Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-92802/22-150-744

8 ноября 2022 года

г.Москва

 

Полный текст решения изготовлен 8 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Маслова С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Жасмин»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д.39, стр.2, пом.XIV с кадастровым номером 77:00:0000000:28244

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

изготовление решения в полном объеме произведено судьей Рыбиным Д.С., действующим в соответствии с ч.4 ст.18 АПК РФ, в порядке замены судьи Маслова С.В. в соответствии с п.3.14 Постановления Пленума ВAC РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации"» (определение от 25.10.2022)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Жасмин» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик), при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 125,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:28244, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д.39, стр.2, пом.XIV, изложив абзац 1 п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 25.395.000 рублей 00 копеек, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.»; изложив абзац 3 п.3.4. договора в следующей редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 302.321 рубля 43 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что он как субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) критериям, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом истец полагает, что предложенная ответчиком в проекте договора купли-продажи выкупная цена приобретаемого недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости.

Ответчик устно возражал против удовлетворения исковых требований, при этом отзыв или иную письменную позицию по спору не представил. При этом доказательств наличия уважительных причин, свидетельствующих о невозможности предоставления соответствующих доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции, ответчиком суду также не представлено. В силу ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объем по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец, являясь на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 10.10.2019 № 00-01397/19, заключенного с ответчиком, арендатором объекта недвижимости общей площадью 125,5 кв.м с кадастровым номером 77:00:0000000:28244, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д.39, стр.2, пом.XIV, и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 17.12.2021 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемых объектов.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого объекта с указанием цены объекта в размере 35.347.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом ООО «Центр оценки «Аверс» от 11.03.2022 № М78-346-П/2022.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Фэлкон» от 15.04.2022 № 0004594-04.2022 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 12.651.884 рубля 00 копеек.

Истец 18.04.2022 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 12.651.884 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО «Фэлкон» от 15.04.2022 № 0004594-04.2022, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» Кирилловой Е.В.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» Кирилловой Е.В. от 21.09.2033 № 89 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 17.12.2021 составляет 25.395.000 рублей 00 копеек без НДС.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» Кирилловой Е.В. от 21.09.2033 № 89.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» Кирилловой Е.В. от 21.09.2033 № 89.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д.39, стр.2, пом.XIV, с кадастровым номером 77:00:0000000:28244, общей площадью 125,5 кв.м, изложив пункты 3.1 абз. 1, 3.4 абз. 3 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«3.1. абз. 1 договора - Цена Объекта составляет 25 395 000 (двадцать пять миллионов триста девяносто пять тысяч) руб. 00 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

 «3.4. абз. 3 договора - Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 302 321 (триста две тысячи триста двадцать один) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Жасмин» 45 000 руб. 00 коп. расходов по экспертизе и 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

   Д.С. Рыбин