Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-3957/2020

г. Владивосток

20 февраля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-8542/2020

на решение от 18.11.2020 судьи А.А. Копыловой

по делу № А24-3957/2020 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании отсутствующим права собственности на объекты капитального строительства – автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010115:12710 и автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010115:12470; о признании договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219 и 41:01:0010115:12388 от 11.09.2019 № 83-19 и от 20.11.2019 № 101-19 недействительными с момента заключения, возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219 и 41:01:0010115:12388 в муниципальную собственность,

при участии:

от истца: представитель не явился;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 16.02.2021 сроком действия на 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании от 22.07.1998, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП Кнерик) о признании отсутствующим права собственности на объекты капитального строительства – автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010115:12710 и автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010115:12470; о признании недействительными с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219 и 41:01:0010115:12388 от 11.09.2019 № 83-19 и от 20.11.2019 № 101-19, о возврате земельных участков с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12219 и 41:01:0010115:12388 в муниципальную собственность.

С учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений истец также просил возложить на каждую из сторон обязанность возвратить все полученное по сделке.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 18.11.2020 исковые требования удовлетворены частично, суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Кнерика на сооружения дорожного транспорта – автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010115:12710 и автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010115:12470.

Также судом признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20.11.2019 № 101-19, заключенный между управлением и ИП Кнериком, применены последствия недействительности данной сделки, в рамках которых суд:

- обязал предпринимателя с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12388 по акту приема-передачи управлению;

- обязал управление с момента вступления решения суда в законную силу возвратить предпринимателю оплаченные по договору купли-продажи от 20.11.2019 № 101-19 денежные средства в размере 260 400 рублей.

Также признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 № 83-19, заключенный между управлением и ИП Кнериком, суд применил последствия недействительности данной сделки, обязав предпринимателя с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12219 по акту приема-передачи управлению, обязав управление с момента вступления решения суда в законную силу возвратить предпринимателю оплаченные по договору купли-продажи от 11.09.2019 № 83-19 денежные средства в размере 163 600 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Кнерик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Камчатского края от 18.11.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцом выданы разрешение на строительство и на ввод спорных объектов в эксплуатацию, последующее оспаривание сделки по передачи в собственность истцу земельных участков, занятых спорными объектами недвижимости, является злоупотреблением правом. Автомобильная стоянка может являться капитальным строением в соответствии с Правилами оказания услуг автостоянок, утвержденных Правительством РФ. Судом не дана надлежащая оценка материалов дела, подтверждающих наличие оснований для отнесения спорных объектов именно к объектам недвижимости  (проектная документация, плановые обследования). Полагал суд необоснованно отклонившим ходатайство о проведении  судебной экспертизы. При вынесении решения суд не разрешил вопрос о продолжении аренды земельных участков. На спорных участках размещен объект недвижимого имущества, обладающий необходимым для отнесения к таковому необходимым элементом – фундамент. 

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, поддержал ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы по вопросу являются ли автомобильные стоянки с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12710 и 41:01:0010115:12470 объектами капитального строительства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку аналогичное ходатайство обоснованно ранее разрешено судом первой инстанции. Также коллегия отмечает несоблюдение заявителем порядка заявления указанного ходатайства в суде апелляционной инстанции (отсутствие предложение экспертного учреждения на основании запроса, кандидатур экспертов, внесения стоимости подлежащей проведению экспертизы на депозит суда).

Управление, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечило. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока» (управляющая компания по соглашению) и предпринимателем (резидент по соглашению) заключено соглашение от 16.10.2017 № СПВ-337/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток (далее – соглашение).

Согласно пункту 1.1 соглашения резидент в соответствии с представленной заявкой от 02.10.2017 вх. № СПВ/391 на заключение соглашения об осуществлении деятельности и бизнес-планом в период с 2018 по 2020 годы реализует новый инвестиционный проект «Организация парковочных площадок г. ПетропавловскКамчатский», резидент осуществляет инвестиции в сумме 7 064 000 рублей, в том числе капитальные вложения 5 150 000 рублей.

Исходя из пунктов 1.3, 1.4 соглашения резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет деятельность стоянок для транспортных средств на земельном участке площадью 700 кв.м, граничащим с земельным участком с кадастровым номером 41:01:0010119:272, местоположение: 

<

...> а также на земельном участке площадью 1 300 кв.м., граничащим с земельным участком с кадастровым номером 41:01:0010119:272, местоположение: 

<

...>.

Стороны соглашения подписали дополнительное соглашение от 21.12.2018 № 2 (далее – дополнительное соглашение), указав в пункте 1.1. соглашения о реализации резидентом новых инвестиционных проектов, в том числе инвестиционного проекта «Организация автостоянки в                                   г. Петропавловске-Камчатском» (далее – инвестиционный проект № 3), общим объемом капитальных вложений 5 200 000 рублей (пункт 1.1.3 дополнительного соглашения).

