﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51495/2018

г. Краснодар

01 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – профессионального образовательного учреждения «Лазаревская Автомобильная школа» общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ИНН 2318013446, ОГРН 1022302794557) – Тепоян А.А. (доверенность от 20.09.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Просервис» (ИНН 2312130721, ОГРН 1062312037710) – Русакова И.Б. (руководитель), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Просервис» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2019 (судья Любченко Ю.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Шапкин П.В.) по делу № А32-51495/2018, установил следующее.

ПОУ «Лазаревская Автомобильная школа» общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Просервис» (далее – общество) о расторжении договоров от 20.06.2017 № 492/44/319/23/ЮФО/2017, 491/43/319/23/1ОФО/2017 и 490/42/319/23/ЮФО/2017 аренды недвижимого имущества; взыскании 618 748 рублей долга по указанным договорам, 12 773 рублей 33 копеек процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и 12 773 рублей 33 копеек процентов по статье 317.1 Гражданского кодекса (уточненные требования).

Решением от 08.04.2019 с общества в пользу управления взыскано 613 595 рублей долга, 6951 рубль 71 копейка процентов по статье 395 Гражданского кодекса и 6561 рубль 92 копейки процентов по статье 317.1 Гражданского кодекса, в удовлетворении остальной части иска отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению платы за пользование арендуемым имуществом. Расчет суммы основного долга и процентов проверен судом и признан неверным, произведен перерасчет. Основания для снижения размера арендной платы отсутствуют ввиду непредставления доказательств, свидетельствующих о невозможности использования спорного имущества. Поскольку арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных правоотношений по истечении согласованных договорами сроков, указанные соглашения на момент рассмотрения спора прекратили свое действие.

Постановлением апелляционного суда от 09.07.2019 решение от 08.04.2019 изменено в части взыскания 6561 рубля 92 копеек процентов по статье 317.1 Гражданского кодекса, в указанной части в иске отказано, в остальной части решение оставлено без изменения; перераспределены судебные расходы. Апелляционная коллегия исходила из отсутствия правовых оснований для взыскания с ответчика процентов по статье 317.1 Гражданского кодекса в связи с тем, что на момент заключения сторонами спорных договоров аренды редакция названной статьи не предусматривала их начисление, если это не предусмотрено договором. В остальном выводы суда первой инстанции признаны правильными.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, вывод судов о прекращении действия договоров аренды, ошибочен. Указанные соглашения продлены на неопределенный срок в связи с отсутствием возражения сторон. Данное обстоятельство подтверждается периодом, за который учреждение взыскивает задолженность. На стороне ответчика не имеется долга по арендной плате (имеется переплата). Спор о взыскании с учреждения неосновательного обогащения рассматривается в рамках дела № А32-13080/2019. Истец передал имущество в ненадлежащем техническом состоянии, поэтому общество было лишено возможности использовать арендуемое имущество по целевому назначению. Стороны заключали дополнительные соглашения, которыми приостанавливали действие договоров аренды в связи с невозможностью эксплуатации арендуемого имущества. Арендодатель не представил доказательств выполнения капитального ремонта. Спорные помещения не обеспечены поставкой энергоресурса. Произведенный судами расчет арендной платы арифметически и методологически неверен. Постановлением бюро Президиума центрального совета «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», оформленного протоколом от 23.06.2014 № 38, утверждено положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – положение № 38). Раздел 10 положения № 38 определяет порядок определения расчетной величины арендной платы. В спорных договорах учитывался коэффициент технического обустройства помещения при наличии водопровода, канализации, центрального отопления, освещения – 1, однако данным положением предусмотрено, что при отсутствии одного из видов коммунальных услуг производится снижение на 0,05. Поскольку общество является субъектом малого предпринимательства, при расчете арендной платы следует применять коэффициент 0,8.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры от 20.06.2017 № 492/44/319/23/ЮФО/2017, 491/43/319/23/1ОФО/2017 и 490/42/319/23/ЮФО/2017 аренды нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Пугачева, 6 (пункты 1).

Срок действия договоров – до 20.10.2017 (пункты 2.1).

Размер арендной платы в месяц по договору № 492/44/319/23/ЮФО/2017 составляет 76 183 рубля, по договору № 491/43/3 19/23/1ОФО/2017 – 21 881 рубль, по договору № 490/42/319/23/ЮФО/2017 – 84 077 рублей (пункты 5.1). Согласно пунктам 5.2 внесение арендной платы производится каждый месяц до 10-го числа текущего месяца.

По актам от 20.06.2017 помещения переданы арендатору, в актах содержится указание на аварийное состояние имущества (требуется капитальный ремонт коммуникаций и текущий ремонт передаваемых в аренду помещений); акты подписаны без возражений и разногласий.

21 ноября 2017 года стороны пролонгировали сроки действия договоров до 20.11.2018.

В письмах от 25.10.2018 № 01-23/107, 01-23/108 и 01-23/109 учреждение уведомило общество о расторжении договоров аренды нежилых помещений.

Учреждение, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Суды установили, что 20.11.2018 сроки договоров аренды истекли, истец путем направления соответствующих писем высказался против их возобновления, поэтому пришли к верному выводу о том, что на момент рассмотрения спора указанные соглашения прекратили свое действие.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив ненадлежащие исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и проверив составленный истцом расчет, суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика 613 595 рублей долга и 6951 рубля 71 копейки процентов по статье 395 Гражданского кодекса. Изменяя решение суда в части взыскания 6561 рубля 92 копеек процентов по статье 317.1 Гражданского кодекса, апелляционный суд исходил из того, что на момент заключения сторонами спорных договоров аренды действующая редакция названной статьи не предусматривала их начисление в случае отсутствия соответствующего условия в соглашении.

Доводы общества о передаче в аренду нежилых помещений, имеющих существенные недостатки (отсутствие отопления), исключающих возможность использования объекта аренды по назначению, исследованы и обоснованно отклонены судами. Спорные помещения переданы арендатору по актам от 20.06.2017, в которых отражено, что данное имущество находится в аварийном состоянии (требуется капитальный ремонт коммуникаций и текущий ремонт передаваемых в аренду помещений), акты подписаны сторонами без возражений и разногласий. С учетом изложенного ответчик, подписывая договор и акты приема-передачи, был осведомлен о недостатках переданного в аренду имущества, поэтому не может ссылаться на эти недостатки в качестве основания для освобождения от внесения арендной платы.

Ссылка заявителя на то, что истец, предъявляя требования о взыскании платы за пользование спорным имуществом за период после прекращения договоров, признает их продленными на неопределенный срок, несостоятельна. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду и прекращается после возврата имущества арендодателю. 

Суды проверили доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы следует применять предусмотренный положением № 38 коэффициент 0,8, и отклонили их. Общество не представило правового обоснования применения в расчетах указанного коэффициента. Тот факт, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, не является основанием для изменения условий договора в одностороннем порядке. Условия договоров аренды, в том числе о размере арендной платы, согласованы сторонами. Положение № 38 не является приложением к договору либо обязательным для сторон спора нормативно-правовым актом.

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2019 по делу № А32-51495/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов