/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-11757/2018

г. Краснодар

12 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Крупнопанельное домостроение» (ИНН 6165114459, ОГРН 1046165007195) – Акимовой Т.А. (доверенность от 28.02.2019) и Иванова Н.Н. (доверенность от 04.03.2018), от ответчика – индивидуального предпринимателя Дубовой Татьяны Павловны (ИНН 615418790437, ОГРНИП 315619600072325) – Бердутиной Н.И. (доверенность от 04.05.2018), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крупнопанельное домостроение» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2018 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А53-11757/2018, установил следующее.

ООО «Крупнопанельное домостроение» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дубовой Т.П. (далее – предприниматель) о внесении изменений в договор от 25.04.2016 купли-продажи земельного участка в части изменения параметров объекта строительства и уменьшения цены земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.07.2018 принято к производству встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с общества11 671 026 рублей долга по договору купли-продажи от 25.04.2016, а также 168 809 рублей 06 копеек неустойки за период с 10.01.2018 по 01.07.2018 (т. 1, л. д. 90, 91).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскано 11 671 026 рублей долга по договору купли-продажи, 168 809 рублей 06 копеек неустойки, а также 82 199 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для изменения условий спорного договора. Удовлетворяя требования предпринимателя по встречному иску, суды сослались на отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение покупателем принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 25.04.2016. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы общества о предоставлении недостоверной информации относительно характеристик земельного участка, сославшись на получение застройщиком разрешения на строительство от 15.01.2016, положительного заключения по проекту строительства от 22.12.2015, а также градостроительного плана земельного участка от 26.08.2015, содержащего параметры возможной застройки участка.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление апелляционного суда, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды незаконно отказали в удовлетворении ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы, а также о вызове свидетелей. Судебные инстанции не приняли во внимание положения пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Договор купли-продажи заключен с предпринимателем в связи с заверениями продавца о возможности увеличения площади земельного участка. Вопреки достигнутому соглашению предприниматель ввел в заблуждение общество (покупателя). По обстоятельствам, зависящим от продавца, строительство многоквартирного жилого дома с характеристиками, приведенными в договоре, невозможно. 

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 25.04.2016 общество (покупатель) и предприниматель (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 5455 кв. м (кадастровый номер 61:26:0600024:2877), расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 69 (т. 1, л. д. 9, 10). Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка (пункты 1.1 – 1.2.7 договора). Передача земельного участка осуществляется в момент заключения договора, который имеет силу акта приема-передачи (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 1.5 договора земельный участок приобретен покупателем в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена земельного участка определена в размере 27 827 550 рублей, что составляет 10% стоимости жилой и коммерческой недвижимости из расчета 27 000 руб. кв. м (общая площадь квартир 9687,79 кв. м, общая площадь нежилых помещений 618,75 кв.м).

Согласно пунктам 3.2, 3.2.2 договора сумма аванса составляет 5 500 000 рублей (в том числе 2 000 000 рублей подлежат оплате в срок до 01.05.2016, 3 500 000 рублей – в течение трех дней с момента государственной регистрации договора). 

Оставшаяся сумма по договору (22 327 550 рублей) подлежит уплате в следующем порядке: стороны договорились заключить договор долевого участия на помещения, перечень которых согласован в приложениях № 1 и № 2, по условиям которых продавец выступает в качестве участника долевого строительства (дольщик), а покупатель застройщиком, с последующим осуществлением зачета однородных денежных требований. Стоимость помещений по ДДУ (подлежащих передаче продавцу/дольщику), засчитывается в счет уплаты по договору, оставшейся суммы (22 327 550 рублей). 22 327 550 / 27000 = 826,94 кв. м, в том числе 247,46 кв. м. – встроено-пристроенные помещения, 579,48 кв. м – жилые помещения, из них 422,09 кв. м – в 1-ой очереди строительства, 157,39 кв. м – во 2-ой очереди строительства (пункты 3.3, 3.3.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.3.2 договоры ДДУ между сторонами подлежат заключению в следующие сроки: 

– на помещения, перечисленные в приложении № 1, в срок не позднее 01.11.2016; 

– на помещения, перечисленные в приложении № 2, в срок не позднее 01.05.2017.

