﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4199/19 

Екатеринбург

31 июля 2019 г.

Дело № А60-45270/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реста Хаус» (далее – общество «Реста Хаус») на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2018 по делу № А60-45270/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Реста Хаус» - Яшанов И.В. (доверенность от 23.07.2019 № 2).

Индивидуальный предприниматель Газизов Дмитрий Юрьевич (далее -  предприниматель Газизов Д.Ю.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Реста Хаус» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.05.2016 в сумме 716 573 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 63 937 руб. 37 коп., начисленных за период с 19.05.2016 по 27.06.2018, с последующим их пересчетом на дату принятия решения.

Общество «Реста Хаус» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к предпринимателю Газизову Д.Ю. о признании дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 12.05.2016 недействительным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2018 (судья Лесковец О.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С общества «Реста Хаус» в пользу предпринимателя Газизова Д.Ю. взыскано 619 216 руб. 14 коп., в том числе долг в сумме  522 089 руб. 33 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 97 126 руб. 81 коп., начисленные за период с 21.09.2016 по 04.12.2018. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 (судьи Дюкин В.Ю., Семенов В.В., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Реста Хаус» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

По мнению заявителя, суды проигнорировали тот факт, что до регистрации договора аренды 26.10.2016 без номера от 12.05.2016 между сторонами был заключен договор аренды от 23.06.2016, который стороны исполняли. Данный договор не был расторгнут или изменен и действовал до 26.10.2016. В материалах дела имеются иные доказательства, подтверждающие выполнение обязательств сторонами по договору аренды от 23.06.2017. Судами необоснованно отклонен данный довод, а арендные платежи по договору аренды от 23.06.2016 судами учтены к другому договору аренды, датированному 12.05.2016 без номера, который в этот период не действовал и не был заключен между сторонами. Заявитель также считает, что судом допущена арифметическая ошибка, поскольку судами не учтена переплата при расчете имеющейся задолженности.  Таким образом, по мнению общества «Реста Хаус», сумма задолженности, если такова имеет место быть, определена не верно. Кроме того, заявитель считает, что дополнительное соглашение от 23.06.2016 № 1заключено в нарушение императивного требования статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не допускающего изменение размера арендной платы чаще одного раза в год, что, по его мнению, свидетельствует о ничтожности указанного дополнительного соглашения (статья 168 ГК РФ).

При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателем Газизовым Д.Ю. (арендодатель) и обществом «Реста Хаус» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.05.2016 (договор), согласно условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве собственности нежилые помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 9-а, помещения № 61, 62, 63, 64.

Общая площадь предоставляемых в аренду помещений составляет 307,3 кв. м.

Технические характеристики и иные сведения о помещении содержатся в кадастровом паспорте на помещение (Приложение № 1).

Срок аренды по договору - 10 лет с даты подписания договора - с 12 мая 2016 года по 11 мая 2026 года включительно (пункт 5.1. договора).

Дополнительным соглашением от 23.06.2016 № 1 к договору согласован порядок передачи помещения, размер и порядок внесения арендной платы.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения № 1 настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора аренды от 12.05.2016.

Пунктом 2.1.1. договора от 12.05.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2016) установлена обязанность арендатора в срок - 01.07.2016, передать помещение арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.1. договора от 12.05.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2016) арендная ставка по договору составляет 879 руб. за один квадратный метр; общий размер арендной платы составляет 270 116 руб. 70 коп. в месяц. Общий размер арендной платы не подлежит уменьшению в связи с возможным изъятием помещения № 64 из единоличного пользования арендатора.

Арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы в течение двух месяцев с момента подписания Акта приема-передачи помещения.

Арендная плата за июль 2016 года не начисляется, арендная плата за август 2016 года составляет 80 000 руб.

Арендная плата вносится помесячно, на основании данного договора и дополнительных соглашений к нему, до 20 (двадцатого) числа текущего месяца включительно путем перечисления денежных средств на расчетный счет по представленному арендодателем счету.

Арендная плата начисляется по прошествии арендных каникул.

Арендная плата за неполный месяц аренды рассчитывается пропорционально фактическому сроку аренды.

Дополнительным соглашением № 2 к договору изменен размер арендной платы, который согласно пункту 1 дополнительного соглашения с 01.08.2017 составляет 286 323 руб. 70 коп. в месяц.

В обоснование первоначального иска указано на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в период с сентября 2016 года по июль 2018 года.

Обоснование иска общества «Реста Хаус» заключается в указании на допущеное арендодателем нарушение порядка изменения размера арендной платы и отсутствие сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе договор аренды нежилого помещения от 12.05.2016 в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1, установив факт ненадлежащего исполнения обществом «Реста Хаус» обязательств по внесению арендный платы, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, проверив представленный истцом расчет задолженности и признав его неверным, самостоятельно произведя расчет задолженности за период с сентября 2016 года по июль 2018 года, суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателя Газизова Д.Ю.частично, взыскав с общества Реста Хаус» задолженность в сумме 522 089 руб. 33 коп.

