АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А14-4413/2021

г. Калуга

21 декабря 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.2022

Постановление изготовлено в полном объеме 21.12.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

 

при участии в заседании

от истца по первоначальному иску: 

ИП ФИО1

от ответчика по первоначальному иску:

ООО «КЭП»

от третьих лиц:

АО «Почта России»

Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области

Управления Росреестра по Воронежской области

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области

Нарусова М.М.,

Смирнова В.И.,

ФИО2

 

не явились, извещены надлежаще;

ФИО3 – представитель по доверенности от 13.12.2022;

 

не явились, извещены надлежаще;

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КЭП» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2022 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А14-4413/2021,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КЭП» (далее - ООО «КЭП») о взыскании 840 000 руб. задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 за период с августа 2020 года по сентябрь 2021 года, 41 160 руб. пени за период с 28.07.2020 по 30.09.2021 (с учетом уточнения).

В свою очередь ООО «КЭП» предъявило встречный иск о взыскании 358 800 руб. неосновательного обогащения, 14 377 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.05.2020 по 09.04.2021, продолжив начисление процентов до момента фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Почта России», Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент имущества области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2022 по делу № А14-4413/2021 исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены частично, с ООО «КЭП» в пользу ИП ФИО1 взысканы 780 000 руб. задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 за период с августа 2020 года по август 2021 года, 39 000 руб. пени за период с 28.07.2020 по 30.09.2021, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, в удовлетворении встречного иска ООО «КЭП» отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 принят отказ ИП ФИО1 от исковых требований в части взыскания с ООО «КЭП» 60 000 руб. задолженности и 41 160 руб. неустойки, в указанной части  и в части распределения судебных расходов решение  Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2022 отменено, производство по делу в части прекращено. В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2022 по делу № А14-4413/2021 оставлено без изменения, распределены судебные расходы.

Ссылаясь на необоснованность, а также на несоответствие действующему законодательству, принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель указывает на ошибочное толкование положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также Федерального закона от 22.11.1995 « 171-ФЗ « О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции, в связи с чем судами сделан ошибочный вывод о том, что истец доказал надлежащее исполнение своей обязанности, предусмотренной статьёй 611 ГК РФ, по предоставлению имущества в субаренду в соответствиями с условиями договора.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. 

В материалы дела от ИП ФИО1 поступил отзыв в материалы дела, согласно которому просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «КЭП» (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилых помещений от 12.12.2019.

Согласно пункту 1.1 договора субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование (в субаренду) нежилые помещения общей площадью 50,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, выделенные на поэтажном плане (приложение № 3), являющемся неотъемлемой частью договора (часть нежилого помещения (чз1): номера на поэтажном плане 57, 60, расположенные на 1 этаже и находящиеся в здании (литера 2А, согласно техническому паспорту): часть нежилого помещения площадью 44,5 кв. м, номер на поэтажном плане: 57 (торговый зал); часть нежилого помещения площадью 6,3 кв. м, номер на поэтажном плане: 60 (склад). Общая площадь передаваемых помещений составляет 50,8 кв. м.

Как указано в пункте 1.2 договора субаренды нежилых помещений от 12.12.2019, передаваемый объект должен использоваться под торговую деятельность (для розничной торговли алкогольной продукцией и продовольственными товарами).

В пункте 1.3 договора субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 стороны указали, что право на передачу объекта в субаренду принадлежит арендатору на основании договора аренды от 12.04.2019 № 244, заключенного ФГУП «Почта России» и ИП ФИО1 на срок по 11.04.2024, зарегистрированного Управлением Росреестра по Воронежской области.

Копия письма от 30.09.2019 № 9.5.2-03/498, содержащего согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду, является приложением № 4 к договору.

Условия внесения ежемесячной постоянной части арендной платы стороны договора определили следующим образом: за первый месяц аренды - 200 руб. в месяц без НДС; со второго месяца аренды, но не ранее, чем субарендатором будет получено соответствующее разрешение для цели использования передаваемого в субаренду объекта, предусмотренной пунктом 1.2 договора, сумма ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 60 000 руб.; стороны договорились (пункт 4.2.3), что первый месяц аренды предоставляется субарендатору для осуществления ремонтных работ в арендуемых помещениях, получения необходимого разрешения (лицензии), расстановки и подключения оборудования. При неполучении субарендатором соответствующего разрешения для цели использования передаваемого в субаренду объекта, предусмотренной в пункте 1.2 договора, сумма ежемесячной постоянной части арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 4.2.1 договора до момента получения субарендатором соответствующего разрешения (лицензии); пункт 4.3: постоянная часть арендной платы оплачивается субарендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца аренды в виде авансового платежа за следующий месяц аренды.

Пунктом 4.8 договора субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 предусмотрен обеспечительный платеж в размере 60 000 руб., который засчитывается за последний месяц (за истекший до момента прекращения договора период) аренды.

Объект аренды передан арендатором субарендатору по акту от 12.12.2019.