Пунктом 1.4.3 дополнительного соглашения определено, что инвестиционный проект № 3 резидент реализует в границах земельного участка площадью 544 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010115:12219, расположенного в районе ул. Ларина, Петропавловск-Камчатского городского округа, а также земельного участка площадью 866 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010115:12388, расположенного в районе                    ул. Ларина, Петропавловск-Камчатского городского округа.

План-график реализации инвестиционного проекта № 3 утвержден сторонами в приложении № 7 к соглашению в редакции приложения № 3 к дополнительному соглашению.

Между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления (арендодатель по договорам) и предпринимателем, зарегистрированным в качестве резидента свободного порта Владивосток (арендатор по договорам), заключены договоры аренды земельных участков от 31.01.2019 № 8/19, 9/19 ,в рамках которых  арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами: 41:01:0010115:12219, площадью 0,0544 га; 41:01:0010115:12388, площадью 0,0866 га, расположенные по адресу: 

<

...> (далее – земельные участки), для реализации инвестиционного проекта «Организация парковочных площадок в г. Петропавловске-Камчатском».

Срок действия указанных договоров предусмотрен с даты подписания до 12.10.2085 (пункты 2.2. договоров аренды земельных участков от 31.01.209 № 8/19, № 9/19).

Управление 14.05.2019 выдало предпринимателю разрешения на строительство автомобильных стоянок, а 13.08.2019 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В пунктах 3.3. разрешений на строительство указаны сведения о проектной документации с шифрами 10-П/2019-01, 10-П/2019-02.

Указанной проектной документацией на земельных участках предусмотрено выполнение работ по строительству плоскостных объектов капитального строительства – автомобильных стоянок (раздел 3 пояснительных записок 10- П/2019-01-ПЗУ.ПЗ, 10-П/2019-02-ПЗУ.ПЗ). Раздел 4, графические части проектной документации предусматривают асфальтобетонное и бетонное покрытие автомобильных стоянок.

В разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию от 13.08.2019 указан материал покрытия автомобильных стоянок – асфальтобетон, бетон, отражено, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:12219 составляет 369,60 кв.м., из которой площадь асфальтобетонного покрытия – 281 кв.м., площадь бетонного покрытия – 87,70 кв.м.; площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:12388 составляет 725,80 кв.м., из которой площадь асфальтобетонного покрытия – 499, 60 кв.м., площадь бетонного покрытия – 226,20 кв.м.

В последующем приказами Управления от 12.08.2020 № 1275/20, №1276/20, № 1274/20, № 1277/20 указанные разрешения отменены.

Автомобильные стоянки с кадастровыми номерами 41:01:0010115:12710, 41:01:0010115:12470 (далее – автомобильные стоянки, автостоянки) зарегистрированы на праве собственности за предпринимателем 09.09.2019.

11.09.2019, 20.11.2019 между Управлением и предпринимателем заключены договоры купли-продажи земельных участков № 83-19, № 101-19, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12219 приобретен предпринимателем за 163 600 рублей, земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:12388 приобретен за 260 400 рублей.

Право собственности предпринимателя на указанные земельные участки зарегистрировано 07.10.2019, 20.12.2019.

11.08.2020 Инспекция ГСН Камчатского края направило в адрес Управления письмо № 1198/01-41-2, в котором сообщило о том, что спорные автомобильные стоянки относятся к вспомогательном виду разрешенного использования земельных участков и не являются объектами капитального строительства.

Полагая, что автомобильные стоянки не являются объектами недвижимости, Управление обратилось с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обосновано учтены положения статьи 166, 168  ГК РФ, правовая позиция пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в собственность за плату собственнику расположенных на них объектов недвижимости предусмотрен подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗКРФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта недвижимости представляет собой правовую категорию, обладающую определенной совокупностью признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

По смыслу указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Как разъяснено в пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Как следует из материалов дела, земельные участки предоставлены предпринимателю в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» для реализации в частности Инвестиционного проекта № 3 «Организация автостоянки в г. Петропавловске-Камчатском», предусмотренного Соглашением в редакции Дополнительного соглашения.

Согласно проектной документации, итогов возведения спорных объектов, автостоянки представляют собой плоскостные объекты капитального строительства с асфальтобетонным и бетонным покрытием.

Судом первой инстанции обосновано приняты во внимание правовые позиции Президиума ВАС РФ, изложенные в постановлениях от 16.12.2008 № 9626/08, от 02.03.2010 № 14971/09, от 20.10.2010 № 6200/10, согласно которым критерием отнесения к объектам недвижимости тех объектов, которые представляют собой покрытие земельного участка, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового – вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные площадки предназначены. 

Возможность самостоятельного использования части земельного участка, содержащего искусственное покрытие, должна обеспечиваться именно за счет создания такого покрытия.

Судом учтено что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность земельного участка,  не обладая при этом самостоятельными полезными свойствами.

