АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3930/2023

Дело № А12-18546/2022

г. Казань

13 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Королёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновой Т.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Волгоградской области представителей:

истцов – ФИО1 (доверенность), ФИО2 (доверенность), 

ответчика – ФИО3 (доверенность),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 и индивидуального предпринимателя ФИО5

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 

по делу № А12-18546/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308346020600020) и индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320774600393252) к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО4, ИП ФИО5) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (далее – ООО «Тамерлан») об обязании ответчика осуществить капитальный ремонт занимаемой части  встроенного нежилого помещения общей площадью 579,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по дополнительному соглашению от 08.09.2020 к договору аренды недвижимого имущества от 30.04.2013 за счет собственных средств без возмещения таких затрат со стороны арендодателей; провести в помещении работы, относящиеся в том числе к неотделимым улучшениям, капитальному ремонту, обусловленные спецификой деятельности арендатора, согласно указанному в исковом заявлении перечню работ.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП ФИО4 и ИП ФИО5 просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.04.2013 ИП ФИО6 (на основании договора дарения от 30.07.2020 между ФИО6 и ФИО7, а также договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 01.10.2020 между ФИО7 и ФИО5, последняя  получила права арендодателя по спорному договору аренды), ИП ФИО4 (арендодатели) и ООО «Тамерлан» (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества, а именно части встроенного нежилого помещения общей площадью 579,1 кв. м по адресу: 

<

...> для размещения магазина розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией, аптечными товарами, дополнительным ассортиментом товаров народного потребления, а также для сдачи в субаренду, на срок 12 лет. 15.05.2013 помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

По условиям договора арендодатели обязаны осуществлять капитальный ремонт помещения (пункт 6.1.9); арендатор имеет право оборудовать и оформить по своему усмотрению арендованное помещение (пункт 6.3.1), производить неотделимые улучшения арендованного помещения с письменного согласия арендодателя (пункт 6.3.5).

25 августа 2017 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 30.04.2013, согласно которому внесены изменения и дополнения в пункт 5.1 договора, в части арендной платы, которая с 14.08.2017 составит 284 526 руб. в месяц без НДС.

12 апреля 2018 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 30.04.2013, согласно которому, пункт 5.1 договора, изложен в следующей редакции: 

«пункт 5.1. ежемесячная сумма арендной платы по договору включает в себя плату за пользование помещением, состоит из двух частей: 5.1.1. постоянная часть, которая составляет: – в период с 14.08.2017 по 13.08.2018 – 284 526 руб. без НДС, – в период с 14.08.2018 и далее – 291 639 руб. без НДС. 

Пункт 5.1.2 Переменная часть, которая состоит из затрат на обеспечение помещения электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением. При этом объем потребления услуг определяется пропорционально арендуемой площади и/или по приборам учета, показания которых фиксируются актами за подписью уполномоченных лиц арендатора и арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа расчетного месяца.

Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором при условии предоставления арендодателем счета на оплату и акта оказанных услуг в следующем порядке:

– аванс за электроэнергию в размере 50 000 руб., в том числе НДС, который оплачивается не позднее 9-го числа текущего месяца;

– окончательный расчет за электроэнергию производится не позднее 25-го числа месяца, следующего за расчетным, при этом арендодатель также предоставляет арендатору копии документов, выставленных, поставщиком услуг (счета-фактуры, акт) за данный период, заверенные арендодателем;

– окончательный расчет за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение производится не позднее 25-го числа месяца. Следующего за расчетным,  при этом арендодатель также предоставляет арендатору копии документов, выставленных, поставщиком услуг (счета-фактуры, акт) за данный период, заверенные арендодателем.

Переменная часть арендной платы, в том числе аванс за электроэнергию, вносится арендатором путем перечисления денежных средств на банковские реквизиты каждого из арендодателя по 50% в пользу каждого из них».

01 августа 2019 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 30.04.2013, согласно которому, пункт 5.1.1. договора изложили в следующей редакции: «постоянная часть, которая составляет: – в период с 14.08.2019 и далее 304 180 руб.»

08 сентября 2020 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 30.04.2013, согласно которому сторонами:

1) в раздел «арендная плата и порядок расчетов»  внесли изменения в пункт 5.1.1 Постоянная часть арендной платы составляет: с 14.08.2020 по 31.08.2020 – из расчета 304 180,00 рублей (без НДС) в месяц; с 01.09.2020 по 31.10.2020 – 304 180,00 рублей (без НДС) в месяц; с 01.11.2020 по 13.08.2021 - 304 180,00 рублей в месяц (без НДС); с 14.08.2021 размер арендной платы увеличивается на коэффициент инфляции, установленный за прошедший календарный год по данным Росстата по РФ, увеличенный на 3%; далее размер арендной платы изменяется в соответствии с пунктом 5.4 договора.

