ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 г. Тула

                                                               Дело № А09-5950/2014

       (20АП-133/2022)

Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2022

Постановление  изготовлено в полном объеме 10.02.2022

 

Двадцатый  арбитражного апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Волошиной Н.А. и Тучковой О.Г.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании:                   от ФИО2 – представителя ФИО3  (доверенность                       от 13.08.2020), от индивидуального предпринимателя ФИО4 – представителя ФИО5 (доверенность от 23.10.2021), в отсутствие иных заинтересованных лиц, участвующих в настоящем обособленном споре, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев, посредством систем видеоконференц-связи между Двадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Брянской области, в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Брянской области от 26.11.2021 по делу № А09-5950/2014 (судья Назаров А.В.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления ФИО2 (г. Красногорск, Московской обл.) к арбитражному управляющему ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО4 (г. Брянск), о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в рамках дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Форам» о признании его несостоятельным должником (банкротом),  

 

 

 

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда Брянской области находится дело о признании общества с ограниченной ответственностью «Форам» несостоятельным должником (банкротом).

В адрес Арбитражного суда Брянской области поступило заявление ФИО2, согласно которому она просила перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи №27 объекта недвижимого имущества                            от 15.05.2020, заключенного между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, на объект недвижимого имущества: коровник на 1100 голов, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей -0), общая площадь 4440,9 кв.м., инв. № 171/04/08:1000/А, литер А, условный номер: 32-32-02/021/2009-247, расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 2 745 478,92 руб.; а также по договору купли-продажи №28 объекта недвижимого имущества от 15.05.2020, заключенному между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель:       земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под животноводческий комплекс на 1100 голов, общая площадь: 9331 кв.м., с кадастровым номером 32:02:210160:2, расположенный по адресу: 

<

...> уч.8а, стоимостью                   458 136,63 руб., с взысканием с ФИО2 в пользу ИП ФИО4 денежных средств в размере 3 203 615,55 рублей. (с учетом уточнения).

К участию в данном обособленном споре в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФГУП «Черемушки» (ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО7 и МТУ ФАУГИ в Калужской, Брянской и Смоленских областях.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 26.11.2021 заявление ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи №27 от 15.05.2020, по договору купли-продажи №28 от 15.05.2020 с взысканием с ФИО2 в пользу ИП ФИО4 денежных средств в размере               3 203 615 руб. 55 коп. оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просила определение отменить  и принять по делу новый судебный акт. 

Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что трехмесячный срок, установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, подлежит исчислению с 30.04.2020 и, соответственно,  на момент обращения ФИО2. в суд с настоящим заявлением истек.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что срок обращения с заявлением не пропущен, поскольку значимой датой при рассмотрении требований является именно дата размещения информации о заключении с победителем торгов договоров купли-продажи.

Считает, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что применение ст. 250 ГК РФ возможно только при наличии совокупности всех условий, перечисленных в указанной статье, основным из которых является наличие отношений обшей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя. В настоящем случае, спорные объекты, в отношении которых заявитель просит перевести права и обязанности покупателя не находятся в собственности нескольких лиц. 

Указывает, что поскольку ФИО2 на основании договора купли-продажи                       от 02.03.2018 года является собственником объектов недвижимого имущества, как то контрольно-пропускной пункт, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:02:210160:2 по адресу: 

<

...> уч.8а, то она является и собственником земельного участка, на котором расположен указанный выше объект недвижимости.

При этом, в случае проведения торгов в соответствии с утвержденным судом положением о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, реализация права на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности возможна только после проведения торгов и по цене не ниже сформировавшейся по итогам этих торгов.

Однако доказательств того, что конкурсным управляющим ФИО6 было направлено предложение ФИО2 о покупке земельного участка по цене, сформированной по итогам торгов, в материалах дела не имеется, как и доказательств того, что ФИО2 каким-либо образом выразила отказ от приобретения спорного имущества.

Считает, что продажа в собственность ИП ФИО4 всего земельного участка площадью 9331 кв.м, с кадастровым номером 32:02:210160:2 нарушает права собственника ФИО2, объекты имущества которой расположены так же на данном земельном участке и которая имеет преимущественное право покупки указанного земельного участка.

Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что ФИО2 не имела законного права обращаться с данным заявлением, поскольку на момент подачи заявления не являлась собственником контрольно-пропускного пункта.

Настаивает, что ФИО2 обоснованно обратилась в суд области с данным заявлением как законный собственник указанного выше недвижимого имущества, поскольку у покупателя ФИО8 не возникло право собственности в виду отсутствия фактической передачи имущества по акту приема-передачи, а также отсутствия государственной регистрации отчуждения имущества на момент обращения в суд с заявлением.

Считает, что указание суда области на то, что действия ФИО2 по расторжению договора от 07.08.2020 по соглашению от 24.08.2020, уже после направления в суд заявления о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15.05.2020, заключенному между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, были направлены исключительно на создание возможности получения процессуального статуса истца в судебном разбирательстве, а не в целях добросовестного приобретения и дальнейшего пользования указанного имущества, является необоснованным и ничем объективно  не подтвержденным.

В материалы дела от ИП ФИО4 поступил отзыв, в котором последняя возражала против доводов апелляционной жалобы, просила обжалуемое определение оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддерживал доводы апелляционной жалобы.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО4 возражал против доводов апелляционной жалобы.

Иные заинтересованные лица, участвующие в настоящем обособленном споре, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта, в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, статьей 32 Федерального закона                  от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,                   02.03.2018 между ФИО2 и ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО9 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества               № 8:

-                               Административное здание инвентарный номер: 34/09/08, литер: А, назначение: нежилое площадь: 514,6 (пятьсот четырнадцать целых шесть десятых) М2 общ. пл. этажность: 2, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, поселок Новые Дарковичи. Кадастровый (условный) номер: 32:02:0080901:1360 (15-01/02-12-61).

-                               Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, под животноводческий комплекс на 1100 голов, общая площадь 1137 кв. м, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, пос. Новые Дарковичи, ПМК-1. Кадастровый (или условный) номер: 32:02:210160:3.

-                               Убойный цех, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 1326,7 кв. м, инв.№03- 17/3812:1000/Б, лит. Б, Б1, Б2, БЗ; адрес объекта: 

<

...>; Кадастровый (условный) номер: 32:02:0080401:291 (32-32-02/014/2011-577).

-                               Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, под животноводческий комплекс на 1100 голов, общая площадь 2531 кв. м, адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 32:02:210160:4.

-                               Водозаборное сооружение, назначение: нежилое, площадь застройки 1,6 кв. м, инв.№ 03-35/63:1000/1Х.Х1,XП, лит. 1Х,Х1,ХИ, адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый (условный) номер: 32:02:0080401:292 (32-32-02/014/2011-578).

-                               Трансформаторная подстанция инвентарный номер: 34/08/09, литер: 2 назначение: нежилое, площадь: 27,6 (двадцать семь целых шесть десятых) М2 общ. пл. этажность: адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, поселок Новые Дарковичи. Кадастровый (условный) номер: 32:02:0080901:1320 (15-01/02-12-65).

-                               Контрольно-пропускной пункт инвентарный номер: 34/09/08, литер: Г назначение: нежилое, площадь: 29,5 (двадцать девять целых пять десятых) М2 общ. пл. этажность: 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, поселок Новые Дарковичи. Кадастровый (условный) номер: 32:02:0080901:1319 (15-01 /02-12-62).

Причем заявитель полагал, что контрольно-пропускной пункт с кадастровым (условным) номером: 32:02:0080901:1319 (15-01 /02-12-62) располагается на земельном участке с кадастровым номером 32:02:210160:2.

