АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6491/2023

09 февраля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой В.А.

судей  Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от открытого акционерного общества «Приморская гидрогеологическая экспедиция»: ФИО1, представитель по доверенности б/н от 11.10.2023 от общества с ограниченной ответственностью «ФастГарант»: ФИО2, представитель по доверенности б/н от 22.01.2024

рассмотрев в проведенном с использованием системы видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФастГарант»

на решение от 19.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023

по делу №  А51-7074/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску открытого акционерного общества «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 692481, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ФастГарант»                                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 690091, 

<

...>, ком. 1)

о взыскании задолженности по договору аренды

третье лицо: ФИО3  

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (далее – ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФастГарант» (далее – ООО «ФастГарант», ответчик) о взыскании 1 284 592 руб. 74 коп. основного долга по договору аренды недвижимости от 10.04.2017 № 2017/1-АН за период 21.04.2020 по 07.09.2022 (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023, исковое требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «ФастГарант» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение об отказе в иске.

Доводы заявителя жалобы сводятся к тому, что фактически в пользовании арендатора находилась только часть имущества, в связи с чем арендная плата подлежала пропорциональному уменьшению соразмерно площади фактически используемого недвижимого имущества. По мнению ответчика, судами не дана надлежащая оценка акту от 12.06.2019 о непригодности части имущества, подтверждающему волю сторон на изменение его условий относительно предмета и обязательств арендатора. Полагает факт неиспользования и возврата объектов (кабинетов и здания мастерской) доказанным (акт от 17.04.2023). Считает вывод апелляционного суда о том, что в 2023 году во всех спорных помещениях находилось имущество арендатора, не основанным на доказательствах по делу. Обращает внимание на то, что арендатором надлежащим образом исполнялись обязательства по охране переданного имущества и по содержанию земельного участка, в связи с чем должна быть произведена компенсация таких расходов на основании условий договора. В завершение жалобы общество приводит контррасчет арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция», возражая относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения,                       а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и в отзыве на неё.

Третье лицо, участвующие в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных                                    статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (арендодатель) и ООО «ФастГарант» (арендатор) заключен договор аренды от 10.04.2017 № 2017/1-АН в отношении недвижимого имущества: нежилого здания площадью 536,2 кв.м,                     инв. № 05:223:002:000027160, лит. Д, кадастровый номер 25:10:180001:2328;  кабинетов № 14, № 15, № 16 общей площадью 28,8 кв.м в здании конторы инв. № 05:223:002:000027150 лит. Б, условный номер 25-25-20/020/2008-023;  здания ремонтно-механической мастерской площадью 235,5 кв.м,                           инв. № 05:223:002:000027150, лит. В, условный номер 25-25-20/020/2008-124, расположенного по адресу: 

<

...>,  сроком на 6 лет.

В соответствии с пунктом 1.3 договора передаваемые объекты находятся в аварийном состоянии и нуждаются в проведении капитального ремонта. Помимо объектов арендатору передается в пользование земельный участок, прилегающий к ним и необходимый для их эксплуатации.

Пункт 3.3.3 договора предусматривает среди прочего обязанность арендатора осуществить за свой счет капитальный ремонт объектов в течение 1 года со дня заключения договора, осуществлять за свой счет текущий ремонт объектов.

Размер арендной платы определен сторонами в пункте 5.1 договора                    - 49 500 руб. за все объекты; платежи вносятся не позднее 5 рабочих дней по истечение месяца, за который производится оплата (пункт 5.4 договора).

Стоимость производимого арендатором капитального ремонта объектов не может превышать для объекта с кадастровым номером 25:10:180001:2328 2 000 000 руб., для остальных объектов – в сумме 500 000 руб. (пункт 5.2 договора).

Стоимость капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы. При этом стоимость произведенного капитального ремонта подтверждается отчетными документами, а также заключением товароведческой оценки стоимости произведенных работ (пункт 5.2.1 договора).

Согласно пунктам 5.3, 5.3.1 договора арендатор осуществляет охрану здания конторы и обеспечивает сохранность находящегося в нем имущества; на арендатора возлагается обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии всего земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:101. За выполнение указанных функций арендатор имеет право на компенсацию в размере 9000 рублей ежемесячно. На указанную сумму уменьшается общий размер арендных платежей, подлежащих уплате арендатором за пользование арендуемыми объектами.

После того, как арендатор зачтет суммы, вложенные в капитальный ремонт арендуемых объектов в счет арендных платежей в период действия договора, у него возникает обязанность вносить арендодателю денежные средства в счет арендной платы (пункт 5.5 договора).

10.04.2017 по акту приема-передачи объекты, а также земельный участок, необходимый для их эксплуатации, переданы арендатору. В пункте 2 акта указано, что объекты находятся в аварийном состоянии и нуждаются в проведении капитального ремонта.

По договору подряда от 02.04.2018 № РрН-02/18, заключенного с ООО «Градсройгрупп», ООО «ФастГарант» произвело ремонтные работы здания по адресу: 

<

...>, лит. Д, что подтверждено соответствующими актами от 15.05.2018, от 04.02.2019 по форме КС-2, справками от 15.05.2018, от 04.02.2019 по форме КС-3, общая стоимость которых составила 1 800 877,85 руб.

12.06.2019 представителями сторон проведен осмотр объектов, по результатам которого составлен акт, отражающий, что в пользовании арендатора находится нежилое здание площадью 536,2 кв.м, инв.                  № 05:223:002:000027160, литер Д, кадастровый номер 25:10:180001:2328; непригодными для фактического использования являются следующие объекты: кабинеты № 14 и № 15, № 16 общей площадью 28,8 кв.м в здании конторы инв. № 05:223:002:000027150, литер Б, условный номер                       25-25-20/020/2008-023 и здание ремонтно-механической мастерской площадью 235,5 кв.м, инв. № 05:223:002:000027150, литер В, условный номер 25-25-20/020/2008-124, по адресу: 

<

...>; стороны признают, что на данный момент указанные объекты использовать по назначению невозможно, их состояние значительно ухудшилось, капитальный и текущий ремонт указанных объектов производиться не будет ввиду экономической нецелесообразности.

06.10.2021 ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» направило в адрес ООО «ФастГарант» претензию об оплате задолженности по арендной плате, на которую ответ не поступил, что послужило поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Рассматриваемые отношения сторон верно квалифицированы судами первой и апелляционной инстанций как вытекающие из договора аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими положениями Кодекса об обязательствах.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В отсутствие доказательств (статья 65 АПК РФ) внесения ответчиком арендной платы в заявленный период с 21.04.2020 по 07.09.2022 (помимо платежа в сумме 129 457,26 руб., совершенного 01.09.2022), суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскании в пользу истца      1 284 592 руб. 74 коп. задолженности.

Обжалуемые судебные акты содержат в соответствии с требованиями части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ мотивированную оценку всех доводов и возражений сторон, а также представленных доказательств по делу.

Доводы заявителя кассационной жалобы, представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ закреплено, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ регламентировано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно ответчику.

Таким образом, от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

По правилам статьи 655 ГК РФ передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как установили суды, договор аренды и акт приема-передачи                 от 10.04.2017 подписаны сторонами без замечаний к техническому состоянию объекта.

В этой связи суды признали ответчика сведомленным о состоянии принимаемого имущества, что исключает его право ссылаться на невозможность пользования объектами.

Требование о расторжении договора в порядке, предусмотренном статьей 620 ГК РФ, арендатор не заявлял, договор сторонами исполнялся.

Пункт 3.3.3 договора предусматривает обязанность арендатора осуществить за свой счет капитальный ремонт объектов в течение 1 года со дня его заключения; акт приема-передачи также содержит указание на то, что объекты недвижимости находятся в аварийном состоянии и нуждаются в проведении капитального ремонта.

Вместе с тем, данную обязанность в счет оплаты аренды ООО «ФастГарант» исполнило лишь в отношении здания (литер Д).

Весь спорный период, как установили суды, объекты аренды находились в пользование арендатора, который, в свою очередь, не обращался к арендодателю с требованием о приеме (возврате) неиспользуемого арендатором имущества, уменьшения арендной платы.

Из содержания пункта 4 статьи 614 ГК РФ вытекает, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таких обстоятельств суды не усмотрели.

При этом, давая оценку представленному в материалы дела акту            от 12.06.2019, на который ссылается общество в обоснование тому, что в пользовании арендатора находилась только часть имущества (здание с литером Д), в то время как иные объекты, были непригодны к использованию, в связи с чем арендная плата подлежала пропорциональному уменьшению соразмерно площади используемого недвижимого имущества; а также, что этим актом подтверждена воля сторон на изменение условий договора относительно предмета и обязательств арендатора, суды исходили из следующего.

Указанный акт не содержит сведений о возврате арендатором имущества арендодателю; не является дополнительным соглашением к договору аренды, изменяющим его условия в части состава переданного в пользование имущества и объема обязательств арендатора. После подписания акта арендная плата осталась неизменной, как и предмет договора аренды.

Иных доказательств, подтверждающих внесение изменений в договор, не представлено.

Тем самым, сохранение существенных условий договора аренды опровергает доводы ответчика о необходимости установления арендной платы соразмерно используемой площади.

Апелляционной коллегией также при повторном рассмотрении спора учтено непоследовательное процессуальное поведение ответчика, возражавшего по поводу возвращения всех объектов, поименованных в договоре, в рамках иных дел (№ А51-3924/2020, № А51-11522/2022) и заявляющего о необходимости снижения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества в рассматриваемом деле.

Поскольку достоверных доказательств возвращения арендодателю объектов аренды, в том числе спорных кабинетов № 14, № 15, № 16, здания с литером В, в материалы дела не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания спорной задолженности по арендной плате за весь заявленный период.

Оснований для вывода о наличии у ООО «ФастГарант» права на компенсацию расходов (пункты 5.3, 5.3.1 договора) суды не усмотрели ввиду документальной неподтвержденности.

Представленные ответчиком расписки ФИО4, ФИО5, ФИО6, как указано судом апелляционной инстанции, свидетельствуют о привлечении этих лиц в интересах самого арендатора в рамках пользования земельным участком и недвижимостью, а не об оказании услуг арендодателю. Подтверждения принятия этих услуг арендодателем не представлено.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иного установления обстоятельств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

Кассационная коллегия, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, нежели были установлены судами, не усматривает оснований не согласиться с приведенными выводами и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, верно применены нормы, регулирующие правоотношения сторон, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 19.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 по делу № А51-7074/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, принятое определением  Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.12.2023, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                              в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                             В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                              М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

С.Н. Новикова