обязан передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, в том числе и все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделы, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций помещений.

  Согласно пункту 6.3.6 договора по истечении срока аренды в связи с окончанием договора или при досрочном его расторжении арендатор обязан освободить арендуемое помещение в течение 20 суток после принятия решения о расторжении договора, но не позднее оплаченного срока аренды. 

  В соответствии с пунктом 6.4.4 арендатор в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца.

  19 марта 2010 года академия и колледж (субарендатор) заключили договор субаренды спорных помещений, который зарегистрирован в установленном порядке.

  Дополнительным соглашением от 28.12.2012 к договору аренды от 15.03.2005 № 5 стороны согласовали новый размер арендной платы и порядок ее внесения                                    (т. 1, л. д. 30 –  31).

  На основании дополнительного соглашения от 31.03.2015 стороны изменили             пункт 2.1. договора аренды от 15.03.2005 № 5, уменьшив до 1327,52 кв. м площадь переданных арендатору нежилых помещений (т. 1, л. д. 33 – 35).

  Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-12985/2015 установлено, что арендатор, реализуя право, закрепленное в пункте 6.4.4 договора                      от 15.03.2015 № 5, письмом  от 15.04.2015 № 412/150/01/11-11 уведомил арендодателя о досрочном расторжении названного договора и прекращении арендных отношений с 15.07.2015.

  Представителями арендатора и арендодателя 18.08.2015 в арендуемых помещениях демонтированы электрические счетчики с отражением показаний потребленной электроэнергии, помещения обесточены, распределительные щиты опечатаны печатью арендодателя, о чем составлен акт.

  В письмах от 11.08.2015 № 949/150/01/11-11, от 05.11.2015 № 1443/150/01/11-11,               от 10.11.2015 № 1478/150/01/11-11 и от 09.12.2015 № 1643/150/01/11-11 академия предлагала обществу оформить акт приема-передачи и считать договор расторгнутым с 18.08.2015.

          В рамках названного дела с академии в пользу общества взыскан долг по договору с учетом фактического пользования ответчиком спорными помещениями до 18.08.2015 в размере 324 108 рублей с 01.08.2015 по 18.08.2015 и 14 082 рублей неустойки с 26.08.2015 по 31.01.2016. Суды исходили из того, что 18 августа 2015 года представителями сторон по договору в арендуемых помещениях демонтированы электрические счетчики с отражением показаний потребленной электроэнергии, помещения обесточены, распределительные щиты опечатаны печатью арендодателя. После этой даты использование арендуемых помещений по их целевому назначению было невозможно.

В акте от 24.11.2015 указано, что состояние помещений не соответствует требованиям, предъявляемым к сдаваемым помещениям, а именно: демонтированы и вывезены подвесные потолки, снято покрытие всех полов площадью 1210 кв. м, сняты все дверные блоки и двери, демонтирована охранно-пожарная сигнализация, система электроснабжения и освещения, сняты унитазы, раковины, смесители, стены, окна требуют ремонта, демонтированы шкафы, сняты пожарные рукава, обрезан и заглушён пожарный водовод, вентиляция и линия связи отсутствует. В помещениях много мусора, провода, мебели, пианино, тренажеры, напольные покрытия, принадлежащее арендатору. Заключение комиссии: помещения не подготовлено к передаче, требуется освободить, восстановить и привести в состояние пригодное для эксплуатации. Ключи в присутствии комиссии, опечатанные заведующим хозяйством академии Мирзаханян В.Н., сданы на центральный пост охраны общества, о чем составлен акт и сделана запись в журнале учета выдачи ключей (т. 1, л. д. 36 – 41). 

 Общество, указывая, что академия не возвращает с составлением акта приема-передачи переданные ей по договору от 15.03.2005 № 5 нежилые помещения (т. 1,                     л. д. 43 – 49), обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

 Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

 По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) в силу статей 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

 В пунктах 37, 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулированы рекомендации, согласно которым арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы, она будет прекращена надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю. 

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогичным образом при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (статья 655 Гражданского кодекса). 

 По смыслу сформулированных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление № 35) разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора возвратить в разумный срок арендованное имущество арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Судебные инстанции, оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-12985/2015, сделали правильный вывод о прекращении договора аренды от 15.03.2005 № 5 в связи с реализацией арендатором права, предусмотренного пунктом 6.4.4 данного договора, об освобождении обществом арендуемых им нежилых помещений и об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности возвратить спорное имущество. 