Оценка самостоятельности функционального назначения объекта, хотя бы и имеющего прочную связь с землей, учтена судом первой инстанции для выявления необходимого условия отнесения соответствующего объекта к недвижимости. В ином случае, такие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью и следуют его юридической судьбе.

Спорные автомобильные стоянки в целом представляют собой асфальтобетонное и бетонное замощение, в отсутствии определяющего значения конкретной технологии выполнения работ по их созданию. 

Представленной в деле проектной документацией не предусмотрено возведение стен, перекрытия и кровли.

Первоначальное назначение земельных участков на момент предоставления их в аренду– земельные участки парковок (парковочных мест), что не предполагало возведения на них объектов недвижимости.

Судебная коллегия поддерживает ввод суда первой инстанции, согласно которому спорные автомобильные стоянки по существу являются благоустройством земельного участка, не обладают самостоятельными полезными свойствами возможного функционального использования помимо занимаемой площади земельных участков, улучшая полезные свойства таковых.

Также судом правомерно отклонена ссылка ответчика на наличие разрешительных документов для создания автомобильной стоянки, поскольку указное обстоятельство не изменяет правовую квалификацию созданных спорных объектов.

Довод ответчика о том, что автомобильные стоянки являются объектом недвижимости, в связи с наличием фундамента, отклонен судом первой инстанции, поскольку наличие отдельных элементов, обеспечивающих связь автомобильных стоянок с соответствующими земельными участками, не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что из содержания представленных в дело договоров аренды спорных земельных участков, разрешений на строительство усматривается, что согласованной целью предоставления земельных участков являлось размещение именно парковочных площадок путем создания покрытия земельного участка, чем предприниматель должен был ограничиться, в случае добросовестного заблуждения об отнесении запланированного к созданию объекта к недвижимому имуществу. 

Позиция апеллянта о создании именно фундамента, допускающего реконструкцию сооружения путем возведения иных конструкций, включая капитальные, отвечает критериям выхода за изначально определенные рамки проекта и разрешенного использования земельного участка, что не может свидетельствовать о его добросовестности, в связи с чем соответствующие доводы не принимаются коллегией.

Ссылки на потенциальную возможность использования созданных площадок для реконструкции в иные объекты также по существу подтверждают вывод суда о недоказанности наличия самостоятельного функционального значения созданного объекта, помимо улучшения  качества земельного участка для целей осуществления на нем парковки автотранспорта.

Указания апеллянта на выполнение объектами защитных функций тех или иных сетей подлежит отклонению, как соответствующее непосредственному функционалу спорных сооружений согласно представленной в деле документации.

Судом первой инстанции обоснованно указано на неверное осуществление ответчиком сравнения понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества», требующий наличия совокупности отмеченных выше свойств и характеристик.

Совокупность представленных материалов дела получила надлежащую оценку судом первой инстанции применительно к существу заявленных требований и возражений, в силу чего соответствующие доводы жалобы подлежат отклонению.

Ссылка апеллянта на то, что спорная автомобильная стоянка может являться капитальным строением, в том числе допускающей реконструкцию, к осуществлению которой фактически приняты меры, несостоятельна, поскольку из разрешений на строительство, проектной документации не усматривается предоставление участка для строительства здания или сооружения крытой автопарковки, а однозначно следует организация именно открытой площадки.

В указанных обстоятельствах верным является вывод суда первой инстанции о том, что регистрация права собственности на спорные автостоянки нарушает права истца как собственника земельных участков, на которых они расположены, в связи с чем требование истца о признании отсутствующим указанного права подлежит удовлетворению.

Установив, что спорные автомобильные стоянки не являются недвижимым имуществом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что у предпринимателя отсутствовало исключительное право на приобретение земельных участков в собственность по правилам статей 39.3, 39.20 ЗК РФ, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, необходимости применения положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

Применяя последствия недействительности договоров купли-продажи земельных участков, суд первой инстанции правомерно обязал предпринимателя передать управлению приобретенные земельные участки по актам приема-передачи, а управление – возвратить предпринимателю уплаченные за земельные участки денежные средства.

Доводы апеллянта о злоупотреблении правом со стороны истца отклоняются в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из статьи 10 Кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Как установлено выше, у ИП Кнерик отсутствовало право на приобретение спорных земельных участков в собственность, отказ в удовлетворении рассматриваемого иска приведет не к защите законных прав предпринимателя, а к сохранению регистрации в ЕГРН права на объект, не являющийся недвижимым имуществом.

Довод о том, что суд при вынесении решения не разрешил вопрос о продолжении аренды земельных участков, отклоняется, поскольку действие договоров аренды прекращено по соглашению сторон в связи с заключением оспариваемых договоров купли-продажи. 

Признание недействительными договоров купли-продажи не предполагает автоматического восстановления права аренды предпринимателя на спорные участки, с учетом установленных обстоятельств.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. 

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 18.11.2020 по делу №А24-3957/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына