Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-11004/2022

г. Петрозаводск

21 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен   21 марта 2023 года.

 

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), секретарём ФИО2 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 185035, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 318100100028653, ИНН 

<

***>)

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

третьи лица - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

при участии:

представителя истца - ФИО8 (по доверенности от 30.04.2022);

ответчика – ФИО3 (личность удостоверена по паспорту) и его представителя ФИО9 (по доверенности 10 АА 0929094 от 23.12.2022)

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 7 до 14 марта 2023 года.

 

установила: общество с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» (далее - истец, Общество) обратилось в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с иском к ФИО3 (далее – ответчик, Предприниматель) об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения с кадастровым №10:01:0010104:343 площадью 18 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>.

Обосновывая требование, Общество указывает, что находится в процедуре конкурсного производства; на момент возбуждения дела о банкротстве в 2017 году истцу принадлежало спорное помещение, приобретенное на первичном рынке в 2010 году за 1 000 000 руб.; незадолго до возбуждения дела о банкротстве имущество продано ФИО5 за 700 000 руб., а затем по договору купли-продажи от 28.06.2017 – в пользу ФИО4 по цене 740 000 руб., который продал нежилое помещение ответчику по договору купли-продажи от 23.11.2018 за 400 000 руб.; в рамках дела о банкротстве ООО «ММ-Инвест» сделка по продаже имущества в пользу ФИО5 признана недействительной; денежные средства, взысканные в пользу Общества с ФИО5, последним не выплачены, в связи с чем заявлен иск об истребовании имущества у ФИО3, который не является добросовестным приобретателем ввиду приобретения им имущества по цене, кратно ниже его рыночной стоимости.

Иск обоснован ссылкой на статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17.11.2022 указанное дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Карелия.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Судебное заседание в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

Ответчик иск не признал, заявил, что является добросовестным приобретателем спорного имущества – стояночного места; подтверждением добросовестности являются полная оплата приобретенного имущества, отсутствие обременений прав на него; отсутствие несущих боковых стен у приобретенного гаража-стояночного места, неисправность подъёмного механизма ворот на момент приобретения гаража; длительное экспонирование имущества на рынке, то есть отсутствие на него спроса более трёх месяцев; отсутствие специальных знаний о состоянии рыночных цен на недвижимое имущество в Республике Карелия, в которой ответчик, переехавший из Архангельской области, проживает недавно; источником осведомленности покупателя о продаже являлся ресурс «Авито», у ответчика отсутствовала аффилированность с продавцом; в вводной части отчёта об оценке рыночной стоимости оценщик ссылается на данные местных риелторов о стоимости традиционных гаражей в Петрозаводске от 100 до 400 тыс.руб. и связывает более высокую стоимость машиномест в том числе с желанием застройщиков получить прибыль, при том что кадастровая стоимость помещения составляет 383 тыс. руб..

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

По договору купли-продажи от 30 августа 2010 года (том 1 лист 9) ООО «ММ-Инвест» приобрело у ООО «Октава» по цене 27 400 000 руб. расположенные по адресу: 

<

...>, офис и два стояночных места, в том числе, по цене 1 000 000 руб. - стояночное место  площадью 18 кв.м (условный номер 10-10-01/066/2010-305).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2017 по делу А26-8315/2017 в отношении ООО «ММ-Инвест» возбуждено дело о банкротстве. Решением арбитражного суда от 19.06.2019 ООО «ММ-Инвест» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве определением от 17.09.2021 (том 1 листы 10-13) установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора.

Право собственности ООО «ММ-Инвест» на имущество, приобретенное у ООО «Октава» в 2010 году,  прекращено в июне 2017 года в связи с  его продажей   ФИО5  Государственная регистрация перехода права собственности произведена  Управлением Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Республике Карелия 16.06.2017. Спорное помещение, площадью 18 кв.м, с кадастровым номером 10:01:0010104:343, продано по цене 700 000 руб.

Далее ФИО5 по договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества от 28.06.2017 и от  07.07.2017 произвел отчуждение помещений  ФИО4, в том числе, спорного - по цене 740 тыс. руб. (договор купли-продажи от 28.06.2017).

В свою очередь, ФИО4 по договору купли-продажи от 31.01.2019 часть помещений продал ФИО10, а спорное помещение по договору купли-продажи от 23.11.2018 - ФИО3 по цене 400 000 руб. (том 1 лист 18).

Названным определением первая сделка от 02.06.2017 о продаже имущества ООО «ММ-Инвест» ФИО5 признана недействительной, как совершенная в период подозрительности, с целью причинения имущественного вреда кредиторам, в отношении заинтересованного лица, и без встречного предоставления. При этом  на дату совершения сделки (02.06.2017) рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена судебным экспертом в размере 770 000 руб.

Установив, что выбывшее из собственности должника имущество отчуждено по цепочке сделок третьим лицам, и применение последствий недействительности сделки в виде возврата имущества должнику невозможно, суд взыскал с ФИО5 в конкурсную массу ООО «ММ-Инвест» суммарную рыночную стоимость недвижимого имущества в размере 10 143 000 руб., включая 770 000 руб. за помещение с кадастровым номером 10:01:0010104:343.

            Согласно объяснениям представителя ООО «ММ-Инвест» денежные средства, взысканные с ФИО5, в конкурсную массу должника до настоящего времени не поступили. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63, если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации.

            Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

            Позиция истца строится на том, что поскольку ответчик приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник имущества (ООО «ММ-Инвест») вправе истребовать имущества у ответчика, не являющегося добросовестным приобретателем, купившим помещение по цене, в два раза ниже рыночной.

            При разрешении спора суд руководствуется следующим.

            В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

            Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

            Как разъяснено в пункте 37 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 (далее – Постановление №10/22), в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Согласно пункту 38 Постановления №10/22 ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Возмездность приобретения стояночного места по договору купли-продажи от 23.11.2018 не оспаривается истцом и подтверждена платежными документами, свидетельствующими о снятии ФИО3 со своих счетов в ноябре 2018 400000 руб. для оплаты  приобретенного имущества и положениями договора купли-продажи о расчётах с продавцом (том 2 листы 115, 118, 89 – пункт 3.2 договора от 23.11.2018).

Единственным основанием, по которому истец возражает против добросовестности ФИО3, является цена приобретенного имущества – 400 000 руб., фактически в два раза ниже его рыночной стоимости.

В рамках настоящего дела проведена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости имущества на дату его продажи ФИО3 Согласно заключению эксперта Э/429/09-2022 (том 2 листы 126-194) рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 10:01:0010104:343 по состоянию на 23.11.2018 составит 848 000 руб.

Убедительные доказательства наличия пороков, свидетельствующих о недостоверности заключения, суду не представлены. Выводы заключения подтверждены экспертом в судебном заседании Петрозаводского городского суда 17.11.2022 при рассмотрении настоящего дела. Пояснения эксперта по заключению отражены в протоколе судебного заседания (том 2 листы 190-194)  и исследованы в числе других доказательств.

Суд принимает заключение в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость имущества на дату приобретения имущества ответчиком, в то же время обращает внимание на приведенное в отчете описание рынка гаражей и парковочных мест в городе Петрозаводске (том 1 лист 157), отличающееся значительным диапазоном цен. Как указано в отчете, по данным местных риелторов и открытых источников гаражи можно купить за 100-400 тысяч рублей, в зависимости от его местоположения, при этом стоимость машиноместа в подземной парковке гораздо выше, высокая цена машиномест (500-1000 тысяч рублей) объясняется высокими затратами при строительстве подземных парковок и желанием застройщиков получить прибыль.

Согласно объяснениям ФИО3 до 2016 года он проживал в Архангельской области, откуда переехал в Петрозаводск, продав принадлежащие его семье объекты недвижимости (том 2 листы 101-111). Согласно объяснениям ответчика, принадлежавший ему гараж был продан за 250 000 руб. После приобретения квартиры в Петрозаводске он подыскивал гараж для хранения прицепа, в том числе, смотрел гаражи стоимостью около 400 000 руб.; о продаже стояночного места в здании по ул. Кирова узнал со слов зятя, который дал ему ссылку на объявление на ресурсе «Avito»; первоначальная цена стояночного места, объявленная продавцом в августе 2018 года, составляла 450 тыс.руб., но при заключении договора купли-продажи 23.11.2018 года была уменьшена до 400 тыс. руб.; со слов представителя продавца, действующего по доверенности, возможность уменьшения цены была обусловлена переездом продавца в Финляндию и распродажей принадлежащего ему имущества; у ответчика не возникло подозрений относительно низкой цены, поскольку стояночное место не имело капитальных боковых стен, а было отгорожено металлической сеткой, подъёмный механизм ворот входной зоны был неисправен, до приобретения им стояночного места оно экспонировалось на рынке продаж более трех месяцев.

Суд принимает объяснения ответчика, подтвержденные ответом ООО «КЕХ Коммерц» (владельца ресурса «Avito») на запрос суда об объявлении о продаже (том 2 лист 147), согласно которому объявление было создано 10 августа 2018 года.

Материалами дела подтверждается, что в качестве предпринимателя ФИО3 зарегистрирован 03.10.2018, за полтора месяца до приобретения стояночного места, основным видом его деятельности в выписке из ЕГРИП указано производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем, кондиционирование воздуха (том 2 лист 151), среди прочих видов деятельность, связанная с управлением недвижимым имуществом, сдачей его в аренду, оценкой недвижимости, отсутствует.

Таким образом, при согласовании цены сделки ответчик руководствовался собственными представлениями о стоимости спорного имущества. 

Фактические обстоятельства дела: значительный разброс цен на гаражи и стояночные места в г. Петрозаводске в период совершения сделки; стояночное место было представлено на открытом рынке посредством публичной оферты; достаточно длительный срок экспонирования спорного имущества на рынке продаж; неосведомленность ФИО3 об обстоятельствах, связанных с прежней судьбой стояночного места, и его первоначальной стоимостью в 2010 году; отсутствие обременений прав на имущество и сведений о наличии спора в отношении него; полная оплата по договору одновременно с его заключением, свидетельствуют о добросовестности приобретателя. 

Следует также учесть, что на дату приобретения ФИО3 спорного имущества его кадастровая стоимость, указанная в выписке из ЕГРН, составляла 382 848,30 руб. (том 2 лист 82). Применительно к положениям абзаца первого статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания считать недостоверными сведения об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, у ФИО3 отсутствовали.  Доказательства обратного истец не представил. 

С учётом фактических обстоятельств дела, суд соглашается с ответчиком в том, что превышение рыночной стоимости спорного имущества над договорной ценой само по себе не может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя.

Суд отказывает в удовлетворении иска.

Госпошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции подлежит взысканию с истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.            В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ММ-Инвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) отказать.

2.            Взыскать с ООО «ММ-Инвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в бюджет Российской Федерации 6000 руб. госпошлины.

3.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Шалапаева И.В.