АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-48267/2021

г. Краснодар

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО1 (доверенность от 28.12.2021), в отсутствие заявителя – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 по делу № А32-48267/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконными решений, изложенных в уведомленияхот 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6 и 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6, об отказе в государственной регистрации прекращения залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0802001:125, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО «Агропромышленная компания "Михайловский перевал"»; возложении на управление обязанности погасить регистрационные записи об ипотеке названных земельных участков.

Решением от 25.07.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.09.2022, заявление удовлетворено: признаны незаконными решения, изложенные в уведомлениях от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6 и 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6, об отказе в государственной регистрации прекращения залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0802001:125, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК "Михайловский перевал"»; на регистрирующий орган возложена обязанность погасить регистрационные записи об ипотеке в отношении данных земельных участков. Суды приняли во внимание судебные акты по делу № А32-8573/2021, и пришли к выводу об отсутствии оснований для сохранения регистрационных записей об ипотеке спорных земельных участков, ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой. В связи с расторжением договоров аренды земельных участков, права арендатора прекратились с даты вступления судебного акта в законную силу; в связи с прекращением арендного обязательства прекращается и залог права аренды. Управление должно было одновременно с погашением регистрационной записи об аренде земельных участков погасить запись об ипотеке права аренды; оспариваемые решения органа регистрации не соответствуют законодательству и нарушают права администрации по распоряжению земельными участками.

В кассационной жалобе управление просит решение от 25.07.2022 и апелляционное постановление от 28.09.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие в действиях органа регистрации нарушений законодательства. Заявление залогодержателя о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о прекращении ограничения (обременения) права и погашении регистрационных записей об ипотеке спорных земельных участков не представлено. Орган регистрации, принимая оспариваемые решения об отказе, руководствовался принципом приоритета специальной нормы.

Администрация отзыв на кассационную жалобу не представила.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель), ООО «Черноморская агропромышленная компания» (далее – общество), АО «АК "Михайловский перевал"» (далее – компания) и АО «Агро-ресурсы» (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 № 4000004573 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:9 и 23:40:0605003:10, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК "Михайловский перевал"»; вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации от 12.05.2014 № 1221 «О разделе земельного участка по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК "Михайловский перевал"», земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:9 площадью 396 857 кв. м разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 23:40:0605003:16 площадью 3 327 825 кв. м, включая земельный участок площадью 9216 кв. м (охранная зона ВЛ-10 кВ БР-3); с кадастровым номером 23:40:065003:15 площадью 74 075 кв. м, включая земельный участок площадью 11 019 кв. м (охранная зона ВЛ-110 кВ БР-3).

Администрация (арендодатель), компания, общество и АО «Агро-ресурсы» (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 № 4000004572 аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, объектами которого явились земельные участки, расположенные по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК "Михайловский перевал"», в частности, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537 001 кв. м, разрешенное использование – «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации от 14.04.2014 № 927 «О разделе земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК "Михайловский перевал"» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537 001 кв. м разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 23:40:0802001:124 площадью 331 528 кв. м, разрешенное использование «для сельскохозяйственного назначения»; с кадастровым номером 23:40:0802001:125 площадью 205 473 кв. м, включая земельный участок площадью 62 332 кв. м (водоохранная зона рек Догуаб, Тхаб и Грекуловка), земельный участок площадью 173 кв. м (охранная зона ВЛ-110 кВ «Стрела-Береговая»), разрешенное использование – «для сельскохозяйственного назначения».

Дополнительным соглашением от 15.12.2020 № 163 к договору аренды земельных участков № 4000004573 стороны прекратили отношения по аренде земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0605003:15.

Дополнительным соглашением от 15.12.2020 № 164 к договору аренды земельных участков № 4000004572 стороны прекратили отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125.

Администрация обратилась в управление с заявлениями о государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 № 163 и 164.

Управление своими уведомлениями от 23.12.2020 № КУВД-001/2020-29058012/1, КУВД-001/2020-29058011/1, КУВД-001/2020-29058431/1 сообщило о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателя.

В рамках дела № А32-8573/2021 удовлетворено заявление администрации к управлению о признании незаконными уведомлений о приостановлении действий по государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 № 163 и 164 к договорам аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004572 и 4000004573, которыми расторгнуты арендные сделки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125; судебными актами по названному делу на регистрирующий орган возложена обязанность по государственной регистрации дополнительных соглашений.

Согласно выпискам из ЕГРН от 05.10.2021 право аренды АО «АК "Михайловский перевал"», «Черноморская агропромышленная компания», «Агро-центр "Пшада"», «Агро-ресурсы» в отношении земельных участков 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125 погашено.

Данные земельные участки находятся в залоге государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» (далее – банк). Между тем запись о праве залога в пользу банка в ЕГРН в отношении названных земельных участков не прекращена.

15 декабря 2020 года администрация в регистрирующий орган подала заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.12.2020 № 163 к договору аренды от 28.02.2013 № 4000004573 и дополнительного соглашения от 15.12.2020 № 164 к договору аренды от 28.02.2013 № 4000004572, согласно которым управлению надлежало погасить право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

По результатам рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав от 15.12.2020 № КУВД-001/2020-29058012 (земельный участок 23:40:0605003:15), № КУВД-001/2020-29058011 (земельный участок 23:40:0605003:10), № КУВД-001/2020-29058431 (земельный участок 23:40:0802001:125), уведомлениями от 23.12.2020 № КУВД-001/2020-29058012/1, КУВД-001/2020-29058011/1, КУВД-001/2020-29058431/1 администрация информирована о приостановлении государственной регистрации прав на основании части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), ввиду отсутствия согласия залогодержателя на проведение государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 № 163 и № 164.

Администрация повторно обратилась в адрес управления с заявлением о прекращении права залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

Управление уведомлениями от 06.10.2021 № КУВД-001/2021-40719632/2, 07.10.2021 № КУВД-001/2021-40718906/2 и 11.10.2021 № КУВД-001/2021-42132763/2 отказало администрации в осуществлении испрашиваемых действий ввиду отсутствия заявления залогодержателя.

10 января 2022 года управление уведомлениями № КУВД-001/2021-40719632/6 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125) и № КУВД-001/2021-40718906/6 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10) отказало заявителю в прекращении государственной регистрации залога.

Полагая, что решения регистрирующего органа не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы муниципального образования город-курорт Геленджик, администрация обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решением от 28.05.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.07.2021 и постановлением суда кассационной инстанции от 27.10.2021 по делу № А32-8573/2021, удовлетворено заявление администрации к управлению о признании незаконными уведомлений о приостановлении действий по государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 № 163 к договору аренды от 28.02.2013 № 4000004573 и 15.12.2020 № 164 к договору аренды от 28.02.2013 № 4000004572, которыми расторгнуты данные договоры в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125. Таким образом, с момента вступления указанных судебных актов в законную силу управлению надлежало погасить запись о наличии договорных отношений.

Положениями пункта 5 части 2 статьи 14, части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ в отношении регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов с учетом норм процессуального законодательства установлено регулирование, в силу которого решение суда является достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 Закона № 102-ФЗ закреплено, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса залог прекращается, в том числе, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

В этой связи, как правомерно указали обе судебные инстанции, несмотря на то, что в резолютивной части судебного акта по делу № А32-8573/2021 не содержится сведений о прекращении залога (ипотеки) права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды, – основания для сохранения регистрационных записей об ипотеке рассматриваемых земельных участков отсутствовали ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). Одновременно с погашением регистрационной записи об аренде управление должно было погасить записи об ипотеке права аренды; отказ регистрирующего органа не соответствует приведенным нормам законодательства и нарушает права администрации по распоряжению земельными участками.

Установив наличие совокупности оснований для признания незаконными решений управления об отказе в государственной регистрации прав, судебные инстанции правомерно удовлетворили заявление администрации.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 по делу № А32-48267/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин