АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-28685/2023

г. Краснодар

04 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Аллерт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 и ФИО2 (доверенности от 18.04.2024), ФИО3 (доверенность от 23.07.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  – ФИО4 и ФИО5 (доверенности от 03.07.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Современная логистика» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 по делу № А53-28685/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Продмаш-Юг» (после переименования – общество с ограниченной ответственностью «Аллерт»; далее – общество «Аллерт») обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Современная логистика» (далее – общество «Современная логистика») со следующими исковыми требованиями:

– о расторжении заключенного сторонами договора аренды от 01.03.2018 № 5П;

– об обязании общества «Современная логистика» возвратить следующие объекты аренды: здание литера «Б», с кадастровым номером 61:44:0031440:58; здание литера «Г», с кадастровым номером 61:44:0031440:65; здание литера «М», с кадастровым номером 61:44:0031440:64; здание литера «Л», с кадастровым номером 61:44:0031440:63; здание литера «О», с кадастровым номером 61:44:0031440:66; здание литера «Р», с кадастровым номером 61:44:0931440:67;

– о взыскании с общества «Современная логистика» в пользу общества «Аллерт» судебной неустойки в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная с 4 дня вступления решения в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Иск основан на положениях статей 308.3, 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован допущенными обществом «Современная логистика» (арендатором) нарушениями условий договора от 01.03.2018 № 5П, выразившимися в проведении несогласованной с обществом «Аллерт» (арендодателем) перепланировки помещений в зданиях. Выявленные нарушения являются существенными, они влекут досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды и возврат арендатором недвижимого имущества арендодателю. Неисполнение ответчиком обязанности по возврату объекта аренды истцу после вступления в законную силу судебного акта влечет взыскание с него судебной неустойки.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024, договор аренды от 01.03.2018 № 5П расторгнут. На ответчика возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу по акту полученные по договору аренды от 01.03.2018 № 5П объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: здание литера «Б», с кадастровым номером 61:44:0031440:58; здание литера «Г», с кадастровым номером 61:44:0031440:65; здание литера «М», с кадастровым номером 61:44:0031440:64; здание литера «Л», с кадастровым номером 61:44:0031440:63; здание литера «О», с кадастровым номером 61:44:0031440:66; здание литера «Р», с кадастровым номером 61:44:0931440:67. С ответчика в пользу истца взыскана судебная неустойка в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу до фактического его исполнения.

