ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-32910/17

26 октября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  19 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 октября 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Диаковской Н.В., 

судей: Иевлева П.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест»: ФИО2 по доверенности от 20 февраля 2017 года; 

от акционерного общества «Первая Ипотечная Компания - Регион»: ФИО3 по доверенности от 01 ноября 2016 года; ФИО4 по доверенности от 20 октября 2016 года;

от администрации городского поселения Химки Московской области: ФИО5 по доверенности от 03 июля 2017 года, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Первая Ипотечная Компания - Регион» на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу № А41-32910/17, принятое судьей Фаньян Ю.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест» 

к акционерному обществу «Первая Ипотечная Компания - Регион»

о расторжении договоров,

третье лицо: администрация городского округа Химки Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест» (далее – истец, ООО «СБМ-Инвест») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу «Первая Ипотечная Компания - Регион» (далее – ответчик, АО «ПИК-Регион») о расторжении договоров соинвестирования от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Химки Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу № А41-32910/17 исковое заявление удовлетворено (т. 2 л.д. 106-110).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы процессуального права. 

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель АО «ПИК-Регион» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель ООО «СБМ-Инвест» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель администрации городского округа Химки возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между АО «ПИК-Регион» (инвестор) и ООО «СБМ-Инвест» (соинвестор) заключены договоры соинвестирования от 01 июля 2010 года:

– № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, по условиям которого АО «ПИК-Регион» обязалось передать в собственность соинвестору в качестве результата инвестиционной деятельности 16 квартир, общей проектной площадью 1 209, 44 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 7, дом 20 стоимостью 76 194 720 руб. (т. 1 л.д. 17-21);

– № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А, по условиям которого АО «ПИК-Регион» обязалось передать в собственность соинвестору в качестве результата инвестиционной деятельности 16 квартир (в соответствии с приложением № 1 к данному договору – т. 1 л.д. 15), общей проектной площадью 1 207,84 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, Юбилейного проспекта, ул. Панфилова пр. проезда № 6010, Куркинского шоссе и МАКД, корп. 8А стоимостью 76 093 920 руб. (т. 1 л.д. 9-14);

– № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, по условиям которого АО «ПИК-Регион» обязалось передать в собственность соинвестору в качестве результата инвестиционной деятельности 19 квартир (в соответствии с приложением № 1 к данному договору – т. 1 л.д. 29), общей проектной площадью 1 428,59 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, Юбилейного проспекта, ул. Панфилова, пр. проезда № 6010, Куркинского шоссе и МАКД, корп. 7Б стоимостью 90 001 170 руб. (т. 1 л.д. 23-28).

Впоследствии истец привлек в качестве соинвестора ООО «Флайт-Инвест», с которым заключил следующие договоры инвестирования: 

– договор от 23 декабря 2010 года № НК-20/16 (т. 1 л.д. 41-45);

– договор от 23 декабря 2010 года № ЮБ-7б/19 ;

– договор от 23 декабря 2010 года № Юб-8А/16 (т. 1 л.д. 48-53).

Далее, квартиры в жилых домах были проданы ООО «Флайт Инвест» гражданам по предварительным договорам купли-продажи, которые были заключены на основании цепочки инвестиционных договоров между АО «ПИК-Регион» – ООО «СБМ-Инвест» – ООО «Флайт-Инвест».

Ссылаясь на то обстоятельство, что жилые дома введены в эксплуатацию, однако до настоящего времени ответчиком не исполнены обязательства по договорам соинвестирования от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А, акты об исполнении данных договоров не подписаны, результат инвестиционной деятельности истцу не передан, а право собственности на квартиры признано за физическими лицами на основании решений судов общей юрисдикции, ООО «СБМ-Инвест» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения вышеназванных договоров в связи со следующим.

Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае  к  отношениям сторон, возникшим на основании спорных договоров, подлежат применению положения Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон РФ об инвестиционной деятельности), а также закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее – Закон РСФСР об инвестиционной деятельности).

В соответствии с Законом РСФСР об инвестиционной деятельности и Законом РФ об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций. При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

Согласно статье 8 Закона РФ об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце первом пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54  «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР об инвестиционной деятельности, статьи 6 Закона РФ об инвестиционной деятельности) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Судом первой инстанции правильно установлено, что вышеназванные договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимости (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). 

Статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 3.1.5. договоров, после ввода завершенного строительством Объекта в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации Объекта органом технической инвентаризации и осуществления взаиморасчетов по договору Инвестор (ответчик) готовит и подписывает с Соинвестором (истец) акт об исполнении инвестиционных обязательств.

Пунктом 4.2 договоров установлено, что Инвестиционный взнос, указанный в пункте 4.1. Настоящего договора, включая услуги Инвестора (ответчика) по управлению инвестиционным процессом, Соинвестор (истец) обязан перечислить Инвестору (ответчику) в полном объеме в срок не позднее 31 декабря 2010 года.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения принятых на себя сторонами обязательств (подписания акта об исполнении настоящего Договора – пункт 9.1 договоров).

Как правильно указал суд первой инстанции, атветчик не исполнил обязательства, указанные в пункте 3.1.5. не подготовлен, не подписан акт об исполнении инвестиционных обязательств. Сторонами в соответствии с пунктом 9.1. акт об исполнении договора не подписан.

Доказательств обратного ответчик суду не представил.

Решениями Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2014 года по делу № А41-26116/13, от 29 ноября 2013 года по делу № А41-46295/13, а также решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года № А40-45754/13 расторгнуты договора № Юб-7Б/19, № НК-20/16, № Юб-8а/16, заключенные между ООО «СБМ-Инвест» и ООО «ФлайтИнвест».

Указанными судебными решениями установлено, что ООО «СБМ-Инвест» не исполняло своих договорных обязательств и не передавало ООО «ФлайтИнвест» право на оформление в собственность квартир, а ООО «ФлайтИвест» в свою очередь не уплатило ООО «СБМ-Инвест» полагающихся денежных средств.

В силу статей 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Застройщиком спорного имущества являлся ЗАО «ПИК-Регион», то есть в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на спорное имущество в первую очередь возникает у застройщика, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и он имеет право в силу статьи 209 ГК РФ распорядиться принадлежащим ему имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно действующему законодательству об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР об инвестиционной деятельности, статьи 6 Закона РФ об инвестиционной деятельности не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. При этом для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него (статьи 131, 551 ГК РФ).

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 233 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Исходя из приведенных  выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик существенно нарушил обязательства по вышеназванным договорам №№ ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно признал требования ООО «СБМ-Инвест» о расторжении Договоров соинвестирования № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А обоснованными и подлежащими удовлетворению, с учетом того, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 452 ГК РФ для такого требования, истцом соблюден.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованно отклонены судом первой инстанции, им дана надлежащая и правильная оценка, оснований для иных выводов в данной части у апелляционного суда не имеется.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу № А41-32910/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

П.А. Иевлев

Е.Е. Шевченко