АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-6306/2022

23 января 2023 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17.01.2023.

Решение изготовлено в полном объеме 23.01.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи А.В.Пашина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение»

к Администрации Обоянского района Курской области 

о признании незаконным отказа Администрации Обоянского района Курской области в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды №14 от 18.02.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 122 511 кв.м., с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, предусматривающего увеличение его срока действия, выраженного в уведомлении №02-06-32/2630 от 27.06.2022,

об обязании Администрацию Обоянского района Курской области в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 14 от 18.02.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 122 511 кв.м., с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, предусматривающего увеличение срок действия договора аренды на три года,

в судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО2 - по доверенности от 28.12.2021 № 2112-1, представлен диплом;

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Изучив, представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений) к Администрации Обоянского района Курской области о признании незаконным отказа Администрации Обоянского района Курской области в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды № 14 от 18.02.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 122 511 кв.м., с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, предусматривающего увеличение его срока действия, выраженного в уведомлении №02-06-32/2630 от 27.06.2022; об обязании Администрацию Обоянского района Курской области в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 14 от 18.02.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 122 511 кв.м., с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, предусматривающего увеличение срок действия договора аренды на три года.

16.01.2023 через электронный сервис подачи документов «Мой Арбитр» от заявителя поступили письменные объяснения по делу. 

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал. 

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Арбитражный суд Курской области приобщил поступившие к судебному заседанию документы на основании статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд в силу статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации Обоянского района Курской области, извещенного о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в деле доказательствам. 

В обосновании заявленных требований заявитель ссылается на следующие обстоятельства.

18.02.2015 на основании постановления Администрации Обоянского района Курской области от 17.02.2015 №116 между Администрацией Обоянского района Курской области (Арендодатель) и ООО «Возрождение» (Арендатор) заключен договор аренды №14 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:16:080302:290, находящийся по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, разрешенное использование: поля для выращивания сельхозпродукции, пастбища, сенокосы, луга, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 122511 кв.м. (12,2511 га) (пункт 1.1. Договора).

Согласно пункту 2.1. Договора, срок аренды участка устанавливается с 18.02.2015 по 17.02.2020.

Пунктом 2.2. Договора, предусмотрено, что договор, заключенный на срок более чем дин год, вступает в силу с даты его регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Спорный участок был передан по акту приема-передачи.

 Указанный Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - 13.03.2015 за регистрационный номером 46-46/017-46/017/006/0015-114/1.

ООО «Возрождение» на основании Договора аренды надлежащим образом использовало Земельный участок и исполняло свои обязанности, предусмотренные Договором аренды, нарушения законодательства Российской Федерации при использовании Земельного участка не допускались.

После 17.02.2020 ООО «Возрождение» продолжило использовать Земельный участок, а Договор аренды возобновился на неопределенный срок в силу статьи 621 ГК РФ.

21.04.2020 ООО «Возрождение» обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области с заявлением №1 на заключение договора аренды Земельного участка на новый срок.

15.06.2020 ООО «Возрождение» получило от Администрации Обоянского района Курской области письмо, датированное 13.04.2020 с предложением возвратить Земельный участок по акту приема-передачи. Повторное предложение было направлено Администрацией Обоянского района Курской области 07.07.20202.

23.07.2020 ООО «Возрождение» повторно обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области (исх. №100) с заявлением на заключение договора аренды Земельного участка на новый срок.

20.04.2021 ООО «Возрождение» в третий раз обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области (исх. №55) с заявлением на заключение договора аренды Земельного участка на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ с учетом позиции, изложенной Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном 23 декабря 2020 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации3.

14.05.2021 Администрация Обоянского района Курской области направила Заявителю отказ в заключении договора аренды Земельного участка на новый срок.

06.06.2021 ООО «Возрождение» обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области (исх. №123) с заявлением на заключение дополнительного соглашения к Договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия Договора аренды в соответствии с положениями Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»4.

27.06.2022 Администрация Обоянского района Курской области направила Заявителю отказ (исх. №01-06-32/2630) в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды, предусматривающего увеличение его срока действия.

В письменном отзыве Администрация Обоянского района Курской области возражала против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Администрацией Обоянского района и ООО «Возрождение» 18.02.2015 был заключен договор аренды №14 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:16:080302:290, находящегося по адресу: Курская область, Обоянский район, с. Долженково, общей площадью 122511 кв.м., на срок до 17.02.2020 года.

На момент окончания срока данного договора правом предоставления земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Возрождение» не воспользовалось, а именно: заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка до 17 февраля 2020 года в Администрацию Обоянского района не поступало. Пользование земельным участком было прекращено.

Также пунктом 4.3.3. договора аренды предусмотрено заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора.

В связи с отсутствием обращения ООО «Возрождение» о заключении договора аренды на новый срок за 1 месяц до окончания срока действующего договора аренды, Администрацией Обоянского района в связи с окончанием срока аренды земельного участка были направлены ООО «Возрождение» уведомления об освобождении земельного участка с приложением актов приема-передачи от 13.04.2020 №02-05-32/1807, от 07.07.2020 №02-05-32/2860.

Однако, акты приема-передачи земельного участка со стороны ООО «Возрождение» подписаны не были, ответов на направленные письма Администрация Обоянского района не получала.

02.09.2020 ООО «Возрождение» было направлено уведомление о погашении записи об аренде.

Излишне уплаченная сумма денежных средств по договору аренды № 14 находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.02.2015 в размере 3413,16 руб. была возвращена ООО «Возрождение» платежным поручением от 28.08.2020 №514.

Кроме того, применить положения пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не представляется возможным, так как Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от Арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Не согласившись с отказом Администрации Обоянского района Курской области в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды №14 от 18.02.2015 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 122 511 кв.м., с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, предусматривающего увеличение его срока действия, выраженного в уведомлении №02-06-32/2630 от 27.06.2022, ООО «Возрождение» обратилось с настоящим заявлением о признании его незаконным.

На основании части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц,  может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемый отказ, выраженный в уведомлении №01-06-32/2630, вынесен 27.06.2022,  в арбитражный суд заявитель обратился с заявлением 18.07.2022, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требование заявителя арбитражный суд полагает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленных настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

С 01.03.2015 Земельный кодекс Российской Федерации действует с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым в ЗК РФ введена глава V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (статьи 39.1 - 39.20).

Глава V.1 содержит специальные правила, устанавливающие, в том числе условия и порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ, в силу которого в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

В настоящем случае договор аренды заключен до 01.03.2015  - 18.02.2015.

При этом Арбитражный суд Курской области признает, что  в настоящем случае спорный договор не может быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендные отношения сторон прекратились 17.02.2020, учитывая при этом следующее. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и с условиями договора аренды ООО «Возрождение» утратило преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из положений указанной статьи, условием для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды являются следующие предпосылки: наличие заключенного действительного договора аренды, заключенного на определенный срок; надлежащее исполнение арендатором по этому договору своих обязательств; письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; истечение срока указанного договора; отказ арендодателя от заключения договора аренды того же объекта недвижимости на новый срок; заключение в течение года со дня истечения срока договора с предыдущим арендатором договора аренды того же объекта с другим лицом.

Необходимыми условиями также являются действительность договора аренды, права и обязанности по которому просит перевести на себя истец, предметом обоих договоров аренды должна быть аренда одного и того же объекта.

Согласно ч. 4 ст. 157.1 Гражданского кодекса РФ молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 158 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае молчание администрации не установлено. 15.06.2020 ООО «Возрождение» получило от Администрации Обоянского района Курской области письмо, датированное 13.04.2020 с предложением возвратить Земельный участок по акту приема-передачи. Повторное предложение было направлено Администрацией Обоянского района Курской области 07.07.20202. 14.05.2021 Администрация Обоянского района Курской области направила Заявителю отказ в заключении договора аренды Земельного участка на новый срок. 27.06.2022 Администрация Обоянского района Курской области направила Заявителю отказ (исх. №01-06-32/2630) в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды, предусматривающего увеличение его срока действия.

Согласно п. 4.3.3 договора от 18.02.2015 аренды,  заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора.