Суды установили, что между истцом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (далее – предприниматель) заключен договор аренды от 01.03.2018 № 5П. Объектом аренды являются принадлежащие истцу объекты недвижимости (здания): литера «Б», с кадастровым номером 61:44:0031440:58; литера «Г», с кадастровым номером 61:44:0031440:65; литера «М», с кадастровым номером 61:44:0031440:64; литера «Л», с кадастровым номером 61:44:0031440:63; литера «О», с кадастровым номером 61:44:0031440:66; литера «Р», с кадастровым номером 61:44:0931440:67. Недвижимое имущество передано в аренду сроком на 300 месяцев (на 25 лет). Предприниматель 31.10.2022 передал свои права и обязанности арендатора по договору от 01.03.2018 № 5П обществу «Современная логистика», право аренды которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). В июле 2023 года истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на существенные нарушения арендатором условия договора. Истец указал, что арендатором произведена не согласованная с арендодателем реконструкция, переустройство и переоборудование объектов недвижимости. В ответ на претензию общество «Современная логистика» сообщило, что строительно-монтажные работы им не проводились. Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договора от 01.03.2018 № 5П, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 308.3, 450, 606, 607, 611, 615, 619, 622 Гражданского кодекса. Истец в обоснование заявленных требований указал, что пунктом 3.1.5 договора аренды установлен запрет на осуществление арендатором реконструкции, переустройства, переоборудования и других строительных работ на объекте аренды. Однако арендатор осуществил данные действия в отношении арендуемого имущества, что являются существенным нарушением условий договора аренды и обстоятельством, позволяющим требовать расторжение договора в судебном порядке. В подтверждение факта проведения реконструкции (переустройства и перепланировки) истцом представлены внесудебные заключения ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» от 12.07.2023 № 078-07/23 и от 05.04.2024 № 096-03/24. Специалисты пришли к выводу о том, что в переданных в аренду помещениях произведены изменения, заключающиеся в изменении конфигурации помещений в составе зданий, демонтаже внутренних и части внешних стен (в том числе несущих), образовании новых помещений за счет оборудования новых перекрытий и ограждающих конструкций. Заключением специалиста ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» от 12.07.2023 № 07807/23 подтверждается факт уменьшения площади арендованных зданий с момента заключения договора аренды и по состоянию на дату проведения исследования, а также факт проведения ответчиком работ по реконструкции, перепланировке, переоборудования арендуемых объектов недвижимости. В приложении № 1 к договору от 01.03.2018 № 5П стороны согласовали перечень арендуемых объектов (зданий) с указанием в них площади каждого объекта: площадь здания литера «Б» составляет 2887 кв. м, площадь здания литера «Г» составляет 2839,2 кв. м, площадь здания литера «М» составляет 1211,2 кв. м, площадь здания литера «Л» составляет 965,8 кв. м, площадь здания литера «О» составляет 53,8 кв. м, площадь здания литера «Р» составляет 181,6 кв. м. Заключением от 12.07.2023 № 078-07/23 подтверждено, что в результате проведенных строительных работ общая площадь литеров «Б», «Г» и «М» существенно уменьшилась после подписания акта приема-передачи объектов аренды. В заключении приведена актуальная (уменьшенная) площадь арендованных задний: площадь здания литера «Б» составляет 2854,3 кв. м (при передаче площадь здания – 2887 кв. м); площадь здания литера «Г» составляет 2537,4 кв. м (при передачи площадь здания – 2839,2 кв. м); площадь здания литера «М» составляет 1192,6 кв. м (при передаче площадь здания – 1211,2 кв. м). Таким образом, площадь каждого из перечисленных зданий уменьшена в период после подписания договора аренды, что обусловлено проведением работ по перепланировке и реконструкции объектов. В заключении также отражены виды проведенных строительных работ: закладка дверных проемов; образование новых комнат; образование новых дверных проемов, в том числе, в несущей стене; возведение новых стен; изменение положения дверного проема в несущей стене; закладка оконных проемов и пр. Строительно-монтажные работы, произведенные в объектах капитального строительства, относятся к перепланировке и реконструкции. Ответчик возражений относительно предоставленных истцом заключений не представила, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявил. При решении вопроса о существенности допущенных арендатором нарушений условий договора от 01.03.2018 № 5П суд первой инстанции исходил из  того, что реконструкция (как переустройство и перепланировка) являются действием в отношении объекта недвижимого имущества, требующим получения разрешения арендодателя, самостоятельное осуществление арендатором таких действий являются в определенной степени правонарушением. При этом при реконструкции изменяется сам объект аренды. Таким образом, условия, ограничивающие арендатора от проведения соответствующих изменений в отношении объекта аренды (пункт 3.1.5), являются существенными, а их нарушение является основанием для расторжения договора аренды. Возражения ответчика о том, что работы осуществляюсь с согласия собственника имущества и за его счет, суд признал несостоятельными, поскольку ни одного доказательства, прямо указывающего на данное обстоятельство, в материалы дела не представлено. Судом при этом были опрошены в качестве свидетелей ФИО7 и ФИО8, которые подтвердили факт осуществления переустройства и перепланировки нежилых помещений в период арендных отношений. В этой связи суд пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества подлежат удовлетворению. Надлежащим сроком для исполнения арендатором обязанности по возврату арендодателю недвижимого имущества суд признал срок, равный 30 календарным дням. По требованию истца о присуждении ответчику судебной неустойки в размере 10 тыс. рублей в день, суд исходил из того, что целью присуждения судебной неустойки является установление ее в таком размере, что бы дельнейшее неисполнение при наличии неустойки было для обязанной стороны не выгодным. Из обстоятельств дела следует, что ответчику передано в аренду 6 нежилых зданий общей площадью около 7 тыс. кв. м, которыми он распоряжается посредством сдачи в субаренду, извлекая из этого прибыль. Совокупный размер неустойки из суммы 10 тыс. рублей в день (или около 300 тыс. рублей в месяц), не является несоразмерным получаемой