ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16187/2016

город Ростов-на-Дону

27 ноября 2017 года

15АП-12624/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 018-17 от 15.11.2017, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочина решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 20.06.2017 по делу № А32-16187/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Элен» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>)при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «АМСО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

об обязании заключения договора на определенных условиях,принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элен» (далее - истец, общество, ООО «Элен») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (далее - ответчик, администрация), согласно которого просит обязать администрацию заключить договор № 4900009611 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1-10), в пользование на условиях аренды (договор аренды), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом № 2015-03/05-О от 17.03.2015, и составляет 8 262 000 рублей в год».

Исковые требования мотивированы тем, что указанный в договоре размер годовой арендной платы определен не на основании императивно установленного подхода. Истец имеет намерение привести договор в указанной части в соответствие с законом.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено общество с ограниченной ответственностью «АМСО».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2017 обязано администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Элен» договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 49000009611 от 03.08.2015, земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1-10), изложив п. 3.2. договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 2 083 105,49 рублей».

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Сочи обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что пунктом 5.2 постановления № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах, спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления № 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, в дополнении к апелляционной жалобе истец указал, что даже если производить расчет от рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, то арендная плата в год составит 8 448 150 руб. (563 210 000 *1,5%*1=8 448 150 руб.), а не 2 083 105,49 руб., как указал в решении суд первой инстанции, приведя в решении ошибочный расчет (563 210 000 *1,5%*1=2 083 105,49 руб.). 

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного заседания, для предоставления оценки рыночной стоимости земельного участка.

Представитель истца также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции считает, что ходатайство об отложении судебного разбирательства не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного заседания, поскольку препятствия для рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют, материалы дела содержат достаточно доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу, изложенные в ходатайстве об отложении причины не служат основаниями для отложения рассмотрения жалобы, также суд апелляционной инстанции учитывает срок рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 на администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор аренды объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580, площадью 61 695 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная сроком на 3 (три) года (т. д. 2, л.д. 4-6).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2016 № 23/242/002/2016-7811, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 зарегистрировано право муниципальной собственности город - курорт Сочи 01.11.2013 (т. д. 2, л.д. 7-8).

Во исполнение решения Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 администрация направила обществу проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 49000009611 от 03.08.2015 (далее - проект договора) - т. д. 1, л.д. 53-57.

Согласно пункта 3.2 проекта договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25 сентября 2014 года № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 (двадцать девять миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот девяносто два) рубля.

Не согласившись с указанной редакцией пункта 3.2 договора, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 03.08.2015, согласно которого спорный пункт изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом № 2015-03/05-О от 17.03.2015 и составляет 8 262 000 (восемь миллионов двести шестьдесят две тысячи) рублей».

Полагая, что размер арендной платы завышен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится следующее разъяснение. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требование о понуждении публичного органа к заключению договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению судом по правилам искового производства с учетом требований статьи 445 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, независимым оценщиком была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка и предоставлен отчет №201503/05-О от 17.03.2015, согласно которого стоимость арендной платы за участок составляет 8 262 000 руб., в связи с чем, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 03.08.2015.

В силу пункта 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 названного выше постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

Во исполнение названного постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (в редакции, действующей в спорный период, то есть до принятия постановления администрации г. Сочи от 07.09.2015 № 2580), которые применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Согласно пункта 3.2 проекта договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25 сентября 2014 года № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 (двадцать девять миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот девяносто два) рубля.

В соответствии с пунктами 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по инициативе общества назначалась судебная экспертиза для установления соответствия отчета № 41С/ОЗ-2014 от 25.09.2014 императивным нормативным предписаниям и для установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.09.2014. 

Согласно выводам заключения эксперта от 15.03.2017 № 383 отчет № 41С/ОЗ-2014 от 25.09.2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580, подготовленный ООО «АМСО», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 по состоянию на 25.09.2014 определена в размере 563 210 000,00 рублей.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям, что размер арендной платы необходимо определить с учетом вывода эксперта об установлении рыночной стоимости спорного земельного участка.

Выводы суда основаны на сложившейся судебной практике по аналогичным требованиям постановления Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 25.05.2015 по делу № А32-А32-28593/2014, от 30.04.2015 по делу № А32-34980/2014, от 10.03.2016 по делу № А32-1975/2015.

В пункте 4.1. Правил, утвержденных постановлением администрации города Сочи 03.06.2011 принято постановление № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи», указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи. То есть при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Суд первой инстанции, самостоятельно произведя перерасчет, установил, что размер годовой арендной платы составит 2 083 105,49 рублей (563 210 000,00 рублей х 1,5% х 1,0).

Суд апелляционной инстанции, проверив расчет размера арендной платы за земельный участок, произведенный судом первой инстанции, установил, что данный расчет составлен арифметически неверно, в части указания результата произведения: Р - рыночная стоимость земельного участка х С - ставка арендной платы х Ки - коэффициент инфляции (563 210 000,00 рублей х 1,5% х 1,0), что составляете 8 448 150 рублей. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет арендной платы необходимо производить  от рыночной стоимости земельного участка, определенной в договоре аренды по отчету об оценке рыночной стоимости  годовой арендной платы (отчет № 41С/ОЗ-2014 от 25.09.2014), отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. Согласно выводам заключения эксперта от 15.03.2017 № 383 отчет № 41С/ОЗ-2014 от 25.09.2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580, подготовленный ООО «АМСО», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 по состоянию на 25.09.2014 определена в размере 563 210 000,00 рублей.

Судами арендная плата определена исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом по результатам проведенной судом экспертизы в рамках настоящего дела (т.3 л.д.4). 

В связи с этим, решение суда подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию, которая, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от оплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2017 по делу № А32-16187/2016 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Обязать Администрацию города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), г. Сочи, заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Элен» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Беслан, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 49000009611 от 03.08.2015, земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1-10), изложив п. 3.2. договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 8 448 150  рублей».

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты его принятия.

 

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

 

Судьи                                                                                             В.В. Ванин

 

Н.В. Нарышкина