ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                 Дело № А62-1669/2024

Резолютивная часть постановления объявлена   11.09.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    12.09.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Мосиной Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н.,  при участии от истца –  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.01.2024), от ответчика –  администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 09.02.2024), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу  администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области  на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.07.2024 по делу № А62-1669/2024 (судья Красильникова В.В.),

                                         УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный  суд Смоленской области  с иском к администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (далее – администрация) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка  № 550, изложенного  в  уведомлении  от 13.11.2023 № 6671,  и применении последствий  недействительности сделки  в виде возвращения сторон в первоначальное положение.

Решением суда от 02.07.2024 исковые требования удовлетворены. 

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, поскольку длительное время не вносил арендную плату в установленный договором срок в полном объеме. Считает, что  последующее погашение арендатором долга не исключает право арендодателя  расторгнуть договор в связи с ранее допущенными ответчиком нарушениями принятых на себя обязательств. Указывает, что, вопреки выводу суда,  право на досрочное внесудебное расторжение  договора по инициативе арендодателя предусмотрено пунктом 4.1.1 в совокупности с пунктами 6.2,  6.3 договора.

В отзыве предприниматель просит решение оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  Сообщает, что пунктом 4.1.1  договора арендодателю предоставлено  право требования досрочного  расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы  в общей сумме более чем за 6 месяцев, однако исходя из пункта 6.2 договора, такое право может быть реализовано только в судебном порядке. Считает, что пунктом 6.3  арендодателю предоставлено  право одностороннего отказа от договора путем  уведомления арендатора лишь при  неисполнении или ненадлежащем исполнении  обязательств, за исключением обязательств,   указанных в пункте 4.1.1. Полагает, что исходя из  взаимодействия сторон в рамках спорного договора (в том числе продлении срока его действия после истечения  первоначально установленного срока), с учетом исполнения обязательства в разумный срок после  направления  требования,  оснований для   расторжения договора не имеется.  

В судебном заседании  представители сторон поддержали позиции,  изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, на основании протокола аукциона от 21.03.2022 № 16/22 (извещение от 09.02.2022  № 070222/13720163/02)  между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 30.03.2022 заключен договор аренды № 550, по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает  в аренду (временное владение и пользование) земельный участок  с кадастровым номером 67:18:0040202:2047 площадью 16 993 кв. метров, из категории земель населенных пунктов, находящийся в территориальной зоне П2, по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Михновское сельское поселение, д. Боровая, для использования в соответствии с видом разрешенного пользования: для коммунально-складских объектов 4 или 5 класса опасности различного профиля, на срок  18 месяцев: с 30.03.2022 по 29.09.2023. 

Дополнительным соглашением от 21.11.2022   срок действия  договора  продлен до 28.09.2026 на основании статьи 8 Федерального  закона от 14.02.2022 № 58-ФЗ «О внесении  изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации».

По акту приема-передачи от 30.03.2022  земельный участок  передан предпринимателю. 

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право  арендодателя  требовать досрочного расторжения  договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий договора.

Согласно пункту 6.2, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в подпункте 4.1.1 пункта 4.1 договора.

В пункте 6.3 договора определено, что случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора путем уведомления арендатора об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. 

Уведомлением от 08.12.2023 администрация сообщила предпринимателю о наличии у него  задолженности по арендной плате по состоянию на 10.11.2023 в размере 373 452 рублей 03 копеек,  предложив погасить ее и уплатить пени в сумме  30 687 рублей 56 копеек в течение 7 дней. Одновременно  администрация,  сославшись на статьи 450.1 Гражданского  кодекса Российской Федерации и пункт 4.1.1 договора,  сообщила об одностороннем отказе  от договора по причине  невнесения  арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Уведомление получено предпринимателем 08.12.2023.

После получения  уведомления арендатор 14.12.2023 перечислил  в оплату аренды   500 000 рублей (платежное поручение № 146 от 14.12.2023), а также 05.02.2024 – 39 162 рубля 40 копеек (платежное поручение № 15) и 200 000 рублей (платежное поручение № 16); дополнительно по платежному поручению от 05.02.2024 № 17  арендатором  уплачена неустойка за период с 21.12.2023 по  05.02.204  в сумме 1610 рублей 33 копеек.

В письме от 05.02.2024 № 1875 предприниматель сообщил  арендодателю о несогласии с односторонним расторжением договора, указав, что  пункты 4.1.1 и 6.2 договора  не предусматривают возможность его одностороннего расторжения по инициативе арендодателя  в случае невнесения  арендатором  арендной платы более 6 месяцев

Ссылаясь на незаконность  одностороннего отказа от исполнения договора,  предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров (пункт 11 постановления Пленума № 54).

В пункте 12 постановления Пленума № 54 разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для    расторжения  договора, заключенного на определенный срок  по инициативе арендодателя   предусмотрены статьей 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В настоящем случае суд пришел к выводу о том, что условиями спорного  договора не предусмотрено право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора  до истечения срока его действия по причине невнесения арендатором арендной платы более 6 месяцев подряд.

Так, в пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя  требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий договора.

При этом в пункте  6.2 договора установлено,  что  договор   может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в подпункте 4.1.1 пункта 4.1 договора.

Таким образом,  суд сделал правильный вывод  о том, что  требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более 6 месяце арендодатель может только в судебном порядке, а не по правилам статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Приходя к такому выводу,  суд  исходил из буквального толкования  условий договора по  правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений,  изложенных в  пункте  43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах  применения  общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Такое понимание и толкование договора соответствует и абзацу 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, предоставляя сторонам договора аренды право определения оснований для его досрочного расторжения, помимо оснований, указанных в самой этой норме,  императивно  определяет, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что после  получения 08.12.2023 уведомления  арендодателя о погашении задолженности и неустойки  (373 452 рублей 03 копейки и   30 687 рублей 56 копеек соответственно),   арендатор в установленный ему срок по платежному поручению от 14.12.2023 № 146 перечислил на счет арендодателя 500 000 рублей, тем самым устранив допущенное нарушение. 

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у администрации оснований для досрочного одностороннего внесудебного  расторжения договора  по   допущенному  арендатором  нарушению.  

Ссылка заявителя на пункт 6.3 договора,  которым,  по его мнению, арендодателю представлено такое право, не принимается апелляционной инстанцией.

  Действительно,  пунктом 6.3 договора определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора путем уведомления арендатора об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Однако,  для случая  ненадлежащего исполнения в виде неуплаты арендной платы более 6 месяцев (пункт 4.1.1 договора),  порядок   досрочного расторжения договора определен в пункте 6.2, согласно  которому  такое  досрочное расторжение  возможно   по решению суда, а не в одностороннем порядке,  что  согласуется с нормами статьи 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации.    

Изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют позицию заявителя, которая была известна суду первой инстанции и получила надлежащую оценку и направлены на переоценку выводов суда относительно фактических обстоятельств спора. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

В соответствии с  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.07.2024 по делу                                      № А62-1669/2024  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         И.Ю. Воронцов             

                         Е.В. Мосина