В ходе конкурсного производства 15.05.2020 между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми общество продало следующее имущество:

-                               коровник на 1100 голов, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 4440,9 кв.м., инв. №171/04/08:1000/А, лит. А, расположенный по адресу: 

<

...>, условный номер:                            32 -32- 02/021/2009-247 (договор №27),

-                               земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: под животноводческий комплекс на 1110 голов, общая площадь 9331 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 8а, кадастровый номер: 32:02:210160:2 (договор №28),

-                               оборудование (установка №1 охлаждения кишок объем - 3000 кг (1 шт.), установка №2 охлаждение субпродуктов (1 шт.), установка №3 охлаждение полутуши                  (1 шт.), установка №4 хранение полутуши (1 шт.), установка №1 заморозка (1 шт.), установка №3 хранение шерстяных субпродуктов (1 шт.), машина для очистки кишок В2 ФОК (1 шт.), машина для отжима кишок В2 МОК (1 шт.), трубчатый подвесной путь, комплектующие: трубчатый подвесной путь, стрелка подвесного пути, стрелка веерная правая, стрелка кольцевидная, балка соединительная, тормоз, штанга подвесная (1 шт.), мясоперерабатывающая линия для забоя и разд. скота (1 шт.), вводно-распределит. устройство ВРУ-1 (1шт.), вводно-распределит. устройство ВРУ-2 (1 шт.), ленточная пила КТ-750 (1 шт.), мясорубка LM 130/А (1 шт.), льдогенератор (1 шт.), установка пеннофлотационной сепарации (1 шт.), CAS весовой комплекс (1 шт.), установка №2 хранения сомнительной полутуши (1 шт.), установка №1 хранения полутуши (1 шт.), установка №2 хранения брикетов (1 шт.), погружной насос (1 шт.), комплект подвесных путей трубчатого типа (1 шт.), установка №4 хранения отходов зачистки (1 шт.) (договор №29).

Ссылаясь на положения статьи 250 ГК РФ,  заявитель полагая, что нарушено его преимущественное право покупки, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением и просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 15.05.2020, заключенному между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ФИО4

Из материалов дела следует, что возражая против заявленных требований                        ИП ФИО4 заявила о пропуске срока исковой давности.

Оставляя без удовлетворения заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом "в" пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" установлено, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьями 199 - 205 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30.04.2020 на сайте ЕФРСБ размещено сообщение о результатах торгов, из которого следует, что организатор торгов - конкурсный управляющий ООО «Форам» ФИО6 сообщает, что торги с идентификационным №7356-ОТПП признаны состоявшимися по лоту №2. Договор купли-продажи лота №2 подлежит заключению с победителем торгов - индивидуальным предпринимателем ФИО4.

Вместе с тем, ФИО2 полагает, что обратилась с настоящим заявлением в срок - 14.08.2020, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, поскольку информация о заключении договора купли-продажи с победителем торгов размещена на сайте ЕФРСБ 22.05.2020.

В соответствии с сообщением, размещенным на сайте ЕФРСБ 22.05.2020 данное сообщение содержит в себе сведения о заключении договора купли-продажи, тогда как сообщение, размещенное 30.04.2020 является сообщением о результатах торгов.

Вместе с тем, в силу положений п.6 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что трехмесячный срок, установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, подлежит       исчислению с 30.04.2020 и, соответственно,  на момент обращения ФИО2  в суд с настоящим заявлением истек.

В соответствии с пунктом 15 постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» от 29.09.2015 № 43, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, пропуск заявителем срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Исходя из изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО2

Доводы заявителя ФИО2 сводятся к тому, что поскольку ранее ей было приобретено имущество: КПП, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:02:210160:2, и она является собственником объекта недвижимости, то у нее возникает преимущественное право выкупа земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, но поскольку данное имущество было реализовано другому лицу, то имеются основания для перевода на нее прав и обязанностей покупателя объектов недвижимости и земельный участок.

Указанные доводы заявителя основаны на неверном толковании права.

В соответствии с положениями п.1,2 ст. 552, ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права только на соответствующую часть земельного участка, занятой такой недвижимостью и необходимой для ее использования.

С целью определения положения спорных объектов недвижимости в рамках настоящего обособленного спора судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам экспертного учреждения ООО «Геокомплекс» кадастровым инженерам:          ФИО10, ФИО11.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1.         На каком земельном участке расположено нежилое здание - контрольно-пропускной пункт, инвентарный номер: 34/09/08, литер: Г, назначение: нежилое, площадь 29,5 кв.м., этажность 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район,                   п. Новые Дарковичи.,кадастровый номер 32:02:0080901:1319, условный номер 15-01/02- 12-62.