Данный вывод подтверждается также пунктом 33 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в котором указано, что, если арендатор не уведомил арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, его требование о переводе прав и обязанностей по договору аренды не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что арендодатель неоднократно просил арендатора возвратить участок. Таким образом, арендодатель неоднократно выражал возражения против аренды после истечения срока действия договора аренды, что в силу разъяснений, данный в определении ВС РФ N 310-ЭС19-25907, п. 28 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), п. 3 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)  является основанием полагать, что поскольку  после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при наличии  возражении со стороны арендодателя, то  договор не считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Отсутствие в заявлениях арендодателя утверждения об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок в порядке ст. 621 Гражданского кодекса РФ, вопреки доводам заявителя, является следствием оценки арендодателем факта прекращения договора аренды и отсутствия оснований для его возобновления в порядке ст. 621, поскольку в нарушение требований ЗК РФ и договора, действовавших на дату истечения срока аренды, заявитель в порядке п. 4.3.3 договора от 18.02.2015 не заявил о заключении договора на новый срок (по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в силу статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным и влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума N 54).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта, в том числе недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Пунктом 6.3 договора установлена обязанность арендатора по окончании срока действия договора, а также при досрочном его прекращении сдать объект, что соответствует пункту 1 статьи 622 ГК РФ.

Поскольку на момент обращения истца с настоящим иском в суд, спорный договор аренды являлся прекращенным, он не может быть расторгнут или признан расторгнутым в судебном порядке, ввиду отсутствия самой сделки как таковой.

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами, в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, однако арендатор не исполнил указанную выше обязанность после прекращения договора аренды, в связи с чем, при отсутствии у него иных правовых оснований для пользования спорным земельным участком, суд первой инстанции признал возражения ответчика обоснованными. Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме того, Арбитражный суд Курской области руководствуется правовой позицией, изложенной в определении ВС РФ N 310-ЭС19-25907.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Поскольку по истечении указанного в договоре аренды срока в порядке п. 4.3.3 договора или подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор не заявил требование о заключении договора на новый срок по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора, а арендодатель неоднократно возражал против аренды и просил заявителя вернуть участок, Арбитражный суд Курской области сделал вывод о том, что по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие данного договора не возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неисполнение указанной обязанности позволяет арендодателю понуждать арендатора к возврату арендованного имущества.

Вместе с тем, по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

При этом по смыслу закона документ о передаче арендованного имущества является лишь одним из доказательств по спору из договора аренды. Отсутствие передаточного акта само по себе не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Таким образом, ответчиком выражена воля на возврат арендованного земельного участка, что фактически свидетельствует о выражение ответчиком воли на односторонний отказ от договора аренды, в связи с чем, договор аренды прекратил действие в связи с односторонним отказом ответчика от договора, доказательств иного ответчиком не представлено.

Отсутствие прямого указания на отказ от  договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ со стороны администрации является следствием  оценкой администрацией факта возобновления договора  на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, получение 15.06.2020 заявителем возражения арендодателя после истечения 17.02.2020 срока договора в отношении пользования имуществом применительно к п. 2 ст. 610 ГК РФ является сообщением арендодателя  об отказе от договорных отношений и предложения подписать акт возврата земельного участка арендодателю. Однако обращение администрации  было оставлено без ответа и удовлетворения.

Одним из способов прекращения договора является реализация контрагентом права на односторонний отказ от сделки. При одностороннем отказе от исполнения обязательства необходимо соблюдать порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора.

15.06.2020 ООО «Возрождение» получило от Администрации Обоянского района Курской области письмо, датированное 13.04.2020 с предложением возвратить Земельный участок по акту приема-передачи. Повторное предложение было направлено Администрацией Обоянского района Курской области 07.07.20202.

14.05.2021 Администрация Обоянского района Курской области направила Заявителю отказ в заключении договора аренды Земельного участка на новый срок.

27.06.2022 Администрация Обоянского района Курской области направила Заявителю отказ (исх. №01-06-32/2630) в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды, предусматривающего увеличение его срока действия.

Указанная переписка свидетельствует о том, что арендодатель сообщил об отказе от договорных отношений и предложил подписать акт возврата земельного участка арендодателю. Указанное почтовое отправление получено адресатом. Однако обращение аредодателя-администрации  было оставлено без ответа и удовлетворения.

Вопреки доводам заявителя, согласно определению ВС РФ №308-ЭС19-19368, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Однако, данное продление имеет определенные особенности. 

Согласно подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возражения администрация выражала неоднократно, но данные возражения проигнорированы заявителем, поскольку по его мнению она должна была не просить вернуть участок, а просить отказаться от договора. 

ООО «Возрождение» не учено следующее. 

Во-первых, судом установлено, не оспорено заявителем, что ООО «Возраждение»  обращался в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок: 21.04.2020 ООО «Возрождение» обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области с заявлением №1 на заключение договора аренды Земельного участка на новый срок; 15.06.2020 ООО «Возрождение» получило от Администрации Обоянского района Курской области письмо, датированное 13.04.2020 с предложением возвратить Земельный участок по акту приема-передачи. Повторное предложение было направлено Администрацией Обоянского района Курской области 07.07.20202; 23.07.2020 ООО «Возрождение» повторно обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области (исх. №100) с заявлением на заключение договора аренды Земельного участка на новый срок. Однако результатом данного обращения не стало заключение договора аренды на новый срок. ООО «Возраждение» не обжаловало бездействие администрации и с арендные отношения на спорный земельный участок прекращены.

Во-вторых, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

С 01.03.2015 Земельный кодекс Российской Федерации действует с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым в ЗК РФ введена глава V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (статьи 39.1 - 39.20).

Глава V.1 содержит специальные правила, устанавливающие, в том числе условия и порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В частности, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.04.2019 по делу N 302-ЭС18-22715, А19-17524/2017):

наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; 

такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; 

заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; 

в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Подпунктом 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 15 июля 2016 г., предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Данным подпунктом в редакции, действующей после 15 июля 2016 г., установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

При существовании судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 N 308-КГ17-7961).

Для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок, необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом, положения указанной нормы введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 1 марта 2015 г.

Указанным законом введено общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах (ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ) и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. 

В соответствии с п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ от 22.07.2020 и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Однако, договор аренды от 18.02.2015  земельного участка заключен в соответствии с действующими на момент заключения нормами земельного законодательства.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (введенным в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ и вступившим в силу с 01.03.2015) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы частью 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При невыполнении в совокупности требований пунктов 3 и 4 статьи 39.6 и подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации земельный участок, являющийся предметом договора, по истечении срока действия договора аренды может быть предоставлен только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 308-ЭС19-19368 по делу N А32-4231/2018, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018, а также в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, в случае, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Тем самым, для разрешения вопроса о том, может ли договор аренды земельного участка считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), требуется проверить, имел ли арендатор право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как выявлено судами, договор аренды был заключен с предпринимателем без проведения торгов до вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, исключающих преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

При этом на момент истечения срока указанного договора оснований для предоставления предпринимателю спорного земельного участка без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось, поскольку Заявителем не представлено в суд доказательств наличия совокупности обстоятельств, указанных в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ: 

наличие ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; 

надлежащее  использование  земельного участка  для ведения сельскохозяйственного производства; 

подачу заявления о заключении нового договора аренды арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. 

При этом, принимая во внимание, что Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ в ЗК РФ введена глава V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (статьи 39.1 - 39.20), содержащая специальные правила, устанавливающие, в том числе условия и порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015, как верно указано в отзыве, не могут считаться возобновленными на неопределенный срок по истечении срока их действия по правилам статьи 621 ГК РФ.

Учитывая изложенное, судом области установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Возрождение» обратилось с заявлением о заключении договора аренды на новый срок уже после истечения договора от 18.02.2015, что исключает право арендатора на заключение договора без проведения торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2021 N 306-ЭС21-24156 по делу N А12-21250/2020; Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2020 N 295-ПЭК20 по делу N А64-6041/2018).

При этом отказы администрации от 13.04.2020, 07.07.2020 в заключении договора на новый срок   ООО «Возрождение» обжалованы не были. В результате чего права на спорный участок были выставлены на торги. 

Ссылки ООО «Возрождение» на внесение заявителем арендных платежей, как доказательства продления договорных отношений с учетом установленных судом обстоятельств не могут быть приняты во внимание, поскольку могут лишь подтверждать факт фактического использования земельных участков, но не условия применения к заявителю подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в отношении испрашиваемых земельных участков.

Нормы Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, с 01.03.2015 также утратили силу.

Процедура по выкупу либо предоставлению земельных участков в аренду, регламентированная Законом N 101-ФЗ, не проводилась.

