АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-1522/2021

г. Иваново

09 июля 2021 года

Резолютивная часть решения вынесена 06 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2021 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Ивановская область, Ивановский район, село Озерный)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Ивановская область, город Иваново)

о взыскании 429 026 руб. 02 коп.

и встречному иску

общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест»

к Управлению координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района

о взыскании 1 288 553 руб. 83 коп.,

без участия представителей, 

установил:

Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее – Управление, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест» (далее – ООО СЗ «Ивстройинвест», ответчик по первоначальному иску, общество) о взыскании 429 026 руб. 02 коп. пени за период с 18.11.2019 до 29.12.2020 за нарушение сроков оплаты арендной платы по договору аренды №26-2019-юр от 07.11.2019 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:05:030560:1243, площадью 155 033 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, северо-восточнее деревни Дерябиха, предоставленного для среднеэтажной жилой застройки (2.5) (для среднеэтажной жилой застройки в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства).

Определением суда от 02 марта 2021 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

12 апреля 2021 года в суд поступило встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест» (далее – истец по встречному иску) к Управлению координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее – ответчик по встречному иску) о взыскании 1 288 553 руб. 83 коп. уплаченной за период с 07.11.2019 по 30.04.2020 арендной платы по договору аренды №26-2019-юр от 07.11.2019 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:05:030560:1243, площадью 155 033 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, северо-восточнее деревни Дерябиха, предоставленного для среднеэтажной жилой застройки (2.5) (для среднеэтажной жилой застройки в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства).

Определением от 19 апреля 2021 года встречное исковое заявление принято, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением суда от 13 мая 2021 года на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело назначено к судебному разбирательству. В судебном заседании объявлялись перерывы.  

В судебное заседание 06 июля 2021 года представители сторон не явились, в материалах дела имеется ходатайство Управления о рассмотрении дела без участия представителя, до начала судебного заседания от общества поступила телефонограмма, содержащая ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.  

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению сторон, дело в соответствии с положениями статей 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие их представителей.

При рассмотрении дела по существу представитель ООО СЗ «Ивстройинвест» против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на первоначальный иск, просил удовлетворить встречные исковые требования, указал на невозможность использования земельного участка в период с 07.11.2019 по 30.04.2020 для реализации проекта и соответственно исполнения условий инвестиционного соглашения, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки Богданихского сельского поселения Ивановского района Ивановской области земельный участок с кадастровым номером 37:05:030560:1243, предоставленный для реализации проекта по строительству среднеэтажных многоквартирных жилых домов, входил в функциональную зону Ж-5, которая предусматривает разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (коттеджи), однако инвестиционным соглашением №07—01/95 от 05.04.2019 предусмотрена реализация проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства». Функциональная зона земельного участка изменена Решением Совета Ивановского муниципального района №677 от 26.03.2020 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Богданихского сельского поселения Ивановского муниципального района», которое вступило в силу 05.04.2020. Кроме того, до принятия комиссией 16.01.2020 решения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка общество не имело возможности оплатить арендную плату, так как её размер был оспорим и не утвержден соглашением сторон. Общество 17.03.2020 обращалось с заявлением о неверном расчете арендной платы в связи с применением иного коэффициента. До 30 апреля 2020 года общество не использовало земельный участок в виду принятия Указов Президента Российской Федерации о введении ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (объявление нерабочих дней с 30 марта по 08 мая 2020 года). Также представитель общества указал, что документы об уточнении расчета арендной платы с учетом применения измененной кадастровой стоимости земельного участка получены обществом от Управления только в марте 2020 года. В случае удовлетворения первоначальных исковых требований представитель общества просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью и отсутствием у истца неблагоприятных последствий.

В пояснениях (приложены к материалам дела) представитель Управления  по существу встречных исковых требований возражал, указал, что внесение изменений в правила землепользования и застройки в части смены функциональной зоны земельного участка на зону ЖЗ-3 (в результате допущенной ошибки) проводилось параллельно с работами ответчика по подготовке проектной документации. 

