АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ  

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020 http://novgorod.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

Великий Новгород Дело № А44-5947/2024  

21 ноября 2024 года 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 20 ноября 2024 года, полный текст изготовлен 21 ноября 2024 года.  

Арбитражный суд Новгородской области в составе:  

судьи Куземы А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барташевич Э.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску прокуратуры Новгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Холмский муниципальный район  

к администрации Холмского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

 обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,  

третьи лица: 

публичное акционерное общество «Россети Северо-Запад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

общество с ограниченной ответственностью «АвтоВолгастрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

при участии: 

от истца – старший прокурор гражданско-судебного отдела ФИО1; от администрации Холмского муниципального района - адвокат Буров Н.С.; от ООО «СМУ № 1» - представитель ФИО2;  

от ПАО «Россети Северо-Запад» - не явился; от ООО «АвтоВолгастрой» – представитель ФИО3, 

у с т а н о в и л:

Прокуратура Новгородской области (далее по тексту - Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к администрации Холмского муниципального района (далее по тексту - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (далее по тексту - Общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного  

участка от 05.05.2023 № 225, заключенного между Администрацией и Обществом, а также применении последствий недействительности сделки в виде обязания Общества в срок не позднее десяти дней со дня вступления решения в законную силу передать в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323, расположенный по адресу: Новгородская область, Холмский муниципальный район, Тогодское сельское поселение, з/у 0072107/1.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Россети Северо-Запад» (далее по тексту – ПАО «Россети Северо-Запад») и общество с ограниченной ответственностью «АвтоВолгастрой» (далее по тексту – ООО «АвтоВолгастрой»).  

В судебном заседании представитель Прокуратуры поддержал заявленные требования.  

Представитель Администрации заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.  

Представитель Общества возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве.  

Представитель ООО «АвтоВолгастрой» полагал исковые требования Прокуратуры неподлежащими удовлетворению, поддержал позицию, изложенную в письменных пояснениях.  

ПАО «Россети Северо-Запад» своего представителя в судебное заседание не направило, письменных пояснений не представило, ходатайств не заявляло.  

На основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) арбитражный суд считает ПАО «Россети Северо- Запад» надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела и согласно статье 156 АПК РФ возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося представителя третьего лица по имеющимся в деле материалам.  

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела, Администрация постановлением от 22.12.2022 № 866 утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 53:19:0072107:ЗУ1 (т. 1 л.д. 34-36). Земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323 поставлен на кадастровый учет 29.12.2022 как земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования производственная деятельность (т. 1 л.д. 20-33).  

На основании протокола от 24.04.2023 № 151 рассмотрения заявок на участие в открытом электронном аукционе по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 53:19:0072107:323, по извещению 2100002325000000003, и постановления Администрации от 24.04.2023 № 296 «О результатах рассмотрения заявок на участие в открытом электронном аукционе по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 53:19:0072107:323, по извещению 2100002325000000003, между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 № 225 (далее по тексту – договор, т. 1 л.д. 14-16, 98-100, 104-105).  

В соответствие с условиями договора Администрация продала Обществу земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323 (далее по тексту - земельный участок), площадью 39 331 кв.м., расположенный по адресу: Новгородская область, Холмский муниципальный район, Тогодское сельское поселение, з/у 0072107/1; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,  

телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: производственная деятельность.  

Земельный участок Обществом оплачен в полном объеме в сумме 4 665 443 руб. 22 коп. и передан ему по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 17-19).  

Право собственности Общества зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 23.06.2023 за № 53:19:0072107:323-53/093/2023-1.  

В дальнейшем, между Обществом (арендодатель) и ООО «АвтоВолгастрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.05.2024, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 34 339 кв.м. с кадастровым номером 53:19:0072107:323. Срок аренды земельного участка – 11 месяцев (т. 2 л.д. 145-147).  

Ссылаясь на пункт 2 статьи 39.1 и пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), Прокуратура указывает, что земельный участок не мог являться предметом аукциона на право заключения договора купли- продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды. Истец полагает, что договор, заключенный между Администрацией и Обществом является недействительным в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).  

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Прокуратуры в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса (пункт 1). Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2).  

В силу пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 данного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 этого же Кодекса.  

Пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды  

земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.  

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).  

Исходя из конституционных предписаний и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 08.12.2015 № 2742-О, от 28.02.2019 № 369-О, от 28.01.2021 № 144-О и др.). Государственное регулирование приватизации земли также закреплено в качестве принципа при регулировании земельных отношений (пункт 1 статьи 1 ЗК РФ).  

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или объединений граждан должно быть оправданным с социальной и/или экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения. Это наиболее актуально в отношении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, призванных обеспечить комфортные и благоприятные условия для проживания граждан, что достигается в том числе за счет установления временных пределов возможных неудобств, связанных с осуществлением строительства.  

Согласно приведенным законоположениям в качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение» ЗК РФ). В свою очередь, статья 239.1 ГК РФ регламентирует правовую судьбу объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду по результатам аукциона; в случае прекращения действия договора аренды такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации от 28.12.2021 № 2837-О, названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов.  

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, предусмотрено, что земельный участок с видом разрешенного использования «производственная деятельность» предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.  

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,  

участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.  

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что поскольку спорный земельный участок имеет основной вид разрешенного использования «производственная деятельность»; реализован посредством проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи вопреки явно выраженному законодательному запрету, установленному пунктом 2 статьи 39.1, пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ, что привело к существенному нарушению сторонами законодательства в сфере оборота публичных земельных участков, посягающему на публичные интересы.  

Возражая против удовлетворения иска стороны указали, что продажа земельного участка была совершена с соблюдением положений действующего законодательства, так как на спорном земельном участке законодательно запрещено строительство объектов капитального строительства. Обществом и арендатором строительство объектов капитального строительства на земельном участке не осуществляется, на участке расположен некапитальный передвижной асфальтобетонный завод, на который не требуется получение разрешения на строительство.  

Суд не может согласиться с данными доводами исходя из следующего.  

Из материалов дела усматривается, что постановлением Администрации от 24.03.2022 № 209 в отношении земельных участков, расположенных на территории Холмского муниципального района Новгородской области, в том числе входящих в кадастровый квартал 53:19:0072107, частью которого является земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323, в пользу ПАО «Россети Северо-Запад» на срок 49 лет установлен публичный сервитут и утверждены границы публичного сервитута в отношении объектов электросетевого хозяйства (т. 1 л.д. 20-33, т. 2 л.д. 148-187).  

В связи с размещением на землях кадастрового квартала № 53:19:0072107 объектов электросетевого хозяйства в отношении включенных в него земельных участков в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные статье 56 ЗК РФ, в соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее по тексту - Правила).  

В разделе 4.1 выписки из ЕГРН указано, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.  

Из положений Правил следует, что данный нормативный акт устанавливает два вида ограничений в отношении охранных зон:  

1) безусловный запрет осуществления любых действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.  

Перечень случаев, при которых установлен такой запрет, содержится в пункте 8 и в пункте 9 Правил (для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт).  

2) Запрет на осуществление действий без письменного решения о согласовании сетевой организации.  

Так, в соответствии с пунктом 10 Правил в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров.  

Учитывая изложенное, суд считает позицию ответчиков о том, что в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную  

работу объектов электросетевого хозяйства, в частности запрещается осуществлять строительство зданий, противоречащей положениям указанных выше Правил.  

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 ГК РФ.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).  

В соответствии с положениями статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также о применении последствий недействительности указанных сделок.  

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.  

В данном случае - в интересах муниципального образования Холмский муниципальный район  

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  

Поскольку спорный договор заключен в нарушение действующего законодательства, оспариваемая сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее  

недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Следовательно, в целях приведения сторон в первоначальное состояние Общество обязано вернуть земельный участок муниципальному образованию, а из казны подлежат возврату денежные средства, уплаченные Обществом, в размере 4 665 443 руб. 22 коп.  

Определением суда от 12.09.2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области совершать регистрационные действия в отношении спорного земельного участка до вступления в силу судебного акта по настоящему делу.  

В силу части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.  

Таким образом, принятые судом обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения суда. Со дня вступления настоящего решения в законную силу обеспечительные меры подлежат отмене.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ при удовлетворении иска государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика, если последний не освобожден от уплаты государственной пошлины.  

Учитывая освобождение Администрации от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание удовлетворение иска к двум ответчикам, половина государственной пошлины в размере 65 000 руб. (в том числе за принятие обеспечительных мер) подлежит взысканию с Общества.  

Руководствуясь статьями 96, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковое заявление прокуратуры Новгородской области.  

2. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 № 225, заключенный между администрацией Холмского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1».  

3. Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с администрации Холмского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за счет казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежных средств в сумме 4 665 443 руб. 22 коп.  

4. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в срок не позднее тридцати дней со дня вступления решения в законную силу в муниципальную собственность муниципального образования – Холмский муниципальный район в лице администрации Холмского муниципального района земельного участка с кадастровым номером 53:19:0072107:323, расположенного по адресу: Новгородская область, Холмский муниципальный район, Тогодское сельское поселение, з/у 0072107/1.  

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 65 000 руб. 00 коп.  

6. Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.  

7. Меры по обеспечению заявленных требований сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения.  

8. Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.  

9. Направить настоящее решение в регистрационный орган в течение трех дней со дня вступления решения в законную силу.  

Судья А.Н. Кузема