АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                 Дело №А65-36422/2024 

Дата принятия решения – 29 января 2025 года 

Дата объявления резолютивной части – 28 января 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Король Л.А.,

рассмотрел дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО4 Сирина Кимматовича, г.Альметьевск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), об обязании заключить дополнительное соглашения к договору аренды от 27.09.2018г. и  взыскании 133994 руб. 44 коп. убытков, 462677 руб. 63 коп. неустойки,

с участием:

от истца – ФИО1, по доверенности от 10.10.2024;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 05.03.2024;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 Сирин Кимматович, г.Альметьевск (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Акционерное общество "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар; Акционерное общество "Тандер", г.Казань (далее - ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашения к договору аренды от 27.09.2018г. и  взыскании 133994 руб. 44 коп. убытков, 462677 руб. 63 коп. неустойки.

В судебном заседании 05.12.2024г. истец передал суду заявление об уточнении требований, сделанное им в рамках дела А65-21333/2023 в ответ на позицию ответчика о взыскании там неустойки. 

Документ приобщён к делу.

В судебном заседании 28.01.2025г. истец требования поддержал, представил переписку, подтверждающую, по его мнению, уведомление ответчика о смене собственника.

Документы приобщены к делу.

Ответчик требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.09.2018, по условиям которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект) – нежилое помещение, общей площадью 702,7 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 16:49:011911:1794, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Договор заключается на 15 лет с даты подписания акта приема-передачи (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 4.3.1 договора, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату согласно договору.

На основании пункта 5.2.1 договора, постоянная часть арендной платы составляет 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц. 

В силу пункта 5.2.2 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Согласно договору №КзФ/54900/18 передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (первоначальный арендатор) и ответчиком акционерным обществом "Тандер" (новый арендатор) первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества б/н от 27.09.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» и первоначальным арендатором, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, номер регистрации 16:49:011911:1794-16/016/2018-10, дата регистрации 09.10.2018г.

На основании договора №1 купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 10.03.2022, заключенного между гражданином РФ ФИО3 (продавец) и гражданином РФ ФИО4 (истец, покупатель)  истец приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 702,7 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, кадастровый номер 16:49:011911:1794.  Государственная регистрация права собственности произведена 18.03.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2023 по делу №А65-24338/2022, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023, исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО4 Сирина Кимматовича, г.Альметьевск (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 оставлено без рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2023 по делу №А65-6483/2023 исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО4 Сирина Кимматовича (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 оставлено без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2023г., оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 и Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.03.2024г., отказано в удовлетворении требований  ФИО4 Сирина Кимматовича (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 943 332 руб. 62 коп. задолженности, 1 101 225 руб. 32 коп. неустойки, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018.

В рамках настоящего дела истец просит обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении размера арендной платы, взыскать с него недополученную разницу между оплаченной и увеличенной постоянной частью арендной платы и взыскать неустойку за просрочку внесения платежей за апрель, май и июнь 2022г.

Истец полагает, что ответчик добровольно принял на себя обязательство каждые 12 месяцев заключать дополнительное соглашение к договору об увеличении размера арендной платы.

Между тем, истцом не учтено следующее.

В соответствии с условиями пункта 5.2.3 договора, не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты изменения. Арендатор должен рассмотреть указанное предложение в течение 30 (тридцати) дней.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 43,45 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Поскольку в пункте 5.2.3 договора отсутствуют такие понятия, как «обязуется», «подлежит заключению» и, напротив, содержатся понятия как «может быть изменён», «предложение об изменении», а из представленной сторонами переписки не следует достижение каких-либо договорённостей между сторонами, суд пришёл к выводу, что ответчик не принимал на себя обязанность безусловно соглашаться с увеличением размера арендной платы и подписывать соответствующие дополнительные соглашения.

