АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-15615/2018

город Кемерово

21 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 14 ноября 2018 года, решение изготовлено в полном объеме 21 ноября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,      

при ведении протокола с использованием средства аудиозаписи секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ника-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар

о признании недействительными условий договора и взыскании 60176 руб. ,

При участии:

 от истца: ФИО2, юрист ООО «Торговая недвижимость», доверенность от 01.08.2018;

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 24.07.2018;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Ника-Инвест» (далее - ООО «Ника-Инвест»)  обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее - ОА «Тандер») о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 в части пунктов 7.1. и 7.2. и обязании ООО «Ника-Инвест» заключить агентский договор от 19.12.2017 № 67 (дело № А27-15615/2018), о взыскании 2 870 258 руб. 57 коп., в том числе 2 811 582 руб. 57 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с неоплатой потребленных ресурсов и 58 676 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (дело №А27-17980/2018).

Определением от 10.09.2018 дела № А27-15615/2018 и  №А27-17980/2018 объединены в одно производство.

В предварительном судебном заседании представитель истца заявил отказ от иска в части  требования об обязании заключить агентский договор, в связи с его заключением с ответчиком (т.3, л.д.12).

Отказ от иска в данной части судом принят на основании части 5 статьи 49 АПК РФ. Производство по делу в данной части подлежит прекращению (пункт 4 части 1 статьи 150 АПК РФ).

Представитель истца поддержал требования в части признания недействительными условий договора  аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 - пункта 7.1. (только в части уплаты переменной части) и пункта 7.2.  и о взыскании неосновательного обогащения и процентов.

В судебном заседании 15.10.2018 представитель истца уточнил, что в связи с заключением агентского договора, просит взыскать с ответчика 2 870 258 руб. 57 коп. задолженности по договору. Требования в части признания недействительными условий договора аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 остались неизменными.

Представитель ответчика иск не признал, пояснив, что задолженность по агентскому договору оплачена в полном объеме (в размере 3 247 956 руб. 58 коп.).

Судебное разбирательство  было отложено на 14.11.2018  для уточнения истцом исковых требований в письменном виде, в том числе с указанием периода задолженности.

В судебном заседании от представителя истца поступило ходатайство о принятии  уточненных требований: 

- о признании недействительными условий договора в части п.7.1, 7.2. , касающихся переменной части арендной платы;

-о взыскании с ОА «Тандер» в пользу ООО «Ника-Инвест» задолженность по агентскому договору  в размере 1500 руб.;

- о взыскании с ОА «Тандер» в пользу ООО «Ника-Инвест» пени по агентскому договору в размере 538299,62 руб.

Представитель ответчика заявил возражения относительно принятия судом новых требований.

Рассмотрев заявленное представителем истца ходатайство, суд отказывает в принятии к рассмотрению требования о взыскании пени по агентскому договору в размере 538299,62 руб., так как истец одновременно изменяет как предмет, так и основание иска, что в силу статьи 49 АПК РФ является недопустимым. При этом, судом уже было ранее принято изменение требований в части взыскания неосновательного обогащения, возникшего в связи с неоплатой потребленных ресурсов, на требование о взыскание долга по  агентскому договору. Изменение требований в данном случае является злоупотребление процессуальными правами.

Ответчик иск не признает по следующим основаниям: 

-условия договора аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 не противоречат законодательству;

- истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если такой порядок является обязательным в силу закона.

Согласно исковому заявлению истцом выставлены требования по взысканиюзадолженности, имеющейся по состоянию на 10.08.2018 г., т. е. за период с 01.01.2018 г. по  31.05.2018. По данным требованиям в соответствии с условиями договора аренды №НвкФ/55315/17 от 10.08.2017 была направлена претензия о необходимости погашения задолженности в указанный в претензии срок.

Исходя из предоставленного истцом расчета, задолженность в размере 1500 руб.

возникла у ответчика в связи с невыплатой агентского вознаграждения за сентябрь 2018 г., что не является предметом рассмотрения спора;

- отсутствуют основания для взыскания пени по агентскому договору в размере538299,62 руб.

Между АО «Тандер» и ООО «Ника-Инвест» заключен Договор аренды, не признанный в установленном порядке недействительным или незаключенным.