2.         Определить координаты характерных точек и площадь земельного участка, необходимого для использования нежилого здания - контрольно - пропускного пункта, инвентарный номер: 34/09/08, литер: Г, назначение: нежилое, площадь 29,5 кв.м., этажность 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319, условный номер 15-01/02-12-62.

3.         Если в ходе проведения судебной экспертизы, экспертами будет установлено, что нежилое здание - контрольно - пропускной пункт, инвентарный номер: 34/09/08, литер: Г, назначение: нежилое, площадь 29,5 кв.м., этажность 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319, условный номер 15-01/02-12-62 расположен на земельном участке с кадастровым номером 32:02:0210160:2, по адресу: 

<

...>, определить площадь и координаты земельного участка с кадастровым номером 32:02:0210160:2, без учета части земельного участка, занятой нежилым зданием - контрольно-пропускным пунктом и необходимой для его использования.

В материалы дела представлено экспертное заключение, в соответствии с которым на первый вопрос эксперты ответили, что нежилое здание - контрольно-пропускной пункт, инвентарный номер: 32/09/08, литер: Г, назначение: нежилое, площадь 29,5 кв.м., этажность 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319, условный номер 15-01/02-12-62, расположено на земельных участках с кадастровыми номерами: 

32:02:0210160:2, категория земель:           земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: род животноводческий комплекс на 1100 голов, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 9331 кв.м., по адресу: 

<

...>, находящемся в собственности: ООО «Форам», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, площадь наложения границ здания и земельного участка составляет 38 (тридцать восемь) квадратных метров;

32:02:0400103:323, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 9806122 кв.м., по адресу: Брянская область, Брянский район, участок находится примерно в 200 м, по направлению на северо-восток от ориентира: п. Новые Дарковичи, находящемся в собственности: Российской Федерации, установлено обременение в виде аренды в пользу ФГУП «Черемушки», ИНН: 

<

***>, площадь наложения границ здания и земельного участка составляет 7 (семь) квадратных метров.

На второй вопрос дан следующий ответ: в связи с тем, что исследуемый объект недвижимости: нежилое здание - Контрольно-пропускной пункт, инвентарный номер: 32/09/08, литер: Г, назначение: нежилое, площадь 29,5 кв.м., этажность 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319, условный номер 15-01/12-12-62: представляет собой отдельно стоящее здание вспомогательного назначения, используемое ранее в составе имущественного комплекса, функциональное использование которого - обеспечение прохода на производственную территорию, не имеет самостоятельного функционального назначения, является объектом недвижимости, посредством которого осуществляется контроль движения между условно обозначенными на Приложении № 1.2 «Вход 1» и «Вход 2», расположенное:

частично: с западной стороны слева относительно въезда на территорию земельного участка с кадастровым номером 32:02:0210160:2, по адресу: 

<

...>, занимаемая площадь указанного земельного участка 38 кв.м.; 

частично: на территории земельного участка с кадастровым номером 32:02:0400103:323, занимаемая площадь казанного земельного участка 7 кв.м.;

осуществляется по территории, обозначенной на местности ограждением (забором), оборудованной воротами с западной стороны, относительно земельных участков с кадастровыми номерами 32:01:0400103:323 и 32:02:0210160:2, так как здание контрольно-пропускного пункта является вспомогательным объектом и не предполагает самостоятельного использования, определить границы земельного участка, а соответственно и определить координаты характерных точек и площадь земельного участка, необходимого для использования указанного объекта недвижимости - не представляется возможным.

На третий вопрос эксперт дал пояснения о том, что: с учетом выводов, сформулированных экспертами при ответе на предыдущие вопросы, определить площадь и координаты земельного участка с кадастровым номером 32:02:0210160:2, без учета части земельного участка, занятой нежилым здание - контрольно-пропускным пунктов и необходимой для его использования, не представляется возможным.

Таким образом, экспертным заключением установлено, что нежилое помещение - КПП, фактически расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами: 32:02:0210160:2 и 32:02:0400103:323.