Заслушав представителя общества, изучив исковое заявление, встречный иск и представленные по делу документы, арбитражный суд установил.

Департаментом экономического развития и торговли Ивановской области и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ивстройинвест» 05.04.2019 заключено инвестиционное соглашение №07-01/95 об оказании государственной поддержки по проекту «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства».

Постановлением администрации Ивановского муниципального района №1680 от 07.11.2019 ответчику предоставлен в аренду на 9 лет земельный участок с кадастровым номером 37:05:030560:1243, расположенный по адресу: Ивановская область, Ивановский район, северо-восточнее д. Дерябиха, на землях категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка (2.5) (для среднеэтажной жилой застройки в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства)», площадью 155 033 кв.м.

На основании указанного постановления Управлением координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ивстройинвест» (арендатор) 07.11.2019 заключен договор аренды земельного участка №26-2019-юр.

По договору арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 37:05:030560:1243, расположенный по адресу: Ивановская область, Ивановский район, северо-восточнее д.Дерябиха, из земель категории «Земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка (2.5) (для среднеэтажной жилой застройки в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства)», площадью 155 033 кв.м. Срок аренды установлен на 9 лет с 07.11.2019 по 07.11.2028 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2019.

Сторонами 07.11.2019 подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому претензий по передаваемому земельному участку стороны друг к другу не имеют. Земельный участок соответствует условиям договора.

Договором аренды (приложение №2) стороны установили размер арендной платы на 2019 год, предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября.

Согласно пункту 3.5 договора аренды кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора составляет 589 881 961 руб. 04 коп., подлежит изменению в связи с проведением и утверждением государственной кадастровой оценки. Стороны установили, что настоящее условие договора является существенным. В случае несогласия какой-либо из сторон с результатами государственной кадастровой оценки настоящий договор подлежит расторжению.

Пунктом 5.1 договора сторонами согласована ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору: начисляются пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

16 января 2020 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 37:05:030560:1243 в размере рыночной – 264 065 000 руб.

Сторонами велась переписка относительно размера арендной платы за период с 07.11.2019 по 30.04.2020 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, согласованием подлежащего применению корректирующего коэффициента. Письмом от 17.03.2020 общество просило пересчитать арендную плату за земельный участок, а также изменить срок начала начисления арендной платы с момента приведения в соответствие разрешенного использования земельного участка. Письмом от 23.03.2020 Управление уведомило общество о перерасчете арендной платы на сумму 3 106 580 руб. 04 коп.

Решением Совета Ивановского муниципального района №677 от 26.03.2020 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Богданихского сельского поселения Ивановского муниципального района» изменена функциональная зона земельного участка на ЖЗ-3 (вступило в законную силу 05.04.2020).

Письмом от 27.05.2020 общество просило произвести перерасчет арендой платы за период с 07.11.2019 по 05.04.2020 в связи с невозможностью использования земельного участка в указанный период по целевому назначению и за период по 08.05.2020 в связи с принятием Указов Президента Российской Федерации от 25.03.2020, от 02.04.2020 и от 28.04.2020, в соответствии с которыми дни с 30 марта по 08 мая 2020 года включительно объявлены нерабочими. 

Письмом от 23.06.2020 администрация Ивановского муниципального района Ивановской области указала на невозможность освобождения общества от обязанности по внесению арендной платы за период с 30.03.2020 и до отмены режима повышенной готовности, разъяснила, что Постановлением Главы Ивановского муниципального района от 07.04.2020 №14 назначены публичные слушания на 13.05.2020 в связи с обращением общества с заявлением об утверждении документации по планировке территории с проектом межевания территорий. По результатам публичных слушаний проект отправлен на доработку. 

На основании обращений от 18.02.2020 и от 16.07.2020 обществом 06.03.2020 и 17.07.2020 получались градостроительные планы земельного участка. Разрешение на строительство №37-511303-43-2020 получено обществом 03.12.2020.

Обществом произведена оплата арендной платы (с учетом ее изменения) в размере 3 106 580 руб. 04 коп. платежными поручениями №813 от 21.10.2020 на сумму 390 671 руб. 15 коп., №814 от 21.10.2020 на сумму 1 350 553 руб. 75 коп., №1263 от 24.12.2020 на сумму 682 687 руб. 39 коп. и №1321 от 30.12.2020 на сумму 682 687 руб. 39 коп.

Истцом по первоначальному иску обществу начислена неустойка за период с 18.11.2019 до 29.12.2020 в размере 429 026 руб. 02 коп.

Управлением обществу направлялись претензии от 15.10.2020 и от 11.12.2020, содержащие требования об уплате неустойки.

В связи с неоплатой обществом неустойки Управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Общество, полагая невозможным использование земельного участка в период с 07.11.2019 по 30.04.2020, обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании уплаченной арендой платы за указанный период в размере 1 288 553 руб. 83 коп.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы; такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. 

Пунктом 17 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, установлено, что если встречное исковое требование основано на тех же правоотношениях, что и первоначальный иск, и из содержания ответа на претензию по первоначальному иску усматривается существо предъявленного встречного требования, то возможно принятие судом встречного иска без соблюдения заявителем досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» установлено, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об удовлетворении первоначальных исковых требований в части и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Правовые отношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (редакция от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора аренды земельного участка №26-2019-юр от 07.11.2019 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование («среднеэтажная жилая застройка (2.5) (для среднеэтажной жилой застройки в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства)»), размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен. Земельный участок передан ответчику по акту приема – передачи от 07.11.2019, при этом стороны подтвердили, что земельный участок соответствует условиям договора, стороны претензий друг к другу не имеют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из положений указанных выше статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума №6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков) (пункт 39 постановления Пленума №6).

Данная позиция изложена также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 №301-ЭС19-25810 по делу №А11-9358/2017.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Сторонами заключен договор аренды, в котором разрешенное использование определено в соответствии с условиями инвестиционного соглашения №07-01/95 от 05.04.2019, земельный участок передан по акту приема – передачи, при этом стороны подтвердили, что земельный участок соответствует условиям договора аренды, стороны претензий по передаваемому земельному участку не имеют.

Как указывалось выше, разрешенное использование земельного участка - среднеэтажная жилая застройка (2.5) (для среднеэтажной жилой застройки в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Микрорайон «Новая Дерябиха» 3-я очередь строительства). Материалами дела подтверждается использование обществом земельного участка в период с 07.11.2019 по 30.04.2020: обществом велись работы по подготовке и утверждению проекта планировки территории земельного участка, что входит в обязательные мероприятия по освоению земельного участка, внесение изменений в правила землепользования и застройки в части смены функциональной зоны земельного участка на зону ЖЗ-3 проводилось параллельно с работами по подготовке проектной документации, на основании обращений обществом получались градостроительные планы земельного участка, письмом от 03.12.2019 АО «Водоканал» довело до общества технические условия на пересечение канализационного коллектора с целью размещения подъездных путей к многоквартирной жилой застройке (земельный участок с кадастровым номером 37:05:030560:1243), 13.03.2020 обществу выданы технические условия на технологическое присоединение среднеэтажных жилых домов (место нахождения энергопринимающего устройства - Ивановская область, Ивановский район, северо-восточнее д.Дерябиха, земельный участок с кадастровым номером 37:05:030560:1243). 

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указывалось выше в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды, заключенном сторонами, отсутствует условие об отнесении земельного участка к какой-либо конкретной зоне. 

По смыслу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. К действиям, связанным с освоением земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д., то есть деятельность, которая направлена на проведение подготовительных мероприятий по использованию определенного земельного участка с целью достижения результатов такого использования.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки в части смены функциональной зоны земельного участка на зону ЖЗ-3 проводилось параллельно с действиями по освоению земельного участка (работами по подготовке обществом проектной документации, получению технических условий).

Довод ответчика о невозможности использования земельного участка в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVTD-19) также подлежит отклонению, так как согласно приказу Департамента строительства и архитектуры Ивановской области от 22.04.2020 №73 «О внесении в приказ Департамента от 03.04.2020 № 57 «Об утверждении Перечня организаций, имеющих право на осуществление деятельности в рамках нерабочих дней, установленных Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVTD-19)» общество «Ивстройинвест» внесено в перечень организаций Ивановской области, осуществляющих деятельность в сфере строительства, деятельность которых не приостановлена в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела не представлены безусловные доказательства невозможности использования земельного участка (его освоения). Также ответчиком не представлены доказательства наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших заключению договора аренды и пользованию участком в соответствии с видом его разрешенного использования. 

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, доказательства прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а также наличия объективной невозможности исполнения обязательства, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, в материалы дела не представлены.

Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. 

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В рассматриваемом деле стороны согласовали размер неустойки в пункте 5.2 договора, согласно которому за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. 

Материалами дела подтверждается нарушение обществом согласованных договором сроков внесения арендной платы.

Договором аренды (приложение №2) стороны установили размер арендной платы на 2019 год, предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября.

Ответчиком произведена оплата арендной платы за период с 07.11.2019 по 30.04.2020 платежными поручениями №813 от 21.10.2020 в сумме 390 671 руб. 15 коп. и №814 от 21.10.2020 в сумме 1 350 553 руб. 75 коп.

Довод общества о несогласовании сторонами кадастровой стоимости земельного участка при заключении договора не подтверждается материалами дела. 

В пункте 3.5 договора аренды стороны предусмотрели, что кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора составляет 589 881 961 руб. 04 коп., подлежит изменению в связи с проведением и утверждением государственной кадастровой оценки. Стороны однозначно установили, что настоящее условие договора является существенным. В случае несогласия какой-либо из сторон с результатами государственной кадастровой оценки настоящий договор подлежит расторжению.

Обращение с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной не отменяет обязанность арендатора исполнить в установленные в договоре сроки обязательство по внесению арендной платы в размере, являющемся согласованным сторонами на дату оплаты. Исполнение обязательства по договору не лишало арендатора в дальнейшем обратиться за защитой права в случае наличия оснований иного расчета арендной платы.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Просрочка в оплате арендной платы подтверждается материалами дела, расчет неустойки произведен Управлением исходя из сумм арендной платы с учетом ее уменьшения в связи с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. 

При изложенных выше обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения встречных исковых требований. 

Статьей 404 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Действительно, Решением Совета Ивановского муниципального района №677 от 26.03.2020 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Богданихского сельского поселения Ивановского муниципального района» изменена функциональная зона земельного участка на ЖЗ-3 (в связи с ранее допущенной технической ошибкой). 

Пунктом 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

В отзыве на исковое заявление ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» установил, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14.10.2004 № 293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также характер взаимоотношений сторон, период просрочки исполнения обязательства, факт его исполнения и размер неустойки, учитывая отсутствие аргументов истца, указывающих на негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком своего обязательства, суд в соответствии с положениями статей 333, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным уменьшить размер ответственности общества исходя из обстоятельств настоящего дела, а также, принимая во внимание допущенную со стороны ответчика просрочку в оплате арендной платы, учитывая очевидную, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (чрезмерно высокий процент пени, которая составляет 36,5% в год) и компенсационный характер неустойки, удовлетворить ходатайство ответчика, уменьшить размер подлежащей взысканию пени до 20 000 руб. 

Абзацем 4 пункта 9 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки.

Государственная пошлина по первоначальному иску составляет 11 581 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на общество в сумме 540 руб. (пропорционально уменьшенной судом неустойки). Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску в доход федерального бюджета.

Расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ООО специализированный застройщик «Ивстройинвест». 

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 163, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования о взыскании неустойки удовлетворить в части.

2. Государственную пошлину в сумме 540 руб. отнести на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест».

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест»: 

1) в пользу Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района 20 000 руб. неустойки;

2) в доход федерального бюджета 540 руб. государственной пошлины по делу.

4. Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

5. Расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску отнести на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ивстройинвест». 

6. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области. 

Судья                                                              Н.С. Балашова