ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

16.12.2025

Дело № А40-3179/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2025

Полный текст постановления изготовлен 16.12.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Калининой Н.С.,

судей: Голобородько В.Я., Каменецкого Д.В.

при участии в заседании:

от ФИО1-ФИО2, дов. от 07.11.2025,

от ПАО «Банк ПСБ» - ФИО3, дов. от 23.07.2025,

рассмотрев 08 декабря 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу ПАО «Банк ПСБ»

на определение Арбитражного суда города Москвы

от 18 июля 2025 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 10 октября 2025 года

по заявлению ФИО1 об исключении земельного участка из конкурсной массы должника,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Авантель-Инвест»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 03.05.2024 общество с ограниченной ответственностью «Авантель-Инвест» (далее – ООО «Авантель-Инвест», должник) признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на ФИО4

В Арбитражный суд города Москвы 27.01.2025 поступило ходатайство ФИО1 об исключении из конкурсной массы имущества должника: земельный участок площадью 705 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Богородский городской округ, 1 км. Южнее д. Жилино, комплекс здоровья и отдыха «Яхонтовый лес» кадастровый номер 50:16:0401031:1457.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2025, земельный участок площадью 705 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Богородский городской округ, 1 км. Южнее д. Жилино, комплекс здоровья и отдыха «Яхонтовый лес» кадастровый номер 50:16:0401031:1457, исключен из конкурсной массы должника.

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, публичное акционерное общество «Банк ПСБ» (далее – ПАО «Банк ПСБ») обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе заявитель указывает на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ФИО1 поступил отзыв на кассационную жалобу, от ПАО «Банк ПСБ» - письменные пояснения, которые приобщены к материалам спора.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ПАО «Банк ПСБ» поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ФИО1 по доводам кассационной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам, судебная коллегия кассационной инстанции пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.05.2017 между ФИО1 (инвестор) и ООО «Авангель-Инвест» (застройщик) был заключен инвестиционный договор №9/1, предметом которого является совместное осуществление сторонами строительства инвестиционного объекта и передача по завершению строительства инвестору блокированного апартамента (таунхауса) ориентировочной общей площадью 180 кв.м., условный № 1 при нумерации слева-направо, назначение нежилое, по адресу: Московская область, Ногинский район, 1 км. Южнее д. Жилино, Комплекс Здоровья и Отдыха «Коверши», здание № 9, с земельным участком ориентировочно общей площадью 800 кв.м.

Согласно п. 3.3.4. инвестиционного договора №9/1 от 29.05.2017 застройщик обязался осуществить формирование земельного участка ориентировочной общей площадью 800 кв.м. из земельного участка, принадлежащего застройщику, и осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок не позднее 31.12.2018, а также заключить с инвестором договор купли-продажи на земельный участок и произвести все необходимые действия для подачи документов для регистрации права собственности на земельный участок с застройщика на инвестора в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на земельный участок на инвестора, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта.

ФИО1 исполнила свои обязательства по оплате, перечислив в адрес ООО «Авангель-Инвест» денежные средства в размере 7 600 000 рублей, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривалось сторонами.

20.05.2022 между ФИО1 и ООО «Авангель-Инвест» был подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта, согласно п. 4 которого застройщик передает инвестору 2-х этажное помещение 172 кв.м. помещение № 1 назначение: нежилое с кадастровым (условным) номером 50:16:0401031:1449, расположенное по адресу: Московская область, Богородский городской округ, территория Яхонтовый лес КЗиО дом 9 помещение № 1.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанное помещение осуществлена 14.07.2022 (запись № 50-16-0401031-1449-50/137/2022-3).

19.01.2022 между ФИО1 и ООО «Авангель-Инвест» был заключен договор купли-продажи недвижимости №3У-9/1, согласно п. 2.1. которого продавец (ООО «Авангель-Инвест») обязался передать в собственность покупателя (ФИО1) земельный участок общей площадью 705 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Богородский городской округ, 1 км. Южнее д. Жилино, комплекс здоровья и отдыха «Яхонтовый лес», а покупатель обязался принять земельный участок по акту приема-передачи и уплатить на него покупную цену.

