Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-53097/2021

12 октября 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  23 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен  12 октября 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании по иску:

Истец: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Баннопрачечный комбинат Кронштадтского района" (адрес: 197760, город Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

Ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Проект" (адрес:192029, Санкт-Петербург город, проспект Обуховской обороны, дом 86, литер М, помещение 46-Н, комната 11, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)

Третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным дополнительного соглашения № 3 от 23.06.2020 в договору аренды № 01/пр от 26.04.2014,

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 19.10.2020)

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.06.2021)

установил:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Баннопрачечный комбинат Кронштадтского района" (далее -  истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" (далее – ответчик, Общество) о признании  недействительным дополнительного соглашения  от 23.06.2020 №3 к договору  аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности от 26.04.2014 №01/пр, заключенный между Предприятием и Обществом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Общество возразило против удовлетворения  заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, указывая, что  оспариваемым соглашением арендная плата установлена в размере существенно выше ставок арендной платы, рассчитанных согласно Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №357-58,  таким образом,  обеспечена защита  публичного интереса и индексации арендной платы. По мнению ответчика, дополнительное соглашение №3 может быть квалифицирована как сделка под условием прекращения обязательств либо как договор, подлежащий расторжению,    при наступлении обстоятельств, указанных в  статье  17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". 

Третье лицо, извещенное надлежащим образом  о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, отзыв на  иск не представило, в соответвии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее  - АПК РФ) дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, доводы заявления и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор  от 26.04.2014 №01/пр аренды  части здания прачечной: часть площадью 991,3 кв.м (с учетом коэффициента потребительских качеств площадью 1080,5 кв.м) (1-Н (ч.п. 38,40-48, 51-56, 58), 2 этаж); часть площадью 802,5 кв.м (с учетом коэффициентом потребительских качеств площадью 874,7 кв.м) (1Н (ч.п. 3,5, 9-15, 18-24, 28-29, 34), 1 этаж); часть площадью 286,6 кв.м ( с учетом коэффициента потребительских качеств площадью 312,4 кв.м)  (1-Н (ч.п. 63-65, 67-69, 71) 3 этаж), расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А), для использования под торговлю.

В соответствии с  пунктом 1.4 договора договор действует по 10.06.2024 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 3.2 договора с момента заключения договора арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле:

Атек = Апред х I, где

Атек - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В последствии между сторонами заключено дополнительное соглашение  от 23.06.2020 №3.

Согласно пункту  1 данного дополнительного соглашения  срок действия договора продлен с 10.06.2024 по 10.06.2034.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения стороны договорились с 01.01.2020 исключить пункты 3.2, 3.3 договора, изложить  пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и составляет 350 000 рублей в месяц, НДС не облагается...», с 01.09.2020 в следующей редакции: «Арендная плата   за пользование объектом устанавливается в рублях и составляет 360 000 рублей в месяц, НДС не облагается…».

Письмом от  20.01.2020 Комитет указал Предприятию на наличие оснований для признания   дополнительного соглашения №3 недействительным, поскольку в нарушение Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения,  арендодателем которых является  Санкт-Петербург» из договора аренды исключена ежегодная индексация арендной платы,  договор арендной платы продлен  на следующие 14 лет в нарушение установленной процедуры.

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение изменяет существенные условия договора аренды без проведения торгов,  что является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон о защите конкуренции), Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив  представленные в материалы дела  доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

  В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ   сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно  пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закон о защите  конкуренции  заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закон о защите конкуренции  заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции  следует, что необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

При этом, договор аренды государственного имущества с добросовестным арендатором может быть заключен на новый срок по истечении срока действия предыдущего договора при соблюдении положений частей 9,10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции

В настоящем случае  вопреки доводам ответчика    оспариваемым  соглашением  нарушен установленный порядок, до истечения  срока  действующего договора его срок продлен на 14 лет, тогда как   наличие такого права у арендатора устанавливается  на момент  истечения срока действия договора при наличии соответствующей совокупности условий, в том числе добросовестности арендатора.

Вопреки доводам Общества условия дополнительного соглашения  не  позволяют    его квалифицировать как сделку под условием прекращения обязательств либо как договор, подлежащий расторжению, при наступлении соответствующих условий. 

Сделки, направленные на продление действия аренды государственного имущества, совершенные сторонами в обход конкурентных процедур, установленных антимонопольным законодательством, являются недействительными.

Также  арбитражный суд полагает обоснованными доводы Предприятия о том, что  оспариваемым соглашением неправомерно изменен порядок определения размера арендной платы за пользование объектом.

Так, исходя из условий заключенного по результатам торгов договора аренды следует, что  арендная плата за пользование объектом аренды является регулируемой, подлежащей изменению в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы,  что установлено в пункте 3.3 договора, который оспаривываемым соглашением был исключен как и пункт 3.2 договора, устанавливающий обязательную индексацию арендной платы. 

Пунктом 1.3 . Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 27.12.2013 № 1209-рк «Об использовании объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А» (далее - Распоряжение) установлено, что арендная плата за помещения устанавливается по результатам аукциона в виде определенных в денежной сумме платежей, вносимых ежеквартально или ежемесячно, но не ниже ставок арендной платы, рассчитанных в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»

Пунктом 1.6. Распоряжения установлено, что арендодатель обязан обеспечить ежегодную индексацию размера арендной платы в соответствии с индексом ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемым Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон № 149-51).

В соответствии со статьей 3 Закона № 149-51 размер ставки арендной платы за объекты нежилого фонда подлежат ежегодной корректировки на индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.

Индексы ежегодного изменения размера ставок арендной платы  на соответствующий год утверждаются Правительством Санкт-Петербурга каждые три года.

Постановлением  Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946                   «О  мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» установлены Индексы на 2021-2023 годы.

Ежегодная индексация размера арендной платы должна осуществляться в соответствии с Законом и вышеназванным постановлением Правительства Санкт-Петербурга. 

Таким образом, исключение из договора указанного обязательства на основании дополнительного соглашения  является  недействительным.

Представленный Обществом отчет   по определению рыночной ставки арендной платы от 23.06.2020 не опровергает вышеизложенные выводы и не свидетельствует об установлении  сторонами арендной платы в большем размере, чем предусмотрено условиями договора на  последующие периоды аренды, учитывая срок действия договора до   10.06.2024.

При таких обстоятельствах   иск  Предприятия подлежит удовлетворению, оспариваемое  дополнительное соглашение является недействительным.

Расходы по  оплате государственной пошлины  распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд решил:

Признать недействительным дополнительное  соглашение   от 23.06.2020 №3 к договору  аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности от 26.04.2014 №01/пр, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Проект"  и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Баннопрачечный комбинат Кронштадтского района".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проект"  в пользу Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Баннопрачечный комбинат Кронштадтского района" 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.