При этом, площадь наложения границ части здании КПП на земельный участок 32:02:0400103:323 составляет 7 кв.м., а в части земельного участка 32:02:0210160:2 составляет 38 кв.м., что составляет незначительную часть по отношению ко всему земельному участку общей площадь 9331 кв.м. (кадастровый номер 32:02:210160:2 (договор №28), а именно всего 0,41%.

Кроме того, как указывал эксперт в своем заключении - Контрольно-пропускной пункт, инвентарный номер: 32/09/08, литер: Г, назначение: нежилое, площадь 29,5 кв.м., этажность 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319, условный номер 15-01/12-12-62, представляет собой отдельно стоящее здание вспомогательного назначения, используемое ранее в составе имущественного комплекса, функциональное использование которого - обеспечение прохода на производственную территорию, и не имеет самостоятельного функционального назначения, а является объектом недвижимости, посредством которого осуществляется контроль движения между условно обозначенными на Приложении № 1.2 «Вход 1» и «Вход 2».

Возражая против заявленных требований ИП ФИО4 указывала на несоразмерность и неразумность требований заявителя о переводе прав и обязанностей в отношении всего недвижимого имущества, приобретенного ИП ФИО4 по договорам купли- продажи №27 от 15.05.2020 и №28 от 15.05.2020.

Следует отметить, что применение ст. 250 ГК РФ возможно только при наличии совокупности всех условий, перечисленных в указанной статье, основным из которых является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Судом первой инстанции установлено, что в данном случае, спорные объекты, в отношении которых заявитель просил перевести права и обязанности покупателя не находятся в собственности нескольких лиц.

Кроме того, в силу прямого указания закона положения статьи 250 ГК РФ не применимы в случае продажи с публичных торгов.

Действуя добросовестно, ФИО2 имела возможность участвовать в торгах по реализации имущества должника ООО «Форам». Кроме того, ФИО2 знала о реализации указанных объектов, ранее принимала участие в торгах по продаже имущества должника и приобретала имущество.

Приобретая имущество: Контрольно-пропускной пункт, заявитель имела возможность ознакомиться с информацией, опубликованной в аукционной документации и осмотреть приобретенное имущество по месту нахождения, определить возможность его использования с учетом характеристик и назначения.

Кроме того, положения части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующие преимущественное право покупки или аренды земельного участка, не предусматривает право лица требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в отношении иных объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верхового Суда Российской Федерации от 04.10.2016 №18-КГ16-126.

Кроме того, как усматривается из ответа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что контрольно-пропускной пункт, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 29,5 кв.м., инвентарный номер 34/09/08, литр Г., адрес: Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319 в период с 18.04.2018 по 20.08.2020 принадлежал на праве собственности ФИО2 (запись №32:02:0080901:1319-32/001/2018-15).

В период с 20.08.2020 по 04.09.2020 правообладателем спорного объекта недвижимости являлась ФИО8 (запись №32:02:0080901:1319- 32/084/2020-17).

В период с 04.09.2020 по настоящее время правообладателем спорного объекта недвижимости является ФИО2 (запись №32:02:0080901:1319- 32/084/2020-19).

Данный факт указывает на то, что ФИО2 на момент обращения с настоящим заявлением в суд не являлась собственником имущества, приобретенного ей на торгах, так как 07.08.2020, заключила договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого передала в собственность ФИО8 контрольно-пропускной пункт, инвентарный номер 34/09/08, литер Г., назначение,: нежилое, площадь 29,5 кв.м., общ. пл. этажност:1, адрес: Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, кадастровый номер 32:02:0080901:1319

Таким образом, у нее отсутствовал интерес к данному имуществу как таковому и, соответственно,  действия ФИО2, направленные на подачу заявления о переводе прав покупателя в отношении имущества приобретенного ИП ФИО4, совершенного после возврата (приобретения повторно права собственности на объект) свидетельствует о злоупотреблении правом, так как добросовестный приобретатель, приобретая имущество совершает действия очевидно свидетельствующие о его намерении долгосрочно использовать это имущество в предпринимательской деятельности.

Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что действия ФИО2 по расторжению договора от 07.08.2020, по соглашению от 24.08.2020, уже после направления в суд заявления о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15.05.2020, заключенному между ООО «Форам» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, были направлены исключительно на создание возможности получения процессуального статуса истца в судебном разбирательстве, а не в целях добросовестного приобретения и дальнейшего пользования указанного имущества.

Кроме того, оценив доводы заявителя в отношении арбитражного управляющего ФИО6, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что действия арбитражного управляющего при реализации спорных объектов не повлекли нарушение прав и обязанностей лиц, торги проведены в соответствии с нормами действующего законодательства.

Дополнительным основанием заявитель указывал на необходимость применения к спорным правоотношениям положений статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Главой IX Закона о банкротстве установлены особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц.

Для сельскохозяйственной организации статьей 178 Закона о банкротстве установлены правила осуществления процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления, а статьей 179 этого же Закона - особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации.

Согласно правилам продажи имущества должника - сельскохозяйственной организации, направленным на сохранение сельскохозяйственного предприятия, рабочих мест в сельском хозяйстве и экономических связей, конкурсный управляющий должен первоначально выставить на продажу на торгах предприятие должника. С этой целью конкурсный управляющий должен направить уведомления о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые в силу пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве обладают преимущественным правом приобретения имущества должника. В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве.

Преимущественное право приобретения имущества должника, предусмотренное пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве, возникает только в том случае, если производство по делу о банкротстве ведется по особым правилам, установленным параграфом 3 главы IX Закона о банкротстве при банкротстве сельскохозяйственных организаций.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного суда Российской Федерации от 08.11.2016 №310-ЭС16-8192.

Между тем, как следует из решения Арбитражного суда Брянской области от 13.03.2015 по делу N А09-5950/2014 процедура банкротства общества "Форам" возбуждена и проводится в течение шести лет по общим правилам Закона о банкротстве без особенностей, установленных главой IX данного Закона для сельскохозяйственных организаций.

Судом первой инстанции установлено, что в настоящем случае ООО «Форам» не отнесено к сельскохозяйственным предприятиям, соответственно,  спорные взаимоотношения не регулируются положениями указанной статьи, в том числе, устанавливающее преимущественное право покупки должника - сельскохозяйственной организации.

Также следует отметить, что согласно пунктам 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, ФИО2 не лишена возможности воспользоваться своим правом на обращение с заявлением об определении режима пользования земельным участком в части,  занятой контрольно-пропускным пунктом, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 29,5 кв.м.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 15.05.2020.

Доводы ФИО2, изложенные в апелляционной жалобе о неправильном исчислении срока исковой давности, суд апелляционной инстанции отклоняет в силу следующего.

В соответствии со ст. ст. 200, 250 ГК РФ, на которые ссылается заявитель, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В ч. 3 ст. 447 ГК РФ указано, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Федеральным законом «О несостоятельности     (банкротстве)»      от     26.10.2002 № 127-ФЗ предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьями 110, 111, 112, 139, посредством электронных торгов. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

В соответствии с ч. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Судом первой инстанции были изучены все обстоятельства дела и установлено, что ФИО2 знала о выставленном на торги имуществе должника ООО «Форам» и, действуя добросовестно, имела возможность участвовать в торгах.

Из информации, опубликованной в Едином Федеральном реестре сведений о банкротствах видно, что спорное имущество, приобретенное ИП ФИО4, выставлялось на публичные торги неоднократно.

27.03.2020г. в Едином Федеральном реестре сведений о банкротствах было опубликовано сообщение № 4869030 об очередном проведении торгов, а 30.04.2020г. опубликовано сообщение № 4953859 о результатах торгов, в котором указано,  что победителем торгов по лоту №2 признана ИП ФИО4 и с ней подлежит заключению договор купли-продажи имущества по указанному лоту.

Соответственно,  трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ следует исчислять с 30.04.2020г.

При обращении в суд области 14.08.2020г. заявителем был пропущен срок исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Ссылка заявителя на то, что начало течения срока следует исчислять с момента размещения информации о заключении с победителем торгов договоров купли-продажи с 22.05.2020г., несостоятельна.

Ссылки ФИО2 в жалобе на нормы ст. 35 ЗК РФ, ст.ст. 250, 255, 552 ГК РФ и довод о том, что вывод суда первой инстанции о том, что ст. 250 ГК РФ не применима к спорным правоотношениям, основан на неверном толковании норм права.

Указанные статьи регламентируют преимущественное право покупки земельного участка только для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Кроме того, данная статья содержит прямое указание на то, что преимущественное право покупки не применимо в случае продажи с публичных торгов.

Каких-либо иных исключений  ст. 250 ГК РФ не содержит.

В определении Конституционный суд РФ от 21.04.2011 № 569-О-ОВ также указал, что в соответствии с положением пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

Таким образом, даже участники долевой собственности (коим ФИО2 не является), в силу особенностей процедуры банкротства лишены преимущественного права.

Таким образом, ст. 250 ГК РФ не применима к спорным правоотношениям, поскольку имущество, приобретенное ИП ФИО4, не являлось общей долевой собственностью и было ей приобретено на публичных торгах.

Соответственно, у заявителя отсутствует субъективное право на перевод на нее прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи № 27 от 15.05.2020 г. и                     № 28 от 15.05.2020 г.

Данная позиция подтверждается определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-51        постановлением Президиума Верховного Суда     РФ от       17.11.2004 № 19пв-04.

В апелляционной жалобе ФИО2 также  выражает  несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что она не имела законного права обращаться с данным заявлением, поскольку на момент подачи заявления не являлась собственником контрольно-пропускного пункта.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод исходя из следующего. 

В силу ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства приобретения, отчуждения здания контрольно-пропускного пункта заявителем, и пришел к верному выводу о том, что действия ФИО2 по расторжению заключенного 07.08.2020г. между ней и ФИО8 договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, по соглашению от 24.08.2020г., уже после направления в суд заявления о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи                       от 15.05.2020г., были направлены исключительно на создание возможности получения процессуального статуса истца в судебном разбирательстве, а не в целях добросовестного приобретения и дальнейшего пользования указанного имущества.

Подтверждением данного вывода суда первой инстанции можно считать и тот факт, что заявитель, зная о вспомогательной функции данного здания, тем не менее, расторгла договор купли-продажи только в отношении контрольно-пропускного пункта, без здания основного назначения.

Кроме того, согласно п. 1.3 ч. 1 договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 07.08.2020г., заключенного между ФИО2 и ФИО8, продавец гарантировал, что нет обстоятельств, препятствующих заключению настоящего договора, а п. 6.4. ч. 6 договора предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору.

В апелляционной жалобе ФИО2 ссылалась на то, что именно факт нахождения здания КПП на чужом земельном участке послужил основанием для расторжения в последующем договора-купли продажи, заключенного между                     ФИО2 и ФИО8

При этом, как следует из материалов дела, ФИО2 приобрела в собственность здание КПП ещё 02.03.2018г. Соответственно,  она не могла не знать о его местонахождении. ФИО8, приобретая в свою собственность всё имущество ФИО2 на данной территории, также была осведомлена о месторасположении здания КПП.

Каких-либо доказательств того, что договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 07.08.2020г. был расторгнут, только лишь в связи с фактом нахождения КПП на чужом земельном участке, заявителем в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что в настоящее время у заявителя кроме здания КПП, другого основного недвижимого имущества, к которому КПП может быть отнесен как вспомогательный объект, на данной территории нет, что еще раз указывает на отсутствие цели добросовестного приобретения и дальнейшего пользования указанного имущества, и на необоснованность предъявленных требований.

По мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявитель не привел.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны обоснованно отклоненным доводам, приводимым в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции, фактически сводятся к их повторению и направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, т.к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Оснований для отмены определения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены вынесенного определения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Брянской области от 26.11.2021 по делу                                      № А09-5950/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.                            В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Ю.А. Волкова 

Н.А. Волошина

О.Г. Тучкова