прибыли от сдачи недвижимого имущества в субаренду. Следовательно, заявленная неустойка не является чрезмерной и будет нести мотивирующий характер для исполнения решения. С учетом компенсационной природы неустойки и необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, а также конкретных обстоятельств данного дела, суд, признал требование истца о взыскании судебной неустойки подлежащим удовлетворению. Доводы ответчика о том, что приведенные в заключении от 12.07.2023 № 078-07/23 работы по перепланировке и реконструкции выполнены до заключения договора аренды, что подтверждается договорами субаренды, отклонены судом апелляционной инстанцией. Так, в упомянутом заключении указано, что площадь помещений, переданных в субаренду третьим лицам, составляет 46,7 кв. м (5,746% от общей площади помещений, указанных в договоре от 01.03.2018 № 5П или 16% от общей площади помещений в литере «Б»). Из общей площади здания представлена незначительная часть (16%) помещений, переданных в аренду (субаренду), что не позволяет провести сравнительный анализ проведения строительно-монтажных работ в иных помещениях строения. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что в оставшихся 95% помещений работы по перепланировке и реконструкции осуществлены ранее даты заключения договора аренды договора от 01.03.2018 № 5П. Кроме того, в той незначительной площади помещений, переданных субарендаторам, составляющих 5,746% от всей площади помещений, отсутствует большинство выявленных экспертом результатов работ по реконструкции и перепланировки помещений, о чем свидетельствуют выводы заключения № 196-11/23. Таким образом, представленные ответчиком в материалы дела договоры аренды с приложением схем расположения объектов, площадь которых составляет всего 467,7 кв. м из общей площади здания, равной 8138,6 кв. м, свидетельствует о том, что большинство переданных в аренду помещений передавались без перепланировок и реконструкций, имеющихся в настоящее время. В заключении экспертом указаны работы по перепланировке и реконструкции в тех помещениях, которые не охватывают представленные в дело ответчиком договоры субаренды и в отношении которых последним не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данные работы выполнены до заключения договора аренды. По объекту капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:58 (литера «Б») установлено, что на данном объекте проведены строительно-монтажные работы по монтажу (демонтажу) несущих стен и переносу дверных проемов. По объекту капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0031440:65 (литера «Г») также установлен факт проведения работ по монтажу (демонтажу) несущих стен и переносу дверных проемов. Как пояснил истец, в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик продолжил проводить строительные работы. В период рассмотрения настоящего дела ответчиком были выполнены строительно-монтажные работы по заделыванию дверного проема в литере «М». В литере «Б» с кадастровым номером 61:44:0031440:58 были осуществлены перепланировки в помещениях на первом этаже, на втором и на третьем этаже здания, а также другие работы. Это подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, а также выводами специалиста, содержащимися в заключении ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» от 05.04.2024 № 096-03/24, зафиксировавшем проведение новых работ, ни один из результатов которых не был выявлен при осмотре для целей подготовки заключения от 12.07.2023 № 07807/23. При этом ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не представил доказательств неполноты исследования, проведенного специалистом 12.07.2023. Таким образом, обстоятельства дела прямо свидетельствуют о факте выполнения ответчиком строительных работ без согласования с истцом даже в период рассмотрения настоящего дела. Кроме того, истец заявлял в качестве самостоятельного основания для расторжения договора аренды уклонение ответчика от исполнения договорной обязанности поддерживать надлежащее санитарное состояние объектов, производить за свой счет текущий ремонт в плановом объеме, восстанавливать объекты в случае их порчи, в подтверждение чего представлены акты, фото, аудиозаписи, видеозаписи. По условиям договора (пункт 7.4) по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Доводы ответчика о том, что работы осуществляюсь с согласия собственника и за его счет, обоснованно отклонены судом первой инстанции, не выявившего ни одного доказательства, подтверждающего данные обстоятельства. Не приняты судом апелляционной инстанции и доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и доказательств ухудшения состояния зданий, учитывая, что в аренду передавались именно здания, а не помещения. Совершение по своему усмотрению действий по переоборудованию (переустройству), перепланировке или реконструкции, любых строительных работ в нежилых помещениях, составляющих здание, без согласия арендодателя и уполномоченных органов, являются существенным нарушением договора аренды. Исходя из приведенных обстоятельств, выполненные ответчиком работы по реконструкции и перепланировке помещений признаны апелляционным судом существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение и возврат объекта аренды истцу. Довод ответчика о необходимости привлечении к участию в деле субарендаторов (ООО «Кардиоцентр») отклонен апелляционным судом, поскольку с учетом положений пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса доказательств, подтверждающих, что решением по настоящему делу затрагиваются права и обязанности субарендаторов помещений, в материалы дела не представлено. Договор субаренды следует судьбе договора аренды. В данной части истец также пояснил, что не вменяет ответчику в качестве нарушения осуществление работ по перепланировке и реконструкции, которые были проведены в помещения занимаемых субарендатором ООО «Кардиоцентр» на втором этаже в литере «М». В указанной литере три этажа, ООО «Кардиоцентр» занимает только часть помещений второго этажа, что следует из представленного ответчиком в дело иска ООО «Кардиоцентр». При этом эксперт установил наличие перепланировок и реконструкций не только на втором этаже здания, но и на первом и на третьем этаже. Более того, истец представил фотографии договоров субаренды, заключенных ответчиком с субарендаторами о передаче не занятых ООО «Кардиоцентр» помещений в литере «М» на первом и третьем этаже здания. Иные доводы общества «Современная логистика» не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, поэтому не могут являться законным основанием для отмены (изменения) решения.

Общество «Современная логистика» обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Жалоба мотивирована следующим. Судами неверно применена норма материального права, а именно статья 619 Гражданского кодекса. Сам факт наличия существенного нарушения условий договора не может служить основанием для расторжения договора аренды, если такое нарушение не устранено арендатором в разумный срок. В заключении специалиста ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» от 12.07.2023 № 078-07/23 указано, что измененные строительные конструкции не имеют отклонений от требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», работы по возведению новых строительных конструкций не повлекли деформаций, влияющих на эксплуатационную надежность несущих конструкций зданий. Выполненные строительно-монтажные работы не повлекли деформаций, влияющих на несущую способность несущего кирпичного каркаса зданий, и соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Указанное заключение подтверждает факт перепланировок помещений, однако не содержат сведений о том, когда, кем и в какое время они были произведены. Также судами не учтено, что специалист проводил анализ изменений, сделанных внутри помещений, связанных с переоборудованием, на основании технической документации по состоянию на 2013 год и 2023 год, при этом договор аренды заключен с предпринимателем в 2018 году, а ответчик стал арендатором 31.10.2022. Ни на дату заключения договора аренды, ни на дату перевода прав и обязанностей по договору аренды стороны не фиксировали фактические параметры объекта аренды. Общество «Аллерт» предоставило обществу «Современная логистика» неразумный срок (3 дня) для устранения выявленных нарушений. В ответе на претензию истца ответчик указал, что строительные работы не проводил, а часть работ проведена предпринимателем с согласованием директором общества ФИО9 Кроме того, в помещениях литеры «М» располагается ООО «Кардиоцентр» на основании прямых договоров аренды, заключенных непосредственно с истцом с 2015 года, ответчик не имеет никакого отношения к изменениям, произведенным в данных помещениях. Арендуемые здания используются ответчиком по назначению и в соответствии с целями заключенного договора аренды. Все заявленные истцом перепланировки и реконструкции арендатор не осуществлял. Судами оставлено без внимания, что пункт 7.4 договора не содержит в качестве оснований для его расторжения производство арендатором работ по перепланировке и производству неотделимых улучшений без согласия арендодателя. Ответчик представил доказательства согласования части работ с директором общества и договоры субаренды с третьими лицами, заключенные с предпринимателем с 09.06.2014 по 01.01.2018. Эти доказательства свидетельствуют о проведении строительно-монтажных работ в период до заключения договора аренды от 01.03.2018 № 5П. При этом судами не выяснялся вопрос о том, когда истец узнал или должен был узнать о произведенных перепланировках. Также судами нарушены правила о распределении между сторонами бремени доказывания фактических обстоятельств и всесторонней оценки представленных ими доказательств. Ответчик представил в материалы дела ряд доказательств (служебные записки, договоры субаренды и др.), подтверждающих, что перепланировки производились постоянного и в более ранний период (с 2014 года). Этим и объясняется предоставление специалисту технической документации за 2013 год. В этой связи суды должны были признать минимально достаточными доказательства, представленные ответчиком для подтверждения обстоятельств непричастности ответчика к перепланировкам и реконструкции помещений в части арендуемых зданий. Ответчик заявлял в суде первой инстанции об оставлении иска без рассмотрения со ссылкой на то, что арендодателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Досудебным порядком по данной категории споров является обращение с претензией к ответчику, содержащей не только требование о досрочном расторжении договора аренды, но и обязательное направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств и устранения нарушений в разумный срок. Истец направил ответчику претензию от 13.07.2023 об устранении нарушений в трехдневный срок, указав, что в случае отказа или уклонения от устранения последствий в этот срок, арендодателем будет направлен иск в суд о досрочном расторжении договора аренды. Разумно оценивая объем строительных работ по восстановлению состояния помещений, истец не мог не понимать, что указанный в претензии срок (3 дня) является неисполнимым. Указанный вывод также следует из готовности истца перезаключить с субарендаторами ответчика договоры аренды без восстановления прежнего состояния помещений в зданиях.

Общество «Аллерт» в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Все приведенные ответчиком в жалобе доводы направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, исследованных и получивших оценку судов первой и апелляционной инстанций. Истец представил три заключения специалистов (от 12.07.2023 № 078-07/23, от 29.11.2023 № 196-11/23 и от 05.04.2024 № 096-03/24), подтверждающие его доводы, тогда как ответчик в обоснование своих возражений ссылается только на одно заключение (от 12.07.2023 № 078-07/23). В заключении от 05.04.2024 № 096-03/24 подтвержден факт проведения ответчиком строительно-монтажных работ уже после обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, это также подтверждается представленными в дело фотоматериалами. Ответчик ссылается на соблюдение строительных правил при проведении работ по перепланировке и реконструкции арендуемых помещений, что, в свою очередь, не является существенным нарушением условий договора. Вместе с тем, согласно пункту 3.1.5 договора арендатору запрещено производить реконструкцию, перепланировку, переоборудование объектов, другие строительные работы на объекте без письменного согласия арендодателя. В соответствии с пунктом 7.4 договора по требованию арендодателя он может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно исходили из того, что самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора и основанием для досрочного его расторжения в судебном порядке. Довод ответчика о том, что в заключении от 12.07.2023 № 078-07/23 установлен факт проведения строительно-монтажных работ, однако не установлено кем и когда проведены эти работы, несостоятелен. Истцом представлены иные доказательства, свидетельствующие о проведении несогласованных работ по перепланировке и реконструкции, в том числе заключение от 05.04.2024 № 096-03/24, в котором специалист подтвердил факт проведения строительных работ уже после даты составления первого заключения перед обращением с иском в суд (12.07.2023). Довод ответчика о предоставлении ему истцом неразумного срока для устранения выявленных нарушений (3 дня) также несостоятелен, поскольку на претензию арендодателя арендатор ответил отказом, указав, что никакие работы по перепланировке и реконструкции в объектах им не проводились. Вопросы о неразумности предоставленного срока на устранение выявленных нарушений или его увеличении общество «Современная логистика» не поднимало. Ответчик указывает, что часть выполненных работ согласована предпринимателем с директором общества. Между тем, из анализа представленных арендатором служебных записок о согласовании строительно-монтажных работ следует, что часть их составлена за пределами договора аренды. Служебные записки подписаны ФИО9 (директором общества) от своего имени, отсутствуют указания, в каком именно объекте недвижимости и (или) в какой его части проводятся строительные работы, не представлен расходный кассовый ордер, не имеется доказательств фактического выполнения работ. Работы, произведенные по представленным служебным запискам, не вменяются ответчику в качестве нарушения условий договора аренды от 01.03.2018 № 5П. При этом имеет место аффилированность предпринимателя и ФИО9, о чем свидетельствует представленная переписка между указанными лицами, а также свидетельские показания. Ответчик указывает, что не имеет отношения к изменениям, произведенных в здании (литера «М»), на втором этаже которого располагается ООО «Кардиоцентр». Истец неоднократно указывал, что не вменяет ответчику в качестве нарушения произведенные работы на втором этаже здания (литера «М»), которую занимает указанная организация. При этом экспертами установлены факты проведения строительно-монтажных работ на первом и третьем этаже этого здания. Существенная часть строительных работ выполнена в иных зданиях (помимо здания литера «М»). Довод ответчика о том, что работы по перепланировке и реконструкции он не осуществлял, опровергается совокупностью представленных в материалы дела доказательств. Общество «Аллерт» также обращает внимание суда округа на то, что единственным участником общества «Современная логистика» является предприниматель.

От истца в суд также поступило (направлено в электронном виде) ходатайство, к которому приложено решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.08.2024 по делу № А53-46548/2023, вступившее в законную силу. Истец просил учесть данный судебный акт, которым обществу «Современная логистика» отказано в иске к обществу «Аллерт» о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 021 572 рублей, содержащий выводы, имеющие существенное значение для настоящего дела.

В судебном заседании представители ответчика поддерживали доводы кассационной жалобы, просили ее удовлетворить. Ответили на вопросы, заданные им судебной коллегией. Представители общества возражали против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Дали пояснения по существу заданных им вопросов.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и предпринимателем заключен договор аренды от 01.03.2018 № 5П. Объектом аренды являются принадлежащие истцу объекты недвижимости (здания): литера «Б», с кадастровым номером 61:44:0031440:58; литера «Г», с кадастровым номером 61:44:0031440:65; литера «М», с кадастровым номером 61:44:0031440:64; литера «Л», с кадастровым номером 61:44:0031440:63; литера «О», с кадастровым номером 61:44:0031440:66; литера «Р», с кадастровым номером 61:44:0931440:67. Недвижимое имущество передано в аренду сроком на 300 месяцев (на 25 лет).

Предприниматель 31.10.2022 передал свои права и обязанности арендатора по договору от 01.03.2018 № 5П обществу «Современная логистика», право аренды которого зарегистрировано в ЕГРН.

В июле 2023 года истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на существенные нарушения арендатором условия договора. Истец указал, что арендатором произведена не согласованная с арендодателем реконструкция, переустройство и переоборудование объектов недвижимости. В ответ на претензию общество «Современная логистика» сообщило, что строительные работы им не производились. Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договора от 01.03.2018 № 5П, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о его расторжении, возврате объекта аренды и уплате судебной неустойки.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснил следующее. В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).

Арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта. При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков. Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора. Если же арендодатель, считая невозможным сохранение арендных отношений, вправе потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе, с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19638).

В силу изложенного, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества. При этом арендодатель не лишен возможности по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав, в том числе к расторжению договора.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подпункт 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения требований о расторжении договора от 01.03.2018 № 5П, возврата объекта аренды и взыскании с ответчика при неисполнении данной обязанности судебной неустойки. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, демонтаж существующих перегородок и устройство новых перегородок, перенос дверных проемов. Оценив допущенные арендатором нарушения условий использования имущества, судебные инстанции признали самовольную (несогласованную с арендодателем) перепланировку помещений в арендованных зданиях существенным нарушением условий договора, являющимся достаточным основанием для досрочного его расторжения в судебном порядке, влекущим также удовлетворение требования истца о возврате объекта аренды. Суды также признали, что заявленная истцом ко взысканию неустойка (статья 308.3 Гражданского кодекса) не является чрезмерной и будет нести мотивирующий характер для исполнения решения, поэтому взыскали с ответчика судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения судебного акта по истечении 30 календарных дней с даты вступления решения в законную силу до фактического его исполнения.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества «Современная логистика» судом округа не принимаются. Ответчик ссылается на то, что не допускал нарушения договорных обязательств, а нарушения, которые вменяет ему истец, не являются существенными, и не могут служить основанием для досрочного расторжения договора от 01.03.2018 № 5П и возврата объекта аренды. Между тем, обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций, которые по результатам исследования представленных сторонами доказательств, их правовой оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к противоположным выводам. Самовольная перепланировка арендатором нежилых помещений в зданиях признана судебными инстанциями доказанной, данное обстоятельство подтверждается заключениями специалистов от 12.07.2023 № 078-07/23, от 29.11.2023 № 196-11/23 и от 05.04.2024 № 096-03/24, а также иными представленными истцом доказательствами. Установленный судами факт существенного нарушения ответчиком договорных условий, в том числе, и в период после подачи искового заявления (заключение от 05.04.2024 № 096-03/24), позволил им сделать обоснованный вывод о наличии оснований для досрочного расторжения договора от 01.03.2018 № 5П и возврата арендодателю недвижимого имущества. Исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, оснований для иных правовых выводов у суда округа не имеется (абзац второй пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Подлежит отклонению и довод жалобы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (предоставление истцом неразумного срока на устранение выявленных нарушений). На претензию истца от 19.07.2023 № 19/07-1 ответчик ответил отказом, указав, что никакие работы по перепланировке и реконструкции в объектах им не проводились. Кроме того, претензия об устранении выявленных нарушений направлена арендатору в июле 2023 года, иск подан арендодателем в арбитражный суд в августе 2023 года, которым решение по существу спора принято в апреле 2024 года. Следовательно, у общества «Современная логистика» имелось достаточно времени (более чем разумный срок) для устранения нарушений условий договора аренды от 01.03.2018 № 5П. Однако вместо этого ответчик продолжил нарушать договорные обязательства, что установлено судами и подтверждены выводами заключения эксперта от 05.04.2024 № 096-03/24. Нормы материального права применены судами правильно, которыми надлежаще исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых им судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частями 3 и (или) 4 статьи 288  Кодекса, не установлено. Поскольку приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают судебные выводы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Государственная пошлина уплачена обществом «Современная логистика» в федеральный бюджет при подаче жалобы (платежное поручение от 01.07.2024 № 439).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 по делу № А53-28685/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

                                           В.Е. Епифанов

 

Судьи

В.А. Анциферов

 

                                            А.И. Мещерин