В соответствии с пунктами 7.2, 7.2.1, 7.2.2 Договора переменная часть арендной платы эквивалента стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, теплу, газу, эксплуатационным расходам. Договором аренды предусмотрен порядок действий сторон для получения и оплаты стоимости ресурсов.

Таким образом, отношения между АО «Тандер» и ООО «Ника-Инвест» в части оплаты расходов на коммунальные услуги вытекают из договора аренды, который на момент рассмотрения дела недействительным и незаключенным не признан, следовательно, в данном случае неосновательное обогащение отсутствует.

Истцом не предоставлены доказательства предоставления надлежащим образомоформленных в соответствии с договором аренды  документов, которые бы являлись основанием для АО «Тандер» для оплаты переменной части арендной платы. Следовательно, обязанности по оплате расходов за коммунальные услуги у АО «Тандер» не возникало до момента фактического заключения Агентского договора №67 от 19.12.2017, который заключен 03.09.2018.

- истец до 03.09.2018 г. не предоставлял АО «Тандер» акты по переменной части арендной платы и (при расчетном способе определения стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг) справку-расчет переменной части арендной платы. Документы по агентскому договору №67 были переданы вместе с договором также 03.09.2018 г. Следовательно, обязательства по оплате расходов на коммунальные услуги у АО «Тандер» возникли только после 03.09.2018г. в соответствии с условиями Агентского договора №67 (пункты 5.2, 5.3) оплата по агентскомудоговору производится в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Следовательно, ответственность за нарушение обязательств не может возникать ранее указанной даты;

- платежным поручением от 31.10.2018, заявленная истцом задолженность в размере на 1500 руб.  уплачена.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Ника-Инвест» (арендодатель) и ОА «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 2 327, 9 кв.м. (1 этаж), расположенные в здании ТВК «НИКА» по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Павловского, 11-19, для организации  розничной торговли смешанными группами товаров (т.1, л.д.17-35).

Согласно условиям договора (пункт 7.1.) арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы, платы с розничного торгового оборота, переменной части арендной платы.

Как следует из пункта 7.2. договора аренды переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, тепла, газа, эксплуатационным расходам.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта по переменной части арендной платы. Арендодатель до передачи арендатору акта по переменной части арендной платы направляет его в электронном виде на адрес электронной почты арендатора, указанный в настоящем договоре. Для подтверждения суммы Акта по переменной части арендной платы арендодатель предоставляет арендатору для ознакомления копии первичных документов, выставленным снабжающими организациями в адрес арендодателя и (при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг) справку – расчет переменной части арендной платы от арендодателя (пункт 7.2.1).

Арендатор вправе не производить  оплату переменной части арендной платы, если при выставлении соответствующих счетов арендодатель не предоставил арендатору Акт по переменной части арендной платы и справку расчет, либо не предоставил для ознакомления копии первичных документов, подтверждающих (расшифровывающих) размер произведенных выплат, выставленных снабжающими организациями  в адрес арендодателя. 

До момента устранения арендодателем вышеуказанных обстоятельств, арендатор не считается просрочившим оплату переменной части арендной платы (пункт 7.2.2.).

В соответствии с пунктом 7.2.6., оплата переменной части арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 14 рабочих дней со дня подписания акта по переменной части арендной платы или путем предоплаты в течение 14 рабочих дней со дня предоставления арендодателем счета на оплату.

Как следует из пункта 7.2.7 договора аренды в случае заключения арендатором прямых договоров по коммунальным и эксплуатационным услугам, переменная часть арендной платы по коммунально-эксплуатационным услугам, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора аренды.

Поводом к подаче иска послужил отказ арендатора от заключения с арендодателем агентского договора, со ссылкой на наличие  условий, позволяющих не заключать договора, а также наличие задолженности по оплате  потребленных коммунальных ресурсов. Предварительно ответчику была направлена претензия  № 17 от 18.05.2018 о заключении агентского договора или подписании дополнительного соглашения к договору аренды, или оплачивать коммунальные платежи с +6%, или заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, уплатить задолженность по коммунальным платежам с 01.01.2018 по март 2018 с процентами за пользование чужими денежными средствами (т.1, л.д.14-16).

Заслушав представителей сторон и исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам:

Как установлено пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах (статья 625 ГК РФ).

 По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Размер арендной платы должен быть сторонами согласован, так как является существенным условием договора (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

По условиям договора аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 арендная плата состоит из: постоянной части арендной платы, платы с розничного торгового оборота, переменной части арендной платы (стоимость потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг).

Истец, ссылаясь на недействительность условий договора, изложенных в пунктах  7.1, 7.2., касающихся переменной части арендной платы, в качестве правового основания указывает статью 168 ГК РФ, нормы которой являются отсылочными. 

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. В том числе допускается заключение соглашений, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Ответчик в данных правоотношениях не является субъектом, для которого заключение договора обязательно (статьи 445 ГК РФ).

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), а в совокупности с условиями рассматриваемого договора аренды и положениями пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан уплачивать стоимость потребленных коммунальных ресурсов или возмещать их стоимость арендодателю, в том числе,  суммы, включенные ресурсоснабжающей организацией в счет арендодателю сверх суммы за потребленные коммунальные услуги (Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2018 N 308-ЭС18-980 по делу N А63-8895/2017).

Истец в нарушение статьи 65 АПК РФ, не доказал, что включение условия о возмещении арендодателю стоимости потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг непосредственно в сам договор аренды имущества противоречит требованиям закона или иного правового акта, а также определяет  статус арендодателя как поставщика коммунальных услуг.

 При этом налоговые и иные последствия исполнения сделки не влияют на ее действительность и в силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ относятся на стороны предпринимательской деятельности.

О допустимости включения оспариваемых условий в договор следует из письма ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ "По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества".

В ходе рассмотрения дела сторонами заключен агентский договор № 67 от 19.12.2017 (посреднический), действие которого стороны распространили с 01.01.2018, что в силу пункта 7.2.7. договора аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17 прекращает действие спорных условий договора.

Между тем, на момент подачи иска действовали условия договора аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17, касающиеся, в том числе уплаты переменной части арендной платы, а именно, стоимости потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг. 

При таких обстоятельствах, учитывая условия договора аренды, истец не обосновал в связи с чем на стороне ОА «Тандер» могло возникнуть обязательство из неосновательного обогащения (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ), необходимым условием для  которого является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение ответчиком имущества за счет истца, которое не основано ни на законе, ни на иных правовых актах, а так же сделке.

При этом, после заключения агентского договора № 67 от 19.12.2017 истец 15.10.2018 указал на наличие у ответчика задолженности по данному договору (т.3 л.д.57).

Между тем, на указанную дату вся заявленная истцом задолженность ответчика за пользование коммунальными  ресурсами была погашена, что следует из представленных ответчиком платежных поручений на общую сумму 3 237 163  руб. 04 коп., в том числе агентского вознаграждения (1500*6) (т.3, л.д.31-55). Кроме того, в судебном заседании 14.11.2018 ответчик представил еще одно платежное поручение об уплате 1500 руб. агентского вознаграждения.

Таким образом, истцом не подтверждён факт наличия у ответчика задолженности по агентскому договору № 67 от 19.12.2017.

Основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют в силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ, так как договором аренды недвижимого имущества от 10.08.2017 № НвкФ/55315/17  (который регулировал правоотношения сторон до заключения агентского договора в части оплаты стоимости коммунальных ресурсов), так и агентским  договором № 67 от 19.12.2017 предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение данного обязательства, что исключает возможность взыскания процентов.

Судом не было принято новое требование истца о взыскании пени по агентскому договору, что не лишает последнего право предъявить самостоятельные требования при наличии условий для наступления у ответчика такой ответственности.

Иск не подлежит удовлетворению в связи с необоснованностью.

Судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ  по результатам рассмотрения дела относятся на истца (госпошлина в размере 8407 руб.). Основания для отнесения судебных расходов на ответчика, в силу положений статьи 111 АПК РФ и уточнений истцом своих требований, отсутствуют.

Государственная пошлина в размере 40944 руб. уплаченная истцом по платёжным поручениям  от 17.07.2018 № 345, от 31.07.2018 № 370 подлежит возврату на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22,  статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Отказать в иске.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ника-Инвест» из федерального бюджета 40944 руб. государственной пошлины из федерального бюджета, уплаченной по платёжным поручениям  от 17.07.2018 № 345, от 31.07.2018 № 370.

Решение может быть обжаловано в  течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.       

          Судья                                                                          С.В.Вульферт