20.05.2022 между ФИО1 и ООО «Авангель-Инвест» был подписан акт приема-передачи, согласно которому ООО «Авангель-Инвест» передал ФИО1 земельный участок площадью 705 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Богородский городской округ, 1 км. Южнее д. Жилино, комплекс здоровья и отдыха «Яхонтовый лес» кадастровый номер 50:16:0401031:1457.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ФИО1 просила исключить из конкурсной массы должника земельный участок с кадастровым номером 50:16:0401031:1457, указав, что данный участок был приобретен ею по договору купли-продажи, полностью оплачен и фактически передан, в связи с чем не является имуществом должника и не подлежит включению в конкурсную массу.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статьи 131 Закона о банкротстве, статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что спорный земельный участок был отчужден должником ФИО1 по возмездной сделке, исполненной обеими сторонами, пришел к выводу об удовлетворении заявления об исключении имущества из конкурсной массы.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами судов по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, и при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 132 Закона о банкротстве, имущество, включенное в конкурсную массу на основании проведенной инвентаризации, не может быть исключено из нее.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, а также иное предусмотренное Законом имущество. При этом в случае включения не принадлежащего должнику имущества в конкурсную массу, оно подлежит исключению из нее в пользу лиц, обладающих титульным правом на соответствующее имущество.

В рассматриваемом случае суды установили, что спорный земельный участок был отчужден должником ФИО1 по договору купли-продажи от 19.01.2022, который был фактически исполнен сторонами: покупатель оплатил стоимость участка, а продавец передал его по акту приема-передачи от 20.05.2022.

Кроме того, суды, учитывая установленный факт государственной регистрации права собственности ФИО1 на помещение с кадастровым номером 50:16:0401031:1449, расположенное на спорном земельном участке, правомерно применили принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

После передачи объекта недвижимости на земельном участке другому лицу собственник участка не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем его отчуждения иному лицу.

Таким образом, отчуждение земельного участка отдельно от расположенного на нем и принадлежащего ФИО1 на праве собственности помещения не допускается, в том числе в рамках процедуры банкротства (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Собственник здания, строения, сооружения имеет в силу закона право на соответствующий земельный участок, необходимое для использования объекта (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, включение земельного участка, подлежащего в силу закона передаче собственнику расположенного на нем помещения, в конкурсную массу должника является неправомерным.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что право собственности на земельный участок у ФИО1 не возникло из-за отсутствия записи в ЕГРН в данной ситуации опровергается всей совокупностью установленных судами обстоятельств: наличием исполненного договора купли-продажи, фактической передачей участка, полной его оплатой, наличием зарегистрированного в ЕГРН права собственности ФИО1 на объект недвижимости, расположенный на этом участке.

В силу прямого действия закона (статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) это право на объект недвижимости порождает и соответствующее право на земельный участок, необходимое для его использования.

Из материалов дела следует, что ФИО1 предпринимала меры для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, однако регистрация была приостановлена Росреестром по причинам, не зависящим от ее воли (наличие объекта незавершенного строительства). Данное обстоятельство, установленное судами, свидетельствует об отсутствии виновного бездействия со стороны ФИО1

Кроме того, доводы о нарушении прав кредиторов при исключении имущества из конкурсной массы опровергаются самой сущностью заявленных требований: исключение имущества, не принадлежащего должнику, не затрагивает законные интересы кредиторов, поскольку такое имущество не является источником удовлетворения их требований.

Таким образом, суды пришли к обоснованным выводам о том, что спорный земельный участок не является имуществом должника и подлежит исключению из конкурсной массы.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами судов, не усматривая оснований для их переоценки, поскольку названные выводы в достаточной степени мотивированы, соответствуют нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2025 года по делу № А40-3179/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья	Н.С. Калинина

Судьи:	В.Я. Голобородько

Д.В. Каменецкий