Поскольку имущество, ранее используемое арендатором, фактически находится во владении арендодателя (т. 2, л. д. 174, 182 – 184), названные выводы судебных инстанций следует признать верными. Положения пунктов 6.3.5 и 6.3.6 рассматриваемого договора аренды не опровергают приведенные выводы судов. 

 

Общество, ссылаясь на материалы проверки, проводимой ОЭБ и ПК ОМВД России по г. Пятигорску,  протокол осмотра места происшествия от 08.06.2017 (т. 3, л. д. 121 – 133), акт от 24.11.2015, локальный сметный расчет и протокол осмотра доказательств от 22.02.2017 (т. 1, л. д. 143 – 190),  не учитывает, что в названные доказательства не опровергают установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу              № А63-12985/2015 обстоятельства выбытия спорных нежилых помещений из владения арендатора и уклонение арендодателя от приемки помещений со ссылкой на отсутствие полномочий на расторжение договора, наличие замечаний к состоянию передаваемого имущества. После оформления акта от 18.08.2015 и составления акта осмотра                             от 24.11.2015 общество имело доступ ко всем названным в договоре нежилым помещениям, ключи от них находились у сотрудников арендодателя, вход в помещения и распределительные электрические щиты опечатаны печатью общества, что подтверждено журналом приема и сдачи дежурства, актами вскрытия ключей от 24.11.2015, 22.12.2015 (при аварии), фотоснимками входа в спорные помещения, распределительных щитов, показаниями руководителя общества.

Содержание данных документов (акта от 24.11.2015 и протокола осмотра                        от 22.02.2017) фактически свидетельствует о наличии у арендодателя претензий к состоянию спорных нежилых помещений.

 По смыслу пункта 3 статьи 405 и статьи 655 Гражданского кодекса наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в его приеме при возврате. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права такого лица могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 308-ЭС15-11360).

Доводы жалобы общества об отсутствии у директора филиала академии полномочий на досрочное расторжение договора аренды суд округа отклоняет. Данный довод применительно к спорному договору рассматривался и отклонен судами при разрешении дела № А63-12985/2015 (страницы 7 и 8 решения Арбитражного суда Ставропольского края от 26.02.2016 по делу № А63-12985/2015). При производстве по настоящему делу истец не представил доказательств, позволяющих судам сделать иные выводы.  

Ссылка истца на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-12986/2015, не принимается, поскольку в рамках названного дела разрешался спор, возникший из иной сделки (договор аренды нежилых помещений от 26.12.2005 № 6).

Требования о признании отсутствующим обременения спорных нежилых помещений в виде договора субаренды от 19.03.2010 № 5 и погашении соответствующей записи должны быть предъявлены к правообладателю. В то же время субарендатор (колледж) привлечен к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 2, л. д. 90, 91; т. 3, л. д. 80 – 84), что в силу положений статьи 47 Кодекса влечет отказ в удовлетворении данных требований, предъявленных к академии. 

Согласно статье 2 Кодекса судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Из положений договора аренды от 15.03.2005 № 5 не следует, что на академию возлагается обязанность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о расторжении договора аренды, в том числе в связи с реализацией пункта 6.4.4. 

        В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                              «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73                   «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Судебные инстанции, установив, что общество в порядке, установленным названным Законом, не обращалась в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о прекращении спорного договора аренды (в том числе в связи с истечением срока его действия), правомерно отказали в удовлетворении иска в части понуждения ответчика к подаче заявления о расторжении договора аренды. 

Вопреки доводам представителя общества указание на необходимость обращения с соответствующим заявлением о государственной регистрации содержится в представленном в материалы дела письме Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю                        от 31.10.2017 № 15/28006 (т. 3, л. д 109 – 111).

Кроме того, поскольку общество в качестве причины прекращения договора аренды указывает на допущенные ответчиком нарушения, надлежащим способом судебной защиты в таком случае является требование о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении такого иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр (пункт 11 постановления             № 35). Такие требования в рамках настоящего дела не заявлены, что следует из пояснений представителя истца в судебном заседании суда округа.

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, не основаны на содержании представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются судом округа.

         При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 11.12.2017 и постановления от 22.03.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов и сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

         Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

          Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Кодекса).

          Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу                                     № А63-7182/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    Н.С. Мазурова                                                                                                                                И.В. Сидорова