Ответчик внес 60 000 руб. обеспечительного платежа платежным поручением от 10.01.2020 № 12, 200 руб. за аренду за январь 2020 года платежным поручением от 15.01.2020 № 19 (согласно пояснениям представителей сторон январь 2020 года являлся первым месяцем аренды), 200 руб. за аренду за февраль 2020 года платежным поручением от 07.02.2020 № 94, после чего начал вносить ежемесячную арендную плату в размере 60 000 руб. (платежные поручения от 03.03.2020 № 161, от 10.04.2020 № 280, от 30.04.2020 № 326, от 08.06.2020 № 390, от 22.06.2020 № 420).

Сторонами подписаны двусторонние акты в подтверждение встречных предоставлений от 31.01.2020 № 2 на сумму 200 руб. за январь 2020 года, от 29.02.2020 № 3 на сумму 200 руб. за февраль 2020 года, от 31.03.2020 № 4 на сумму 60 000 руб. за марта 2020 года, от 30.04.2020 № 5 на сумму 60 000 руб. за апрель 2020 года, от 31.05.2020 № 6 на сумму 60 000 руб. за май 2020 года, от 30.06.2020 № 7 на сумму 60 000 руб. за июнь 2020 года, от 31.07.2020 № 8 на сумму 60 000 руб. за июль 2020 года.

Ненадлежащее исполнение ООО «КЭП» обязательств по внесению арендной платы по договору субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 за период с августа 2020 года по август 2021 года явилось основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения исковых требований, принятых арбитражным судом области, и принятого судом апелляционной инстанции отказа от иска в части).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи имущества по договору субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств внесения за период с августа 2020 по август 2021 арендной платы по спорному договору, установив, что ООО «КЭП» был внесен обеспечительный платеж в размере 60 000 руб., приняв от ИП ФИО1 частичный отказ от исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования о взыскания задолженности частично в размере 780 000 руб.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

Как следует из системного толкования статей 328, 611 и 614 ГК РФ договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

Таким образом, арендатор освобождается от уплаты арендной платы в случае, если невозможность использования имущества обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

В обоснование встречного иска ООО «КЭП» ссылалось на отсутствие надлежащего встречного предоставления со стороны ИП ФИО1, в результате которого ООО «КЭП» было лишено возможности включить взятые в субаренду помещения в лицензию на розничную продажу алкогольной продукции. Согласно расчету ООО «КЭП» в период с января по июнь 2020 года ежемесячная арендная плата должна была составлять 200 руб., тогда общество уплачивало арендную плату исходя из 60 000 руб., в связи с чем, на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в сумме 358 800 руб.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, как верно указано судами двух инстанций, доказательств вины арендодателя и также обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования имущества арендатором, после принятия по акту от 12.12.2019, не установлены в настоящем деле.

Судами первой и апелляционной инстанций верно отмечено, что наличие препятствий в получении лицензии на торговлю алкогольной продукцией не может свидетельствовать о невозможности пользования имуществом по вине арендодателя, поскольку в удовлетворении заявления ООО «КЭП» о переоформлении лицензии от 03.07.2020 не было отказано, его рассмотрение было прекращено 13.07.2020 в связи с немотивированным обращением ООО «КЭП» от 09.07.2020, то есть органом государственной власти не установлен факт несоответствия арендуемых ООО «КЭП» помещений требованиям законодательства о лицензировании. Кроме того, отсутствие лицензии на торговлю определенным видом продукции не свидетельствует о невозможности торговли иными видами продукции, а целевое назначение договора (для розничной торговли алкогольной продукцией и продовольственными товарами) не предполагает торговлю только одним из видов продукции. Доказательств обратного заявителем не представлено.

Отсутствие государственной регистрации договора также не относится к обстоятельствам, освобождающим арендатора от уплаты арендной платы, тем более на договоре субаренды нежилых помещений от 12.12.2019 имеется отметка о государственной регистрации договора и обременения в виде аренды 20.12.2021.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Применительно к разъяснениям, изложенным в абзацах 3, 4 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из представленных Управлением Росреестра по Воронежской области материалов реестрового дела, писем регистрирующего органа следует, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 11.12.2019 № 36-367-р произведен раздел объекта недвижимости с кадастровым номером 36:25:0100042:428 общей площадью 1 874 кв. м, частью которого являлись помещения, переданные в аренду ООО «КЭП» по договору субаренды нежилых помещений от 12.12.2019, на 2 объекта недвижимости: площадью 1 414 кв. м с кадастровым номером 36:25:0100042:617, в составе которого продолжил находиться объект субаренды, и площадью 459,9 кв. м с кадастровым номером 36:25:0100042:616.

Судами двух инстанций сделан верный вывод о наличии у субарендатора возможности самостоятельно обратиться в регистрирующий орган, получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости и разъяснения, в том числе для целей взаимодействия с уполномоченными лицензирующими органами.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных встречных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды первой и апелляционной инстанции, верно установили, что в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и сводятся к иной, чем у судов, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А14-4413/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий М.М. Нарусов

Судьи В.И. Смирнов

                                                                                                         ФИО2