Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-5479/24-148-23

28 марта 2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2024 года

 

Арбитражный суд в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109147, 

<

...>, адрес для корреспонденции: 107045, 

<

...>, каб. 304)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 115191, 

<

...>)

третье лицо - Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 125167, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Хорошевский, Ленинградский пр-кт, д. 49/2)

о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 01.11.2023 № А-23-06, оформленного Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 13.12.2023 № КУВД-001/2023-57194436/1, решения Управления Росреестра по Москве об отказе государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 01.11.2023 № А-23-06, оформленного Уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 13.03.2024 № КУВД-001/2023-57194436/3, об обязании Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 01.11.2023 № А-23-06 на основании заявления от 05.12.2023 № MFC-0558/2023-1850276-1 и представленных ПАО «МТС» документов в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

 

при участии:

от заявителя: ФИО2 доверенность от 27.04.2022г. (диплом)

от заинтересованного лица: ФИО3 доверенность от 15.01.2024г., диплом

от третьего лица: не явился, извещен 

 

УСТАНОВИЛ:

ПАО «МТС» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 01 ноября 2023 г. № А-23-06, оформленного Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 13 декабря 2023 г. № КУВД-001/2023-57194436/1; решения Управления Росреестра по Москве об отказе государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 01.11.2023 № А-23-06, оформленного Уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 13 марта 2024 г. № КУВД-001/2023-57194436/3, об обязании Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 01 ноября 2023 г. № А-23-06 на основании заявления от 05.12.2023 № MFC-0558/2023-1850276-1 и представленных ПАО «МТС» документов в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Требования уточнялись, приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Заявитель поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо возражало по доводам, изложенным в письменных отзыве, представлены материалы реестрового дела.

От третьего лица поступили письменные пояснения, в которых третье лицо просило удовлетворить заявленные требования, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из заявления, 05 декабря 2023 г. ПАО «МТС» обратилось в Управление Росреестра по Москве через МФЦ района Чертаново Северное (Филиал ГБУ МФЦ г. Москвы) с заявлением № MFC-0558/2023-1850276-1 о проведении государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защита конкуренции» от 01.11.2023 № А-23-06 (далее – Договор).

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации, оформленное в виде Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 13 декабря 2023 г. № КУВД-001/2023-57194436/1 (далее – Уведомление № КУВД-001/2023-57194436/1).

В качестве основания для приостановления государственной регистрации Договора Заинтересованным лицом указано, что форма (или) и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (п. 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а именно:

- в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

- кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания;

- передаваемое в аренду имущество не индивидуализировано – часть крыши здания не обособлена.

После обращения в Арбитражный суд г. Москвы за обжалованием Уведомления № КУВД-001/2023-57194436/1, Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе государственной регистрации прав, оформленное Уведомлением от 13 марта 2024 г. № КУВД-001/2023-57194436/3.

Согласно Уведомлению № КУВД-001/2023-57194436/3, решение об отказе в государственной регистрации Договора принято на основании ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с не устранением ПАО «МТС» причин указанных в Уведомлении о приостановлении, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Иных оснований для отказа в проведении государственной регистрации Договора Уведомление № КУВД-001/2023-57194436/3 не содержит.

Заявитель считает, что отказ в проведении регистрационных действий не соответствует действующему законодательству, и нарушает права и законные интересы заявителя, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской  Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

Как установлено судом, между ПАО «МТС» и Федеральным государственным образовательным бюджетным учреждением высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»  заключен Договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защита конкуренции» от 01 ноября 2023 г. № А-23-06. 

Согласно п. 1.1. Договора, в целях размещения аппаратной базовой станции сотовой связи, в т.ч. антенно-фидерных устройств Заявителю передается во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в здании с кадастровым номером 77:09:0005004:10948, по адресу: 

<

...> технический этаж, помещение № I, комната 6а, площадью 11,8 кв.м. и часть крыши площадью 6 кв.м.  Итого общей площадью 17,8 кв.м. 

Состав передаваемого в аренду объекта имущества (описание и технические характеристики) указан в Приложении № 1 к Договору.

Поэтажный план БТИ и схема размещения на кровле (графическое обозначение границ в пределах которых будет размещено оборудование) приведены в Приложении № 3 к Договору.