Исходя из содержания указанного пункта, величина арендной платы может изменяться только по соглашению сторон, поскольку стороны прямо предусмотрели необходимость согласования нового размера платы.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, в том числе в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием стороной сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 названного Кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд пришёл к выводу об отсутствии у ответчика такой обязанности, принятой на себя добровольно.

В соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1. и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Поскольку стороны договора, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. 

Указанный подход нашёл своё отражение в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №1074/10 от 13.04.2010г., Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.05.2017г. по дела А49-7647/2016, Постановлнии Арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2023 по делу № А55-4452/2022, Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2022 по делу № А50-18034/2021.

Истец, со ссылкой на индексацию, направлял ответчику уведомления об увеличении размера арендной платы, однако соответствующих соглашений между сторонами не подписывалось, арендную плату в увеличенном размере ответчик не оплачивал.

Вышеуказанные условия пункта 5.2.3 договора опровергают также возможность изменения условий договора по арендной плате только на основании одностороннего уведомления, без обоюдного волеизъявления сторон договора, без соглашения к договору об изменении условий арендной платы. 

Условиями договора предусмотрено изменение постоянной части арендной платы только по соглашению сторон. 

Поскольку в договоре аренды не определено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы путем направления уведомления, суд также пришел к выводу об отсутствии оснований у истца для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку оснований для одностороннего увеличения размера постоянной арендной платы судом не установлено, а согласованная в договоре сумма была оплачена ответчиком, оснований для взыскания разницы между ними, определенной истцом как убытки, не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы по договора за апрель, май и июнь 2022г., согласно представленному расчёту (л.д.16).

В соответствии с пунктом 7.2 договора, за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере 1% от месячного размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства.

Возражая относительно данного требования, ответчик указывает, что эта неустойка была предметом рассмотрения в деле А65-21333/2023.

Данный довод является ошибочным, поскольку в рамках вышеуказанного дела истцом начислялась неустойка за просрочку оплаты до моратория и после моратория, введённого  Постановлением  Правительства  РФ от 28 марта 2022 г. N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

В рамках настоящего дела предметом требования является просрочка оплаты платежей, срок оплаты которых наступил в период действия указанного моратория.

Таким образом, оснований для прекращения производства по делу в этой части не имеется.

Вместе с тем, оснований для взыскания неустойки, несмотря на просрочку внесения платежей ответчиком, также не имеется, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор. 

В силу пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 

При рассмотрении дела А65-21333/2023 судом (лист 10 решения) был сделан, и поддержан судами вышестоящих инстанций, вывод, что задержка арендной платы истцу за период с марта по июнь 2022 была вызвана тем, что подтверждение перехода истцу права собственности на объект аренды было получено ответчиком только в конце июня 2022 года. 

В материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика о смене собственника ранее июня 2022 года. 

Доказательств, что ответчик был уведомлен за месяц об отчуждении объекта аренды, как обусловлено пунктом 4.1.14 договора также не имеется. 

Таким образом, суд не находит оснований для признания действий арендатора существенно нарушающими условия договора об оплате в отсутствие его информированности о смене собственника, что могло бы повлечь досрочное расторжение договора аренды.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. 

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Правовые выводы арбитражного суда не могут рассматриваться в качестве преюдициальных обстоятельств, не требующих доказывания.

В данном случае вывод об отсутствии информирования ответчика о смене собственника является не правовой квалификацией действий участников, а выводом, основанным на материалах дела. При рассмотрении дела А65-21333/2023 ИП ФИО4 не было обеспечено представление исчерпывающего перечня документов, подтверждающих уведомление АО «Тандер», что исключает возможность принятия данных документов в качестве доказательств в рамках настоящего дела. 

Суд пришёл к выводу, что представлением дополнительных документов, истец пытается произвести ревизию вступивших в законную силу судебных актов, переоценив их выводы, что недопустимо.

На основании изложенного, требование о взыскании неустойки также не подлежит удовлетворению.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья                                                                                                            А.Г. Савельева