2) в раздел «Арендодатель обязан» – внесены изменения в пункт 6.1.9, изложив его в следующей редакции:

«За свой счет производить капитальный ремонт помещения. Единоразовое исключение из данного правила оговорено сторонами в пункте 6.3.8 договора».

3) раздел «Арендатор имеет право» – дополнен пунктом 6.3.8 следующего содержания:

«Настоящим арендодатели согласовывают, а арендатор в период времени с даты заключения настоящего дополнительного соглашения в течение 180 календарных дней за счет собственных средств без возмещения таких затрат со стороны арендодателей проводит в помещении работы, относящиеся в том числе к неотделимым улучшениям, капитальному ремонту помещения, обусловленные спецификой деятельности арендатора, перечень которых указан ниже: Демонтаж фальш окон; 2. Демонтаж оконных блоков; 3. Демонтаж дверных блоков; 4. Демонтаж м/к баннеров; 5. Демонтаж фриза; 6. Демонтаж выносных козырьков; 7. Демонтаж водосливной системы; 8. Демонтаж ранее заложенных оконных проемов; 9. Демонтаж площадки главного входа и эваковыхода; 10. Монтаж фриза; 11. Облицовка фасада; 12.Облицовка цоколя; 13. Монтаж витражных оконных и дверных блоков; 14. Монтаж входного портала; 16. Устройство водосливной системы; 17. Устройство площадки главного входа и эваковыхода; 18. Штукатурка, шпатлевка и окраска внутренних откосов.

Стороны договорились, что детализация по видам работ и объемам работ, фактически выполненных в рамках дополнительного соглашения, указываются в актах выполненных работ, подписываемых между арендатором и лицами, осуществляющими указанные работы, по форме КС-2, при этом указанные акты считаются принятыми арендодателями без возражений».

На основании условий данного дополнительного соглашения от 08.09.2020, ООО «Тамерлан» был подготовлен и направлен 12.03.2021 электронной почтой Дизайн-проект сети магазина «Покупочка» с целью проведения реконструкции, а также с просьбой о снижении: аренды текущей – 304 180 руб.; инвестиции – 694 920 руб.; снижение аренды – 246 270 (или 4% от То); срок снижения – 2 года; каникулы – 30 дней. (т. 1, л.д. 98 - оборот).

16 марта 2021 года со стороны арендодателей поступил ответ, что в августе 2020 года была достигнута договоренность о предоставлении 50% скидки на период ремонтных работ в сентябре, октябре 2020 года, и о неначислении до августа 2021 года договорной индексации и согласовании условий Дополнительным соглашением, которые до настоящего времени  не исполнены. (т. 1, л.д. 98).

Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды недвижимого имущества от 30.04.2013, и дополнительного соглашения от 08.09.2020, соистцы обратились в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общие правила распределения обязанности по содержанию имущества, переданного в аренду, определены в статье 616 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Предусмотренная в пунктах 1, 2 статьи 616 ГК РФ диспозитивность правовых норм основана на общем гражданско-правовом принципе свободы договора, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая различные позиции сторон по условиям договора и дополнительного соглашения к нему суд первой инстанции правомерно применил правила толкования договора согласно положениям статьи 431 ГК РФ.

Договор от 30.04.2013 содержит пункт 6.1.9 согласно которому «арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт помещения», который не противоречит статье 616 ГК РФ.

Вместе с тем, стороны договора дополнительным соглашением от 08.09.2020 установили право арендатора единоразово в виде исключения провести работы, относящиеся, в том числе к неотделимым улучшениям, капитальному ремонту, обусловленные спецификой деятельности арендатора, поскольку пункт 6.3.8 добавлен в договор в раздел «арендатор имеет право».

При этом, судом первой инстанции справедливо отмечено, что воспользоваться предоставленным ему пунктом 6.3.8 правом или нет, в данном случае, решает арендатор исходя из специфики своей деятельности.

Следовательно, при отсутствии на стороне ответчика обязанности в поведении работ по капитальному ремонту, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для обязания ответчика в судебном порядке к совершению таких действий.

Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что изложение пункта 5.1.1 в дополнительном соглашении от 08.09.2020 о размере постоянной части арендной платы не обусловлено, исходя из буквального толкования, как самого договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему, проведением арендатором капитального ремонта помещения.

В судебном заседании в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и в ходе рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы представитель ответчика пояснял, что необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения у него отсутствует, помещение находится в технически исправном состоянии.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются позицией истцов по данному спору, приводились им при рассмотрении дела в судах двух инстанций, получили мотивированную оценку в обжалуемых судебных актах. Иная оценка заявителем установленных судами обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Судебная коллегия, оценивая доводы заявителя, установила отсутствие в них ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения судов двух инстанций, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законных и обоснованных судебных актов при рассмотрении заявленных требований по существу, признала их несостоятельными.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения решения и постановления. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 по делу № А12-18546/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова 

 

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

 

                                                                           Н.Н. Королёва