Исходя из буквального толкования названной нормы права данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2021 N 306-ЭС21-24156 по делу N А12-21250/2020; Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2020 N 295-ПЭК20 по делу N А64-6041/2018; постановления 19ААС от 17.11.2022 N 19АП-4056/2022 по делу N А14-10492/2021, от 01.02.2022 N 19АП-4541/2020 по делу N А08-431/2020, от 01.02.2022 N 19АП-4541/2020 по делу N А08-431/2020, от 28.07.2022 N 19АП-3563/2022 по делу N А14-17091/2021, 13ААС от 26.10.2022 N 13АП-28452/2022 по делу N А56-44890/2022, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.09.2022 N Ф10-4511/2021 по делу N А23-1916/2021; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.09.2019 N Ф10-4133/2019 по делу N А14-15555/2018).

В данном случае заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора в Арбитражный суд Курской области не представлено. Наличие такого заявления опровергается отзывом администрации. 

В обоснование заявления о продлении действия договора аренды предприниматель ссылается на пункт 1 части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ).

Согласно части 3 указанной статьи до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 указанной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 указанной статьи).

По своему юридическому смыслу приведенные нормы направлены на продление арендных отношений именно по действующим договорам, о чем помимо пункта 1 части 3 указанной статьи свидетельствует также формулировка "дополнительного соглашения... предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды" в указанной части.

Такое толкование косвенно подтверждается позицией, изложенной в Пояснительной записке к проекту Федерального закона N 176651-8 "О внесении изменения в статью 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 04.08.2022), внесенному Сенаторами Российской Федерации, где, среди прочего, указано следующее.

Принятие Закона N 58-ФЗ обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц.

В пояснительной записке отмечено, что указанные меры были предложены с целью обеспечения возможности субъектам предпринимательской деятельности продлить действующий договор аренды земельного участка, обеспечивая возможность продолжения пользования земельными участками, договор аренды по которым истекает в 2022 году, и исключая вероятность в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

Как указано выше, в настоящем случае Общество обратилось за продлением договора аренды уже после окончания его действия.

Заявитель настаивает на том, что в пункте 1 части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ содержатся разные самостоятельные условия продления договора аренды: 1 - на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек; 2 - арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды.

Указанное, по мнению суда, не соответствует смыслу приведенной нормы, из которой следует, что арендатор не может требовать заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды, если истек срок действия договора, а также в случае, если срок не истек, однако до момента обращения арендатора с заявлением о продлении арендодатель возражал против пользования участком, просил его вернуть, выставил права на участок на торги ввиду неисполнения арендатором договорной и предусмотренной законом обязанности не менее чем за месяц уведомить о намерении заключить договор на новый срок. 

Такое толкование исследуемой нормы также подтверждается содержанием указанного выше проекта Федерального закона N 176651-8 "О внесении изменения в статью 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и пояснительной записки к нему.

Ссылка заявителя на отсутствие уведомлений арендодателя о расторжении договора аренды является несостоятельной, поскольку срок действия спорного договора истек, следовательно, обязательства сторон договора прекращены.

Общество вправе повторно обратиться в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды без проведения торгов при наличии оснований, указанных в статье 39.6 ЗК РФ.

На основании изложенного, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Оспариваемый акт проверен на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений  в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Определением суда от 22.07.2022 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Администрации Обоянского района Курской области проведение 26.07.2022 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-растениеводство, общей площадью – 122511,0 кв.м. (Лот № 6).

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

С учетом изложенного, обеспечительные меры, принятые определением от 22.07.2022, в форме запрета Администрации Обоянского района Курской области проведения 26.07.2022 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-растениеводство, общей площадью – 122511,0 кв.м. (Лот № 6), сохраняют свое действие до вступления в законную силу судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176-180, 191-195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» к Администрации Обоянского района Курской области отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

Обеспечительные меры, принятые определением от 22.07.2022, в форме запрета Администрации Обоянского района Курской области проведения 26.07.2022 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:080302:290, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Рыбино-Будский сельсовет, с. Долженково, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование-растениеводство, общей площадью – 122511,0 кв.м. (Лот № 6), сохраняют свое действие до вступления в законную силу судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Судья                                                                                                  А.В. Пашин