Стороны согласовали, что сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. настоящего договора (п. 1.2 Договора). 

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано, объект аренды согласован сторонами текстуально и графически. Спор между сторонами Договора относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует. 

Указанное здание с кадастровым номером 77:09:0005004:10948 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за третьим лицом на праве оперативного управления (№ 77-01/13-132/2001-626 от 06 июня 2002 г.).

Передача вышеуказанного имущества в аренду Заявителю была согласована территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (ТУ Росимущества в г. Москве) в решении от 20 октября 2023 г. № 77-09/30179. Договор заключается на срок по 31 октября 2028 г. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 2.2. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 287.2 ГК РФ собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. 

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30 ноября 2016 г.), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, в целях отражения в ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать часть объекта недвижимости, а именно часть кровли здания. 

Действующим законодательством РФ прямо предусмотрена возможность передачи отдельных частей здания, в том числе части кровли в пользование, в этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом. 

ПАО «МТС» подавало заявление на государственную регистрацию договора аренды с целью фиксации обременения всего здания договором аренды конкретной частью (в данном случае помещения и части кровли) такого здания. 

С заявлением о постановке арендуемой части здания на кадастровый учет с целью фиксации такой части как нового отдельного (самостоятельного) объекта недвижимости, ПАО «МТС» в Управление Росреестра по Москве не обращалось. 

Стороны не производили никаких технических изменений в занимаемом Заявителем на основе договора аренды помещении, не выделяли и не создавали нового самостоятельного объекта недвижимости, что видно также из схем размещения оборудования на плане технического этажа и на кровле здания (Приложение № 1, 3 к Договору). 

Описание соответствующей части объекта недвижимости (здания), является лишь дополнительной характеристикой здания, часть которого арендует Заявитель. 

Поэтому в рассматриваемом деле для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания не требуется, чтобы такая часть обладала свойствами обособленности и изолированности (поскольку, как указано выше, осуществление кадастрового учета части не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав). 

Согласно ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. 

В настоящем деле, с учетом разъяснений ВС РФ в вышеназванном Обзоре судебной практики от 30 ноября 2016 г., а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения, иными словами фиксация обременения всего здания договором аренды части конкретного помещения такого здания).

Отсутствие в ЕГРН сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

При этом, выделение переданной в аренду части объекта недвижимости, с целью ее постановки на кадастровый учет, является исключительно правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

В силу пп. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», если право на здание, часть которого арендуется, ранее было зарегистрировано за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами договор, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. 

В п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018) было разъяснено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться, и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Разногласия относительно местоположения, границ и площадей передаваемых в пользование объектов (помещения, части кровли) между заявителем и третьим лицом отсутствуют. 

Сведения о здании и о его частях, содержащиеся в ЕГРН являются актуальными.  Кроме того, предъявленный к государственной регистрации Договор не оспорен и не признан недействительным. 

Соответственно, договор аренды между заявителем и третьим лицом является надлежащим и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав. 

В связи с вышеизложенным, указание заинтересованным лицом в оспариваемом Уведомлении № КУВД-001/2023-57194436/1 на невозможность идентифицировать объект договора аренды, не соответствует действительности и не может служить законным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и обременения (права аренды) на вышеуказанные объекты недвижимости. 

Таким образом, оспариваемые Уведомление от 13 декабря 2023 г. № КУВД-001/2023-57194436/1, Уведомление об отказе государственной регистрации прав от 13 марта 2024г. № КУВД-001/2023-57194436/3 противоречат действующему гражданскому законодательству, Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, суд считает требования обоснованными и  подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на заинтересованное лицо  устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 102, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 13.12.2023 № КУВД-001/2023-57194436/1.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе  государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 13.03.2024г. № КУВД-001/2023-57194436/3.

Обязать Управление Росреестра по Москве в  месячный срок   с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию Договора  аренды федерального недвижимого имущества  № А-23-06 на основании заявления от 05.12.2023 № MFC-0558/2023-1850276-1 и представленных ПАО «МТС» документов.

Взыскать с  Управления Росреестра по Москве  в пользу  ПАО «МТС»  расходы по уплате государственной пошлины  в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:                                                                                              Нариманидзе Н.А.