АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5041/2024

г. Владивосток

11 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  27 июня 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  11 июля 2024 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокудиной Р.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу "Компания Сангар" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 25.12.2023, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика – не явились, извещены;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с иском к акционерному обществу "Компания Сангар" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 6 020 270,28 руб., пени в размере 348 057,40 руб. 

Ответчик  в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ, рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей ответчика по имеющимся материалам дела. 

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истцаоб уточнении заявленных требований, согласно которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.11.2022 по 08.04.2024 в размере 8 662 500,01 руб., пени в размере 1 194 220,44 руб. 

Истец на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды, образовалась задолженность, на которую начислена пеня.

Ответчик возражал по исковым требованиям, указал, что арендодатель не исполнил свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка арендатору для реализации цели аренды по договору №108-В от 07.11.2016, поэтому арендатор по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок для строительства в отсутствие разрешение на строительство. 

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

На основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.07.2016 № 557-вр, протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 28.09.2016 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «Компания Сангар» (Арендатор) заключен договор № 108-В аренды земельного участка от 07.11.2016, по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050089:411 площадью 18385 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35 (далее участок), для использования в целях строительства туристической базы, разрешенное использование: туристические базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.2 договора передача участка произведена сторонами по акту приёма-передачи от 07.11.2016.

Пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен 4 года 6 месяцев с момента подписания договора.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендная плата вносится в размере 501 689 рублей 19 копеек ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчётным. В начале действия договора арендная плата вносится арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 77 381 рублей 36 копеек. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

В соответствии конкурсной документацией, пунктом  3.4.3 договора на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением земельного участка в границах запретного района военного объекта. В соответствии с подпунктом 3 пункта 10 Постановления Правительства РФ от 05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных к иных зон с особыми условиями использовании земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» (вместе с «Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны»), дли проведения строительных работ необходимо получение специального разрешения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект. На части земельного участка площадью 10041 кв. м права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. На всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне. Арендатору земельного участка, при наличии на участке инженерных коммуникаций, обеспечить беспрепятственный допуск представителей собственников линейных объектов или представителей организации, осуществляющих эксплуатацию линейных объектов, к данным объектам в целях обеспечения их безопасности.

16.05.2017 АО «Компания Сангар» обратилось в Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Туристическая база, расположенная по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул.Лазурная, д. 35», регистрационный номер заявления 5578/20у. К данному заявлению были приложены документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 2.6.1 Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство» утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока от 30.12.2010 № 1606.

Письмом № 5578/20у от 22.05.2017 в выдаче разрешения на строительство Обществу отказано в связи с отсутствием в приложенных к заявлению документах специального разрешения федерального органа исполнительной власти для проведения строительных работ. 

Не согласившись с вышеуказанным отказом, АО «Компания Сангар» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его незаконным. 

Решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-13188/2017, вступившим в законную силу в удовлетворении заявленного акционерным обществом «Компания Сангар» требования о признании незаконным отказа Администрации г.Владивостока № 5578/20у от 22.05.2017 в выдаче АО «Компания Сангар» разрешения на строительство объекта «Туристическая база, расположенная по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35», отказано.

Полагая, что земельный участок, переданный по договору аренды от 07.11.2016, имеет существенные недостатки, что полностью препятствует арендатору в его использовании по прямому назначению - в целях строительства туристической базы, ООО «Сангар» обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании 6 521 959 рублей 47 копеек

Решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-8760/2018, вступившим в законную силу в удовлетворении  требований отказано.

В связи  с ненадлежащим  исполнением обязательств по внесению арендной платы, истец предупреждением №28/30818-исх от 10.11.2023  уведомил ответчика о том, что по состоянию на 09.11.2023  задолженность по арендной плате и пене по договору аренды составляет 6 020 270,28 руб.,  в связи с чем, просил в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме. 

Поскольку задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования  обоснованными подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г.Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа (пункт 3.1.1).

Согласно пункту 3.1.14 указанного Положения одной из основных функций Управления является осуществление контроля за поступлениями в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с 01.05.2019 по указанному договору арендодателем является УМС г.Владивостока.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).      

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В период действия договора, а также в период пользования участком после истечения срока действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме. 

Как указывает ответчик, в ходе судебного разбирательства по делу № А51-13188/2017 в суде первой инстанции было установлено, наличие дополнительного ограничения, которое не было заявлено в конкурсной документации при проведении аукциона на заключение спорного договора аренды, в частности земельный участок находится в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, а именно охранной зоны памятника природы регионального значения «Кекуры» (скалы) «Жаба» и «Тюлень» (часть обнажения горных пород «Лазурное»), зоне с особыми условиями использования территории; часть спорного земельного участка расположена в границах охранной зоны памятника природы регионального значения «Обнажение горных пород «Лазурное», зоне с особыми условиями использования территории. Паспорт памятника природы «Обнажение горных пород «Лазурное» утвержден 21.12.2010 года постановлением Администрации Приморского края № 410-па, что указывает на то, что собственник участка на момент проведения аукциона должен был обладать информацией о данном дополнительном ограничении. Статус памятника природы был присвоен объекту на основании решения исполнительного комитета Приморского краевого Совета народных депутатов от 20.01.1984 № 27 «Об отнесении уникальных и типовых природных объектов к государственным памятникам природы Приморского края. Однако сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены только 12.09.2017.

Между тем, решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-8760/2018 установлено, что информация об установлении на всём земельном участке с кадастровым номером 25:28:050089:411 ограничения прав землепользователей в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411 в границах запретного района военного объекта содержалась во всей аукционной документации (в том числе в распоряжении Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.07.2016 № 557-вр, в протоколе результатов аукциона от 28.09.2016).

В пункте 3.4.3 договора аренды от 07.11.2016 № 108-В также отражены ограничения прав арендатора на всём земельном участке с кадастровым номером 25:28:050089:411, в связи с нахождением земельного участка в границах запретного района военного объекта. Данный пункт также содержит прямое указание на то, что дли проведения строительных работ необходимо получение специального разрешения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект. Кроме того, на части земельного участка площадью 10 041 кв. м права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. На всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне.

Доказательств того, что истец обращался за выдачей разрешения на строительство с приложением необходимых документов с учетом существующих ограничений и в выдаче такого разрешения ему отказано по причине того, что земельный участок находится в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, суду не представлено. Официального отказа в выдаче разрешения на строительство по указанным основаниям материалы дела не содержат.

Судом также принято во внимание то обстоятельство, что общая площадь участка, предоставленного в аренду истцу составляет 18 385 кв.м, площадь охранной зоны – 14 873 кв.м, следовательно, у Общества имеется возможность использования земельного участка площадью 3 512 кв.м. При этом, с учетом того обстоятельства, что на части земельного участка площадью 10 041 кв. м права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе, на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне истцу изначально было известно о том, что строительство будет возможно не на всей площади переданного в аренду земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из конституционно-правового смысла положений статьи 69, выявленного Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П (пункт 3.1.) признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

По информации из Публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии земельный участок частично расположен в границах охранных зон памятников природы краевого значения «Обнажение горных пород «Лазурное» и «Кекуры «Жаба» и «Тюлень» (часть  обнажения горны пород «Лазурное»), образованных Решением Приморского Совета народных депутатов №27 от 20.01.1984 «Об отнесении уникальных и типичных природных объектов к государственным памятникам природы Приморского края».

Режим особой охраны территории памятников природы краевого значения установлен пунктом 2 Решения №27, согласно которому на территории памятников природы запрещена хозяйственная деятельность, проведение самовольных раскопок.

Рассматриваемая охранная зона утверждена еще до момента заключения спорного договора аренды, и арендатору должно было быть известно, в том числе путем ознакомления с документацией в отношении земельного участка, о том факте, что предоставляемый земельный участок находится в охранной зоне объектов культурного наследия.

На территории охранной зоны запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности  памятника природы. На территории памятника природы запрещены: выемка грунта, взрывные и строительные работы, заготовка фауны, сбор растений. Допускается использование в научных, культурно-просветительских, оздоровительных и эстетических целях.

Заключая Договор аренды земельного участка Обществу должно было быть известно о том, что в силу Решения Приморского краевого совета народных депутатов № 27 от 20.01.1984 «Об отнесении уникальных и типичных природных объектов к государственным памятникам природы Приморского края», земельный участок с кадастровым номером 25:28:050089:411 включает в себя границы охранной зоны ООПТ, так как указанный акт, а также реестр памятников природы регионального значения (не имеют международного статуса, порядок въезда свободный, организация, созданная для непосредственного управления - Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды приморского края), составленный  Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края от 30.12.2013, размещены в открытом доступе.

Обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) УМС г. Владивостока, исключающих для истца возможность освоения земельного участка в срок и его использования по целевому назначению, не установлено.

Судом также принято во внимание то обстоятельство, что общая площадь участка, предоставленного в аренду истцу составляет 18 385 кв.м, площадь охранной зоны – 14 873 кв.м, следовательно, у общества имелась возможность использования земельного участка площадью 3 512 кв.м. При этом, с учетом того обстоятельства, что на части земельного участка площадью 10 041 кв. м права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе, на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне истцу изначально было известно о том, что строительство будет возможно не на всей площади переданного в аренду земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем указанных ограничений, о которых Обществу было известно при заключении договора.

Таким образом, доводы ответчика о невозможности фактического использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411, в связи с его нахождением в пределах охранных зон памятников природы регионального значения противоречат обстоятельствам дела.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме, доказательств внесения арендных платежей в материалы дела не представлено. 

Проверив расчет основного долга, представленный в материалы дела, суд признает его обоснованным и арифметически верным.

Таким образом, за период с 01.11.2022 по 08.04.2024 у ответчика сложилась задолженность перед арендодателем по арендной плате в общей  8 662 500,01 руб.,  которая на основании статей 307, 309, 614 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в  размере  1 194 220,44 руб. за период с 02.12.2022 по 07.06.2024. 

В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Материалами дела подтверждено, что ответчиком нарушены условия договора в части срока внесения арендных платежей, повлекшие начисления пени на сумму задолженности, которая предусмотрена договором.

Учитывая просрочку внесения арендных платежей, суд полагает, что требование о взыскании пени  заявлено обоснованно, но, при этом, удовлетворению подлежит частично, поскольку расчет произведен истцом арифметически неверно без учета статей 191, 193 ГК РФ, в связи с чем, суд самостоятельно произвел расчет суммы пени и считает требование о взыскании пени  подлежащими удовлетворению частично – в размере 1 189 840,71 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Ссылка ответчика на судебный акт по аналогичному делу не принимается судом во внимание, поскольку материалы судебной практики не относятся к доказательствам по делу (статья 64 АПК РФ), данное дело не тождественны настоящему делу по фактическим обстоятельствам, а судебные акты по нему преюдициального значения для рассматриваемого спора не имеют.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку УМС г.Владивостока при обращении в суд освобождено от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина  подлежит взысканию с ответчика (пропорционально удовлетворенным требованиям) в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с акционерного общества "Компания Сангар" в пользу управления муниципальной собственности г. Владивостока 8 662 500 рублей 01 копейку основного долга, 1 189 840 рублей 71 копейку пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с акционерного общества "Компания Сангар" в доход федерального бюджета 72 252 рубля государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.