Кроме того, руководствуясь положениями статьи 395 ГК РФ, проверив расчет процентов истца и признав его неверным, суды произвели его перерасчет в связи с удовлетворением требований о взыскании задолженности на сумму 97 126 руб. 81 коп., в связи с чем пришли к выводу о начислении процентов в сумме 97 126 руб. 81 коп.

Утверждения заявителя о том, что до государственной регистрации договора аренды от 12.05.2016 (дата государственной регистрации - 26.10.2016) действовал заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 23.06.2016, являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонены, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих исполнение сторонами условий указанного договора в части передачи имущества (акт приема-передачи помещения по договору от 23.06.2016, иных документов), и как следствие, возникновения факта пользования обществом спорными помещениями предпринимателя.

Ссылка общества «Реста Хаус» на произведенный платеж в размере 10000 руб. в обоснование действия между сторонами договора аренды от 23.06.2016 (платежное поручение от 17.10.2016 № 507) судами правомерно отклонена, поскольку из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что указанный платеж в последующем был учтен при расчете задолженности по арендной плате по договору от 12.05.2016.

Довод заявителя о незаключенности дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1, изменяющего размер арендной платы, в связи с тем, что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, являлся предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонен как несостоятельный, поскольку признано установленным то, что сторонами были достигнуты договоренности в требуемой форме в дополнительном соглашении от 23.06.2016 № 1 по всем существенным условиям договора аренды и, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, после подписания дополнительного соглашения ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, дополнительное соглашение исполнялось ответчиком путем внесения арендной платы по ставке равной размеру, установленному в дополнительном соглашении, нежилое помещение истцу в ходе исполнения соглашения не возвращено, а значит условия дополнительного соглашения одобрены и приняты к исполнению сторонами соглашения; если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность; по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, соглашение от 23.06.2016 № 1 признано судами подлежащим применению в отношениях между сторонами независимо от его государственной регистрации.

Указание общества «Реста Хаус» на незаключенность договора от 12.05.2016 признано противоречащим имеющимся в материалах дела документам, которые свидетельствуют о его исполнении сторонами (акт приема-передачи имущества, платежные документы общества, имеющие ссылки на реквизиты спорного договора).

Кроме того, судами указано на наличие в материалах дела доказательств государственной регистрации как самого договора от 12.05.2016, так и дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1.

При этом судами принято во внимание возражение общества «Реста Хаус» в отношении дополнительного соглашения от 01.08.2017 № 2 к договору аренды нежилого помещения от 12.05.2016.

В этой части суд руководствовался положениями, предусмотренными пунктом 1 статьи 160, статьи 161 ГК, исходил из того, что предпринимателем Газизовым Д.Ю. подлинник документа, который подтвердил бы факт заключения сторонами дополнительного соглашения № 2 к договору от 12.05.2016, представлен не был (статьи 9, 65, 75 АПК РФ).

Таким образом, судами при рассмотрении требований предпринимателя Газизова Д.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами принят во внимание договор аренды нежилого помещения от 12.05.2016 в редакции дополнительного соглашения  от 23.06.2016 № 1, а расчет задолженности, произведенный с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2017 № 2, во внимание не принят.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды, руководствуясь статьей 166 ГК РФ, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся доказательства, установив, общество «Реста Хаус» доказательств наличия экономической заинтересованности в предъявлении иска об оспаривании дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1 к договору аренды, а также обоснований того, что удовлетворение иска повлечет восстановление каких-либо его нарушенных прав и охраняемых законом интересов, не представило; приступив к исполнению договора аренды, приняв имущество и осуществляя уплату арендных платежей, истец принял на себя возможные риски и неблагоприятные последствия в случае ненадлежащего исполнения обязательства по оплате; общество «Реста Хаус» в течение длительного времени исполняло оспариваемое дополнительное соглашение от 23.06.2016 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 12.05.2016, осуществляя платежи в размере, установленном данным соглашением, правомерно пришли к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 12.05.2016 в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1 исполнялся сторонами его заключившими, следовательно, действия общества «Реста Хаус», по подаче иска об оспаривании дополнительного соглашения от 23.06.2016 № 1 свидетельствует о недобросовестности при заявлении требований о недействительности данной сделки, стороной которой он является (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Ссылка общества «Реста Хаус» на допущенное предпринимателем Газизовым Д.Ю. нарушение положений статьи 614 ГК РФ и пункта 3.3. договора от 12.05.2016 в части периодичности изменения размера платы, правомерно отклонены судами, поскольку арендная плата в размере 270 116 руб. 70 коп. была согласована сторонами в дополнительном соглашении от 23.06.2016№ 1, которое подписано представителем общества «Реста Хаус» без замечаний, зарегистрировано в установленном законом порядке, исполнялось обществом в установленном размере.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2018 по делу             № А60-45270/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 по тому же делу  оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реста Хаус» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						Н.Г. Беляева 

                                             					 А.А. Столяров