При окончательном (фактическом) подсчете площади помещений в сторону увеличения или уменьшения от предварительных расчетов, доля сторон будет соответственно уменьшена или увеличена  и составлять 10% передаваемой общей площади помещений (пункт 3.7 договора).

 Пунктом 3.9 договора предусмотрено, что в случае невыполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 договора, в установленный срок, покупатель обязуется оплатить денежные средства, указанные в пункте 3.1 договора на расчетный счет продавца в следующем порядке:

– 12 526 550 рублей до 31.12.2017;

– 9 801 000 рублей до 01.02.2018.

Пунктом 3.10 договора установлены сроки строительства: 31.12.2017 – 1-я очередь, 01.02.2018 – 2-я очередь.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты продавец вправе требовать неустойку в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 5.1. договора).

19 марта 2018 года общество в адрес предпринимателя направило предложение об изменении условий договора в части уменьшения площади застройки или о «прирезке» части территории смежного земельного участка (т. 1, л. д. 64, 65). Предложение покупателя оставлено предпринимателем без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения обществас исковым заявлением в арбитражный суд.

Предприниматель предъявил к обществу встречное исковое заявление, указывая на ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи от 25.04.2016 в части оплаты полной стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 36 – 39).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Основания для изменения условий договора определены                                           статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;             4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

   Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судебные инстанции, разрешая возникший спор, руководствуясь статьями 420, 421, 431, 450 и 451 Гражданского кодекса, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для изменения договора купли-продажи от 25.04.2016 в судебном порядке по требованию покупателя. Общество не представило доказательств, подтверждающих наличие условий, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 Гражданского кодекса.

Принимая во внимание наличие у покупателя до момента заключения договора разрешения на строительство от 15.01.2016, предусматривающего строительство объекта с определенными характеристиками на земельном участке площадью 5455 кв. м (т. 1,                     л. д. 70 – 74), отсутствуют и основания для применения в данном случае положений пункта 3  статьи 37 Земельного кодекса.

Выводы судов в части разрешения первоначального иска соответствует представленным в материалы дела доказательствам, в том числе разрешению на строительство от 15.01.2016 № RU 61311000-4-2016, содержанию договора купли-продажи от 25.04.2016 и переписки сторон.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 данного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 названного Кодекса).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени.

Судебные инстанции с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих исполнение обществом в согласованные сроки обязательств по осуществлению строительства на участке, правомерно руководствовались пунктом 3.9 договора купли-продажи и удовлетворили встречное исковое заявление, взыскав с покупателя неоплаченную часть согласованной стоимости земельного участка. Доказательства, опровергающие представленный предпринимателем расчет размера долга и неустойки, в деле отсутствуют.

Ссылаясь на положения пункта 3.7 договора от 25.04.2016, общество не учитывает отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о надлежащем выполнении покупателем условий, названных в пунктах 3.3.1, 3.3.2 и 3.10 договора. Названное обстоятельство позволило судам при определении размера долга и неустойки руководствоваться правилами пункта 3.9 договора купли-продажи. 

В силу пункта 5.5 договора от 25.04.2016 покупатель ознакомлен с техническим и качественным состоянием земельного участка, готов принять его в собственность и подписанием договора подтверждает факт его принятия от продавца. Названное положение сделки позволило судебным инстанциям критически оценить доводы общества о предоставлении продавцом недостоверной информации о земельном участке. 

Доводы общества о необходимости вызова свидетелей и проведении экспертизы рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.  

Иные доводы жалобы общества основаны на ошибочном толковании условий договора купли-продажи, не учитывают положения норм гражданского и земельного законодательства, а также содержание представленных в дело доказательств. 

С учетом изложенного основания для отмены решения от 12.09.2018и постановления от 14.12.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований                 статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. 

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу № А53-11757/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Я.Е. Волков